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這輪大周期,中國樓市現狀!

在這個暴躁的年代「房事」總能牽動無數人的心,而ZF卻總是那麼曖昧,讓你雲里霧裡。

首先恭喜國家喜提「上半年GDP6.8%增幅」稱號。國家統計局16日公布中國經濟「半年報」。上半年,國內生產總值418961億元,同比增長6.8%;全國居民人均可支配收入14063元,實際增長6.6%。

在過去幾年裡我國GDP增長都在7—8個點之間徘徊,雖然有那麼幾個國家試圖阻撓我國經濟發展,但是總體來看國家經濟發展在平穩向好推近,具體到地產方面的數據。

數據顯示,1-6月份,商品房銷售面積7.7億平方米,同比增長3.3%,增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中,住宅銷售面積增長3.2%。房產銷售總額高達6.69萬億,增長13.2%,增速提高1.4%,刷新歷史同期記錄。

銷售火爆的背後,全國去庫存的任務也基本宣告完成。6月份,房地產庫存數據已經跌至47個月最低,連續4年下調。

我們回顧一下本輪地產大周期,在2015年6月是最近多年來首次出現銷售面積同比上漲3.9%的情況。也就是說截止2018年7月,這輪上漲已經持續37個月。

3年時間,我們見證史上最長的中國房地產上漲周期,見證一到四線、甚至貧困縣房價的瘋狂演繹,而且還在繼續。

截止6月份在70個大中城市中,價格下降的城市有4個,上漲的城市有63個。海口、濟南、丹東、三亞領漲,4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平。二手住宅銷售價格由上月下降轉為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%,漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%,漲幅均與上月相同。

投資方面今年前6月,全國房地產開發投資55531億元,同比名義增長9.7%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中,住宅投資38990億元,增長13.6%,增速回落0.6個百分點。在連續3個月投資數據保持10%以上後,投資增速終於略有下降,但9.7%的增速仍保持高位。ZF發言人表示下半年房地產投資有望保持一個比較快的增長。

也印證了「挖掘機論」,2018年1至6月國內共計銷售各類挖掘機械111176台,同比漲幅57.0%;僅6月份,就銷量12449台,同比漲幅51.4%。儘管不少工程機械企業產能相比去年已經翻番,但是依然沒辦法滿足市場的需求。這也充分表明,調控並沒有扼殺房企投資積極性。

從市場數據看,預計2018年下半年市場雖然漲幅會有收窄,但2018年房地產市場將依然屬於歷史高位。

這是市場和政策在對賭結果,其實政策持續性和反彈性是並存的。在沒有調控之前,政策和市場的驅動下房價快速上漲。「地產泡沫論」不斷發酵,在感受到房地產爆炸式擴張,開始綁架經濟整體發展時。2016年10月調控的大刀落下,此後市場一直在陣痛。由於區域特質等原因,政策一直在為調控打補丁。

今年5月樓市調控再次刷新記錄,單月全國樓市調控政策累計發布多達50次。此前1-5月,全國樓市調控次數已經約160次,比去年同期增加60%。去年一整年,全國樓市調控次數大概是250次。

而在這些大調控小整改的背後,都是地方根據自己的實際情況制定規則,GJ層面很少出面,最多也就是敲打一下。

地方也很無奈,土地財政一時無法扭轉,那麼多的公共設施需要建造維護,各項支出,都需要巨額的資金支撐,而賣地這一塊龐大的入賬,都是他們的直接收入。但是地產這種爆炸式發展模式,對社會又造成一定影響,是不允許的。於是這就形成一個亂像,地方一邊密集發布調控措施穩定樓市,一邊在想法設法吸納購房生力軍,不讓地產徹底涼下來。

比如「人才大戰」,從2018年開年至今,超35城發布40多次人才吸引政策。引進人才的門檻在「拼搶」中不斷被放寬和降低,其中與樓市調控政策緊密相關的戶籍限制資格也被打開。本科學歷,除一線城市外,基本所有二線城市都能落戶,西安、長沙地落戶就屬於零門檻。有人對此質疑,各地引才新政給購房者甚至炒房者便利,在引才的同時也在給樓市「鬆綁」。

這就加劇市場與政策之間的矛盾。杭州、成都、深圳、上海等都出現不同程度的搶房現象。

於是5月份在住建部約談12城後,為響應號召。被約談城市長春、西安、太原、成都、大連等紛紛出台舉措應對樓市過熱問題。

5月2日,長春:

對2017年12月29日之日後,三環區域新購的非家庭唯一住房,要求2年之內不得上市交易。

5月7日,哈爾濱:

哈爾濱市下發通知,在主城區6區域範圍內,取消建設單位網簽合同備案信息註銷許可權,滿3年方可上市交易。

5月7日,佛山:

佛山則發布「特急令」,要求房地產開發企業合理安排開盤時間和銷售方式,對預計購房人數較多的項目,儘可能採用搖號等方式進行銷售。

5月10日,西安:

西安市住建局明確表示,「公寓」納入限購範圍內。

5月14日,貴陽:

貴陽發布正式文件,出台包括3年內不得轉讓新建商品住房。

5月14日,太原:

太原推出樓市新政,除了外地人限購、貸款首付比例提高和限售兩年政策。

5月15日,成都:

成都出台樓市調控新政將限購對象由自然人調整為家庭,對離異家庭購房、新購房轉讓條件作出新規定,同時配套出台公證搖號排序選房的新規定。

上下滑動

可以看到,這些調控主要傾向於通過限制房產流動性,來制約炒房。貴陽、哈爾濱、長春、深圳等37個城市參與到限售大軍,最長的限售桂冠由河北保定摘得,購房人要在取得不動產證10年後才能進行交易。

最強限購政策

當房產的流動性被卡死,加上政府有意去槓桿。房產的投資意義就會被無限弱,屆時就真的是「固定資產」。剛需自住十年八年的周期到也還能承受,炒房客的日子會很難熬。

在大家在等待樓市進一步降溫之時,央行降准降息的消息再次刺痛剛需們的神經,7000億的資金釋放,比這些調控刺激的多。於是大家都更加雲里霧裡了。

6月28日,住建部等七部委聯合出拳,點名包括北京、上海在內30個城市的房地產市場亂象,這其中包含所有一二線熱點城市(老規矩,虱子老虎一塊抓,大家一起一點也不偏向誰)。決定於2018年7月初至12月底,在這30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。

在調控和利好的對衝下,樓市總有一種欲罷不能的感覺。

這是繼「住房不炒」之後,國家給出相對嚴厲的措施,並且付出行動。在這之後西安、長沙、杭州出台放出大招。在限購區域暫停企業主體購房,未來或有更多城市跟進。

企業炒不炒房這暫且不提,但是這絕對會過濾掉相當一部分置業主體。上海翠湖天地,頂級豪宅超5成的公司客戶就是最好的證明。少了這些買家,炒房的熱情又得下降一大截。

在進入7月後,短短20天時間,已有20餘城發布新的樓市政策或執法結果,個別城市還設置房價「漲停板」。

7月10日,福建寧德市發布通知:中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎上,每年漲幅控制在6%以內,普通高層住宅(毛坯)預售均價實行最高限價,最高控制在11000元/平方米以內。雲南昆明和大理也出台類似政策,為房價漲幅設定上限。

一直感覺中國的ZZ是最重平衡之術,對於樓市設立漲停板的做法,是為限制該區域房價的快速上漲。但是有沒有感覺這在一定程度上是在,變相促銷限漲項目。這和一些城市搖號、限簽其實有相同作用。

這輪房價上漲,寬鬆的貨幣政策和棚改是主要的推動力。

當貨幣政策不在寬鬆之時,棚改政策又在變革,這是不是又釋放出另一種信號。三四線城市鬧劇,也在不斷分化之中。

住房和城鄉建設部有關司局負責人7月12日表示,要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,採取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。

通過這條政策我們可以看出未來棚改會因地制宜,拉動消費和棚改緊密的結合起來。並不是像很多解讀人說,一刀切的做法。

這也說明政府即便有心砍掉,土地財政制約,也是一個長周期過程。目前很多地方的的去庫存任務都還沒有完成,就不至於一棒子打死。

地產還要發展,政府又在去槓桿,那麼房企「血液供給」就會出現問題。

有消息稱,下半年北京土拍將強化監管競拍主體的資金來源,其中銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金,對於以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金,也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。房企今年以來拿地很瘋狂,樓市調控不斷深入,拿地勢頭卻有增無減。

加上去槓桿已成定局,那麼房企資「缺血」是必然。統計局數據顯示,1-6月份,房地產開發企業到位資金79287億元,同比增長4.6%,增速比1-5月份回落0.5個百分點。

其中,國內貸款12292億元,下降7.9%;利用外資28億元,下降73.1%;自籌資金25541億元,增長9.7%;定金及預收款26123億元,增長12.5%;個人按揭貸款11524億元,下降4.0%。

從全國房地產市場看,房地產貸款額度中按揭貸款明顯收緊,在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下,按揭收緊帶來按揭利率上行。抑制部分市場的非理性購房。另外,房貸收緊依然是趨勢,房地產降槓桿政策將繼續持續,目前購房者首套房按揭利率分化,部分城市已經基準上浮20%,鄭州位居第一已經上浮25%,平均按揭利率超過6將成為趨勢。下半年房地產的輸血管估計會近一步收縮。

那麼房企還會如此熱衷拿地?中小房企會不會面臨「無米下鍋」的境遇?

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