房價的問題，不在房價上
年終總結大會上，財務經理正在做全年的財務工作彙報，席下全公司的人在聚精會神的聽著。
財務經理：今年的利潤不錯，主要取決於收入的增長，公司毛利率變化不大，費用也控制的較好。但是我要告訴大家的是，利潤只取決於收入和成本費用的差額，這個跟銷售啊、生產啊都沒有任何關係，你們不必關註銷售和生產的工作，只看這個報表就行了。
說到這，很多人一臉茫然，只見銷售總監、生產和財務總監一干人等面色鐵青，總經理實在控制不住了，嚼著後牙槽吐出五個字：你給我出去！
財務報表只是個結果反應，能告訴你最終數據，但是沒法告訴你公司戰略制定、運營、銷售推廣是怎麼做的，財務真的能脫離業務存在嗎？
房價取決於貨幣貶值、貨幣總量和金融產品創新速度，這話是任大炮說的，有毛病嗎？
當然沒毛病，不過若是把這當成因果就錯了。因為貨幣的投放，雖然會影響房價，但並不是為了去調節房價，房價的漲跌多數時候只是個副產品。所以要對房價做出判斷，你得去看影響貨幣總量的因素，而且，放水還要看流向。
房價的問題，不在房價上，「汝果欲學詩，功夫在詩外」。
美國的房地產泡沫、次貸危機是比較近的，資料也是很多，劉易斯的《大空頭》還改編成電影，我是看了十幾遍，甚是過癮。除了比較喜歡馬克?鮑姆的個性外，就是研究事情發展的路徑了。準確的預言到泡沫、危機不算什麼，在當時這樣的人有很多，但是能精準的從危機中賺錢，就要看命了。
除了08年次貸危機，局部的還有佛羅里達州房地產泡沫、國內海南房地產泡沫、北海房地產泡沫，但是遠不如日本八九十年代的房地產泡沫最為津津樂道。日本曾經的首富堤義明，鼎盛時期身價超過1650億美元，現在蓋茨和巴菲特超過這個數字沒有？
扯淡的數字，說沒就沒了！
日本的房地產泡沫，得從廣場協議說起，廣場協議之前，經濟向好，人民收入提高，房價慢慢漲上來是正常的。最要命是日本、德國的產品競爭力太強，美國債券發行利率奇高，資本主義奔跑在共同死亡的道路上。美國要求日德貨幣升值來減少對美出口，當然最好在國內加大財政支出搞點赤字出來，同時改造國內經濟結構，提振內需，然後日本央行一頓手忙腳亂的操作，結果搞了個大泡沫出來。
盤點一下日本當年的神操作和中國的對比：
1、降息、加大貨幣投放來刺激經濟。
出口佔比下降，內需提起來，把出口的這部分產能消化掉，聽起來完美，但實際上卻是牛不喝水強按頭。日本企業總能找到各種辦法降低生產成本來抵消貨幣升值的影響，還有產業轉移，生產都轉移到其他國家不就行了嗎？結果接連幾次降息之後內需沒好轉，房價卻高企。要說都在國內交易也不算事，但是兩個人把1萬/平米的房價用貸款炒到100萬/平米之後換成美金跑路，那就留下一堆呆賬壞賬了，由全國人民來買單？
2、匯率不會影響房價？
有人統計過日本房價變化折算成美金的數據，發現按照匯率折算成美金之後是變化不大的，所以才有日本齊房價保匯率的說法，沒有具體核實過數據。當然日本的房子絕對不是好的投資品，因為賣的時候會徵收8%的消費稅，又怎麼能算投資呢？
3、貸款總量控制制度。為控制房地產泡沫，日本政府實行了房地產貸款總量控制，不新增房地產貸款，這是個損招，卻是十分有效，你不貸款，自己的房子賣多少錢還管你？按時給政府交稅，多賣幾次才好。回顧起國內現在實行的階梯式首付政策以及貸款放款額度控制，脊背發涼。
4、日本房產的交易及持有成本。
高，高到你哭。購買的時候買方傭金、法律費等會佔到總房價的6%左右，賣方的法律費、8%的消費稅，還有增值部分兩成增值稅，個人所得稅等。持有時候每年2.7%的固定資產與都市計劃稅、管理費、修繕金、保險費、如果出租還有報稅費用、個稅、託管費等，若是不出租，大概十幾年這套房子收稅就能收完。說日本人租房不用交固定資產稅，租房成本低，都含在價格里了，怎麼會低呢？
5、日本土地制度和中國的區別。
「日本房價房地產泡沫破滅，所以中國也一樣會破滅。」不能只看價格，日本的土地和房產是私有，中國是國有，還有獨特的雙軌制，賣地慢了公務員發工資都成問題，所以問題解決起來肯定更加藝術。比如新房賣便宜點不就行了嗎？
6、同時期的德國為什麼沒有出現房地產泡沫問題。
德國央行獨立性比較強，出台政策考慮的是經濟狀況和影響，不受政府約束。（說白了就是不弔你）
7、4.9%的長期貸款基準利率。
貨幣政策的調整，幾年了都只調邊際成本而不動基準利率，想想日本手忙腳亂的操作對資產價格造成的影響，自然都釋然了。
貨幣供應量增長速度遠大於商品房供應量增長速度房價就會上漲嗎？
我看未必，一切，都在特么掌握之中。
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