還沒買房的狂歡吧！這樣買房能省一大筆錢

編者按：本文來自微信公眾號「大鬍子說房」（ID:dahuzishuofang），作者：大鬍子李俊懷，36氪經授權轉載。

說起買房，大家都想用最少的錢買到最好的房子。

但是好房子一般價格都不便宜，畢竟「一分錢一分貨」。

但是，由於政策、傳統觀念等各種原因，在房地產市場上，會存在一些相對划算的房子，它們的價格會比市場價便宜不少。

我就給大家說說這些相對更划算的房子有哪些，應該怎麼買。

在哪些城市一定要爭取買一手房？

一二手房價倒掛成普遍現象

今年一二手房倒掛非常普遍，簡單來說就是一個城市的二手房價格比新房的價格還高。

根據2018年5月的房價數據，全國一二手房價倒掛的城市至少有50個以上，倒掛最嚴重的是廈門，一二手房倒掛的價差達到9000元/㎡，也就是說1套100㎡的房子，新房比二手房便宜90萬。

其它的一些房價倒掛城市，雖然倒掛的價差沒廈門那麼大，但排前十的城市也至少都在3000元/㎡的價差以上。

一些房價不過萬的三四線城市，一二手房價差也有近千元。

對於這些一二手房價倒掛的城市，新房價格普遍低於二手房價格10%-45%。

由於中國的房價數據高度不透明，所以不能非常精確地反映各個城市最真實的一二手價差，但至少從中我們可以感受到中國當前很多城市一二手房價倒掛現象非常明顯。

房價倒掛對樓市的影響

一二手房倒掛是一件不正常的事情，房子又不是古董，為什麼二手的房子會更貴呢？有個關鍵原因就是政府限價。

所謂限價，就是政府限制開發商的銷售價格，限定一個價格讓開發商不能高過這個價進行銷售。

由於新房市場被政府限價，價格普遍比周邊二手房價格便宜一大截，新房和二手房的價格就出現倒掛。

所以，只要能買到新房，就相當於搶到了政府給你派的福利，買到就直接賺到。

在需求端，因為限價把一部分需求提前刺激了起來。而在供給端，限價卻抑制了一部分新房的供給。

市場這麼火熱，房價卻硬生生被政府壓著不能賣更高價，開發商自然不願意白白承受這些損失啊。

與其低價賣還不如不賣，所以開發商是能不開盤就不開盤，能遲一天開盤就遲一天開盤。

開發商不開盤，房源少了，但是想低價買新房的人卻越來越多，新房就嚴重供不應求了，所以很多城市不得不出台了搖號政策，也就是大家想買新房就必須參與搖號，全憑運氣，搖到誰誰才能買。

目前，已經有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳、青島、福州等10個城市的全部或者部分房源需要搖號。

當然，搖號還是要考慮如何照顧到真正的剛需，所以很多城市都有「首套剛需家庭優先」的規定，將房源分成兩批，一批拿出來專門給剛需家庭搖號，另一批拿出來讓非剛需的家庭搖號。

所謂剛需家庭，也就是指沒有住房的家庭，至於單身未婚屬不屬於「剛需家庭」，各個城市規定不一樣。

像杭州、西安單身未婚人士就不算剛需家庭，不能優先選房。

搖號並不能打消大家對買新房的熱情，越是搖號，大家就越帶勁，就像抽獎一樣。

以杭州為例，杭州二手房價3.1萬/㎡，一手房價卻只有2.6萬/㎡，價差5千/㎡杭州從今年4月開始搖號。

越搖大家越瘋狂，今年5月，杭州「萬人搖號」的樓盤融信瀾天，房源只有404套，但是搖號卻登記了11927組，中籤率只有3%。

當時這個項目的備案均價是18460元/㎡，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價卻超過3萬/㎡，價差達到1.2萬/㎡。

一套100㎡的房子，一二手房價差高達120萬，大家能不去搶嗎？你家有礦啊，這麼大的利潤你不去搶？

最後瘋狂到因為驗資排隊太久，有人體力不支暈倒在銀行大廳，最後被保安抬出去，可見老百姓搖號的熱情有多高。

限價的新房市場都已經火熱到這種程度了，我們是要避開這股瘋狂的浪潮，明哲保身呢？

完全沒必要，房價倒掛的城市一手房價由於被政策壓住，價差就是政府派的福利，為什麼不去爭取一下呢？

所以要買房的朋友，在這種一二手房價倒掛的城市，能買一手房一定要買一手房。

對於有搖號政策的城市，不要怕麻煩，不要怕丟人，能搖號的一定要去搖號，不僅自己去搖，還可以發動家人一起去搖。

這個項目沒搖上，就去參與下一個項目，只要地段不差，只要這個價差還在，你就不斷去搖。

一套房下來少則能幫你省數十萬，多則數百萬的利益，你得辛苦拼搏多少年才能掙得到呀！

這一刻，對於大多數老百姓而言沒有比這個更好卻又更輕鬆的掙錢方式了，你唯一要想的只是如何提高搖號中籤的概率而已。

在一二手房價倒掛的城市，我們可以通過盡最大能力去搖號買一手房的方式來達成省錢買房，但是在房價沒有倒掛的正常城市又該怎麼做才能更省錢呢？

思維和方法就恰恰相反，在一二手房不倒掛的城市，我們應該學會去如何淘二手房來達成買房省錢。

在什麼城市，通過淘二手房比新房至少省十萬？

一二手市場的巨大差異

我們先來看一組數據。2017年，全國新房住宅銷售面積14.4 億㎡，而二手房銷售386萬套，按照平均一套100㎡計算大概是3.86億㎡，二手房成交量只佔住宅總成交量的21.7%。

為什麼新房市場成交那麼火熱，而二手房卻少人問津呢？因為大家在買房這件事情上往往都有一種病，那就是新房癌。

很多人買房都會有一種「買新不買舊」的傳統觀念，覺得第一次買房就該買一手，房子被別人住過總感覺不太好。

這種觀念尤其在三四城市，幾乎可以說是到了癌症晚期。

但是事實上，在很多三四線城市，二手房是要比一手房要便宜得多的。

按理說，過去兩年在三四線城市新房銷售火熱的情況下，二手房市場應該也會跟著一路大漲才是。

然而，真實的情況卻是大部分三四線的二手房漲幅要比新房少得多，因為大家都不願意買二手啊。

像河北保定，6月份新房價格是13803元/㎡，而二手房價只有10647元/㎡，新房比二手房價高了近30%。

不管是房價五六千的城市，還是房價過萬的城市，都會存在這種二手房價明顯低於新房的現象。

二手房比新房便宜那麼多其實也很好理解。

首先，正常的市場上，二手房本來就是要比新房便宜，舊不如新嘛，如果你二手房價格不低一點，我還不如去買新房。

其次，很多城市尤其是三四線（躺著中槍次數太多了），過去兩年房價暴漲吸引了大量的投資者，市場上現在積壓了不少的二手房源。

而偏偏大家都患有新房癌，都不喜歡買二手，沒人願意買二手，那價格自然就高不了，不降價賣不出去啊。

什麼時候二手房才會好賣？只有當一手房供應不足，或者一二手房的價差太大，購房者才會轉向二手房市場。

而在新房供應充足的三四線城市，二手房一定是不好賣的，不好賣的同時，可討價還價的空間就大，同等地段下的二手就一定會比一手房便宜。

如何在房價不倒掛的市場挑到便宜的二手房，我給大家3條建議。

如何在房價不倒掛的市場挑到便宜的二手房？

1.地段最重要，先挑選有投資潛力的購房區域再去挑房子

買二手房和新房一樣，地段依舊還是最重要，不要因為便宜就去買了郊區的二手，還得意洋洋跟我說淘到了便宜的二手，那就是絕對的撿了芝麻丟了西瓜了！

尤其是三四線城市，我反覆跟大家說，三四線城市只適合剛需自住。

如果一定要在三四線城市買房，一定要買在市中心，交通一定要方便。

出了市區，三四線房子的價值絕對是斷崖式下跌，本身自己都自身難保，你又如何有能力輻射周邊郊區呢？

具體地段怎麼選，大家可以去聽我的剛需買房課中的第三節課《這樣的地段，房價想不漲都難》，這裡我就不多說了。

2.樓齡最好在10年內

二手樓有個缺點就是畢竟被住過，不管房子里外都會隨著時間越長越陳舊。一方面，我們通過挑好的地段來彌補這個缺點，另一方面我們要在選擇上主動不去挑那些超過10年樓齡的房產。

大家要知道，開發商的設計水平和建築理念都在跟著時代在進步，我們住戶的觀念也在改變。

10年前的好戶型放到現在可能就是個非常普通甚至是落後的設計，就像以前很多老房子都喜歡將陽台放在主卧裡面，但是，現在誰這樣設計怕不是要被噴一臉口水。

再譬如現在的年輕人都喜歡大陽台、大飄窗，這些都是老房子所沒有的。

3.多跑中介，耐心尋找

天上不會掉餡餅，但是你多跑的話說不定會。一方面，買二手房跟新房不一樣，新房只要去到售樓部就能一次性看多個戶型，多種產品。

而二手房是個人出售行為，只能一間一間地看，所以好的二手房是可遇不可求，不可能一看就喜歡，價格就合適的。

所以一定要多找幾家中介，看多幾套房源，多方對比之下才做最終決定。

其次，要懂得和中介搞好關係，有好的房源我相信他們一定會優先通知你，說不定還能遇到那種業主緊急周轉然後價格明顯優惠的房源。

至於買房的節奏，從年初我就很明確的告訴大家，今年的房價不會像去年前年那樣，晚一天、晚一個月買房價就漲得不像樣。

我甚至還要告訴大家，今年下半年，說不定房價還會給大家一些驚喜。

所以大家在買房的節奏不必驚慌失措，有合適的直接買，沒有合適的當然可以挑可以等。

以低價買到未來核心地段的唯一機會

經過這兩年的一波暴漲，現在每個城市不管是新區還是老城區價格都至少是過去兩年的一到兩倍。

當前在中國買房絕對沒有窪地，只有局部機會。

唯一有一種方式，可以用較低的資金門檻去買到未來的核心地段，或者說買到更高投資回報的區域。

那就是：投資一個城市的新區，用時間來換取空間。

但是你要等一個新區發展起來，那必須得有個5年、甚至是10年的時間。

這個是你投資新區必須要做好的時間準備，同時還有更大一個的風險是，新區能不能發展起來呢？

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如何看待新老城區的當下和未來？

當一個城市發展到一定程度，它一定是要向外擴張的，這種擴張最直接的體現就是重新劃一個片區作為新區進行發展。

很多城市都是通過新區的建設來疏解老城區人口、重建城市面貌和帶動拍地賣地。

但是新區由於發展時間短，和老城區相比，無論是教育、交通還是商業都會有一定的差距。

所有最好的資源，包括學校、交通、和商業配套，前期都聚集在老城區，老城區的生活要比新區便利得多。

所以在一個城市新區發展的前期，房價只有老城區的30%-50%左右。

但是新區在規划上面，無疑會比老城區更加合理，在土地規劃、道路設計、城市布局，產業聚集上都會做好詳細規劃和思考。

在新區發展過程中，政府會不斷把一些產業往新區轉移，同時也會陸續把一些核心交通比如地鐵、一些生活配套比如教育、醫療等陸續往新區牽引，甚至為了支持新區發展，第一時間把政府機構給搬遷過去。

所以實際上，在過去城鎮化建設中，一些城市的新區已經發展起來了，房價已經逼近老城區，像合肥的濱湖新區、武漢的光谷新區。

而有一些新區房價已經超過老城區，像上海的浦東新區、鄭州的鄭東新區。

以鄭東新區為例，2003年鄭東新區才開始建設，房價2500元/㎡，但是都沒人敢買，因為太荒涼，計程車都不來這個區域。

到2011年，鄭東新區初具規模，房價首次破萬，領跑整個鄭州。到了今年6月，鄭東新區作為鄭州新的城市中心的地位已經無可動搖，房子均價達到3萬/㎡，15年間漲了12倍。

而以前的老中心金水區均價是1.9萬/㎡，已經被鄭東新區遠遠甩開一條街的距離。

投資新區，是以低價買到未來核心地段的最好機會，也是最容易實現房價快速上漲的機會。

但是目前全國有300多個城市，大大小小有600多個新區，並不是所有的新區都能像鄭東新區一樣成為城市新中心的。

有些所謂的新區，純粹是為了搞土地財政，為了賣地賺錢，空有一堆新區概念，但是就是沒有產業進駐，新區裡面除了清一色的樓盤外，啥也沒有。

這種新區沒有產業支撐，吸引不到人口，配套也兌現不了，最後只能變成鬼城。

我們買新區的房子就是在賭新區的未來，沒技術的賭徒上賭桌全靠運氣，高水平的賭徒會技巧、算概率，能從紛亂的局勢中看到最大的可能性。

投資新區也一樣，要從新區的各種情況來判斷新區能不能大概率成為城市的次中心甚至是新中心。

在這裡，我給大家3個標準，幫助大家判斷哪些新區才是值得大家投資。2

判斷新區是否值得投資的3大標準

1.一二線核心城市的新區才有機會發展起來

人口是一個城市最重要的基礎，而對於新區而言，人口也是它能不能發展起來的最核心的指標。

那麼新區的人口來自哪裡？要知道一個城市有多少人基本都是固定的，不可能說你建了個新區1年就能生幾十萬人出來。

所以新區的人口要麼就是來自老城區，要麼就是來自外來人口。

一二線城市老城區的人口多，外來人口也多，只要規劃得好新區還是大概率能發展起來的。

但是三四線城市本來人就不多，而且人口還在外流，怎麼建設新區？

所以要賭一個城市的新區，那就一定要選擇一二線城市的新區。

2.一定要在政府近10年規劃中，屬於城市副中心以上級別

房子有沒有價值，最核心就是取決於地段和配套。而新區的地段和配套好不好，政府的規劃至關重要。

在中國典型的政治帶動經濟之下，政府把新區規劃成城市副中心，那麼這裡未來就是副中心的地段，規劃成CBD，未來就是CBD的地段。

配套也一樣，你房子周邊的設施，譬如馬路、醫院、學校等等都是政府投資建設的，政府的財政預算有限，願不願意花大價錢來改善這裡的配套就是取決於新區在政府規劃中的位置，換句話來說，就是這裡的規劃級別高不高，能不能優先建設。

對於規劃成未來新城市中心的新區，甚至會有政府機關帶頭搬遷過去，大醫院、名校等能搬的也都盡量搬過去，不能搬的至少還在新區建分院、分校，像北京通州區就是屬於這種情況。

另一方面，規劃級別高，政府就願意給新區更多的政策優惠，例如稅收減免、人才公寓、企業用地補貼等等，這對新區的招商引資和吸引人才會有很大的幫助。

3.規劃以發展高端產業為主，且有一定數量的大企業進駐

一個新區如果不是重點規劃高端產業，只能靠炒作或者是規劃一些相對低端產業，是很難吸引優秀企業和人才過來的。

一個新區要真正發展起來，一定要規劃一些核心的、高附加值的產業，比如金融、互聯網和人工智慧等。

我們可以從政府規劃文件去看該新區的產業規劃，也可以直接從現實中去看是否有一定數量的大型企業進駐。

以南京的江北新區為例，通過江北新區的規劃文件《南京江北新區產業發展規劃(2015—2030年)》可以看到它的產業規劃和定位。

江北新區未來產業發展定位為「4+2」現代產業體系。其中， 「4」是指智能製造、生命健康、新材料、高端交通裝備四大先進位造業，「2」是指現代物流、科技服務兩大生產性服務業。

很顯然，這個產業定位是高端的，面向未來的。

但是實際上有沒有大企業進駐呢？過去兩年，江北新區的確引進了非常多的大企業，尤其是在晶元這一塊，比如台積電、清華紫光、富士康、中星微電子、美國新思科技等十幾家國內外知名的電子及晶元公司。

整體而言，江北新區的發展前景還是很明朗的。

以上就是判斷新區是否值得投資的3大標準，結合這3大標準去投資符合條件的新區，才能做到以低價買到未來核心地段。

但是，大家必須要明確一點的是，新區的發展需要時間，所以你必須以長線投資的心態去持有，以時間來換取空間，若干年後你才能享受時間給你帶來的繁花盛景。

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