這輪大周期，中國樓市現狀！

在這個暴躁的年代「房事」總能牽動無數人的心，而ZF卻總是那麼曖昧，讓你雲里霧裡。

首先恭喜國家喜提「上半年GDP6.8%增幅」稱號。國家統計局16日公布中國經濟「半年報」。上半年，國內生產總值418961億元，同比增長6.8%；全國居民人均可支配收入14063元，實際增長6.6%。

在過去幾年裡我國GDP增長都在7—8個點之間徘徊，雖然有那麼幾個國家試圖阻撓我國經濟發展，但是總體來看國家經濟發展在平穩向好推近，具體到地產方面的數據。

數據顯示，1-6月份，商品房銷售面積7.7億平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%。房產銷售總額高達6.69萬億，增長13.2%，增速提高1.4%，刷新歷史同期記錄。

銷售火爆的背後，全國去庫存的任務也基本宣告完成。6月份，房地產庫存數據已經跌至47個月最低，連續4年下調。

我們回顧一下本輪地產大周期，在2015年6月是最近多年來首次出現銷售面積同比上漲3.9%的情況。也就是說截止2018年7月，這輪上漲已經持續37個月。

3年時間，我們見證史上最長的中國房地產上漲周期，見證一到四線、甚至貧困縣房價的瘋狂演繹，而且還在繼續。

截止6月份在70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有63個。海口、濟南、丹東、三亞領漲，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平。二手住宅銷售價格由上月下降轉為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。

投資方面今年前6月，全國房地產開發投資55531億元，同比名義增長9.7%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資38990億元，增長13.6%，增速回落0.6個百分點。在連續3個月投資數據保持10%以上後，投資增速終於略有下降，但9.7%的增速仍保持高位。ZF發言人表示下半年房地產投資有望保持一個比較快的增長。

也印證了「挖掘機論」，2018年1至6月國內共計銷售各類挖掘機械111176台，同比漲幅57.0%；僅6月份，就銷量12449台，同比漲幅51.4%。儘管不少工程機械企業產能相比去年已經翻番，但是依然沒辦法滿足市場的需求。這也充分表明，調控並沒有扼殺房企投資積極性。

從市場數據看，預計2018年下半年市場雖然漲幅會有收窄，但2018年房地產市場將依然屬於歷史高位。

這是市場和政策在對賭結果，其實政策持續性和反彈性是並存的。在沒有調控之前，政策和市場的驅動下房價快速上漲。「地產泡沫論」不斷發酵，在感受到房地產爆炸式擴張，開始綁架經濟整體發展時。2016年10月調控的大刀落下，此後市場一直在陣痛。由於區域特質等原因，政策一直在為調控打補丁。

今年5月樓市調控再次刷新記錄，單月全國樓市調控政策累計發布多達50次。此前1-5月，全國樓市調控次數已經約160次，比去年同期增加60%。去年一整年，全國樓市調控次數大概是250次。

而在這些大調控小整改的背後，都是地方根據自己的實際情況制定規則，GJ層面很少出面，最多也就是敲打一下。

地方也很無奈，土地財政一時無法扭轉，那麼多的公共設施需要建造維護，各項支出，都需要巨額的資金支撐，而賣地這一塊龐大的入賬，都是他們的直接收入。但是地產這種爆炸式發展模式，對社會又造成一定影響，是不允許的。於是這就形成一個亂像，地方一邊密集發布調控措施穩定樓市，一邊在想法設法吸納購房生力軍，不讓地產徹底涼下來。

比如「人才大戰」，從2018年開年至今，超35城發布40多次人才吸引政策。引進人才的門檻在「拼搶」中不斷被放寬和降低，其中與樓市調控政策緊密相關的戶籍限制資格也被打開。本科學歷，除一線城市外，基本所有二線城市都能落戶，西安、長沙地落戶就屬於零門檻。有人對此質疑，各地引才新政給購房者甚至炒房者便利，在引才的同時也在給樓市「鬆綁」。

這就加劇市場與政策之間的矛盾。杭州、成都、深圳、上海等都出現不同程度的搶房現象。

於是5月份在住建部約談12城後，為響應號召。被約談城市長春、西安、太原、成都、大連等紛紛出台舉措應對樓市過熱問題。

5月2日，長春：

對2017年12月29日之日後，三環區域新購的非家庭唯一住房，要求2年之內不得上市交易。

5月7日，哈爾濱：

哈爾濱市下發通知，在主城區6區域範圍內，取消建設單位網簽合同備案信息註銷許可權，滿3年方可上市交易。

5月7日，佛山：

佛山則發布「特急令」，要求房地產開發企業合理安排開盤時間和銷售方式，對預計購房人數較多的項目，儘可能採用搖號等方式進行銷售。

5月10日，西安：

西安市住建局明確表示，「公寓」納入限購範圍內。

5月14日，貴陽：

貴陽發布正式文件，出台包括3年內不得轉讓新建商品住房。

5月14日，太原：

太原推出樓市新政，除了外地人限購、貸款首付比例提高和限售兩年政策。

5月15日，成都：

成都出台樓市調控新政將限購對象由自然人調整為家庭，對離異家庭購房、新購房轉讓條件作出新規定，同時配套出台公證搖號排序選房的新規定。

上下滑動

可以看到，這些調控主要傾向於通過限制房產流動性，來制約炒房。貴陽、哈爾濱、長春、深圳等37個城市參與到限售大軍，最長的限售桂冠由河北保定摘得，購房人要在取得不動產證10年後才能進行交易。

最強限購政策

當房產的流動性被卡死，加上政府有意去槓桿。房產的投資意義就會被無限弱，屆時就真的是「固定資產」。剛需自住十年八年的周期到也還能承受，炒房客的日子會很難熬。

在大家在等待樓市進一步降溫之時，央行降准降息的消息再次刺痛剛需們的神經，7000億的資金釋放，比這些調控刺激的多。於是大家都更加雲里霧裡了。

6月28日，住建部等七部委聯合出拳，點名包括北京、上海在內30個城市的房地產市場亂象，這其中包含所有一二線熱點城市（老規矩，虱子老虎一塊抓，大家一起一點也不偏向誰）。決定於2018年7月初至12月底，在這30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。

在調控和利好的對衝下，樓市總有一種欲罷不能的感覺。

這是繼「住房不炒」之後，國家給出相對嚴厲的措施，並且付出行動。在這之後西安、長沙、杭州出台放出大招。在限購區域暫停企業主體購房，未來或有更多城市跟進。

企業炒不炒房這暫且不提，但是這絕對會過濾掉相當一部分置業主體。上海翠湖天地，頂級豪宅超5成的公司客戶就是最好的證明。少了這些買家，炒房的熱情又得下降一大截。

在進入7月後，短短20天時間,已有20餘城發布新的樓市政策或執法結果,個別城市還設置房價「漲停板」。

7月10日,福建寧德市發布通知:中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上,每年漲幅控制在6%以內,普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價,最高控制在11000元/平方米以內。雲南昆明和大理也出台類似政策,為房價漲幅設定上限。

一直感覺中國的ZZ是最重平衡之術，對於樓市設立漲停板的做法，是為限制該區域房價的快速上漲。但是有沒有感覺這在一定程度上是在，變相促銷限漲項目。這和一些城市搖號、限簽其實有相同作用。

這輪房價上漲，寬鬆的貨幣政策和棚改是主要的推動力。

當貨幣政策不在寬鬆之時，棚改政策又在變革，這是不是又釋放出另一種信號。三四線城市鬧劇，也在不斷分化之中。

住房和城鄉建設部有關司局負責人7月12日表示,要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,採取新建棚改安置房的方式；商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。

通過這條政策我們可以看出未來棚改會因地制宜，拉動消費和棚改緊密的結合起來。並不是像很多解讀人說，一刀切的做法。

這也說明政府即便有心砍掉，土地財政制約，也是一個長周期過程。目前很多地方的的去庫存任務都還沒有完成，就不至於一棒子打死。

地產還要發展，政府又在去槓桿，那麼房企「血液供給」就會出現問題。

有消息稱，下半年北京土拍將強化監管競拍主體的資金來源，其中銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。房企今年以來拿地很瘋狂，樓市調控不斷深入，拿地勢頭卻有增無減。

加上去槓桿已成定局，那麼房企資「缺血」是必然。統計局數據顯示，1-6月份，房地產開發企業到位資金79287億元，同比增長4.6%，增速比1-5月份回落0.5個百分點。

其中，國內貸款12292億元，下降7.9%；利用外資28億元，下降73.1%；自籌資金25541億元，增長9.7%；定金及預收款26123億元，增長12.5%；個人按揭貸款11524億元，下降4.0%。

從全國房地產市場看，房地產貸款額度中按揭貸款明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。另外，房貸收緊依然是趨勢，房地產降槓桿政策將繼續持續，目前購房者首套房按揭利率分化，部分城市已經基準上浮20%，鄭州位居第一已經上浮25%，平均按揭利率超過6將成為趨勢。下半年房地產的輸血管估計會近一步收縮。

那麼房企還會如此熱衷拿地？中小房企會不會面臨「無米下鍋」的境遇？

你也許也關注

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！