恐慌下的房地產，路在何方？

正文共3117字，預計閱讀時間6分鐘

文丨子木

1

惶恐的中國

7月北京，烈日炎炎。

商住兩用辦公樓下，熙攘的人群，嘈雜不堪。

很好奇，如此毒辣的太陽下還能聚著這麼多不怕中暑的中老年人，竟還是邊曬著太陽邊賽著嗓門。

這一方中老年婦女怒不可竭，沖著大門撒潑滾打：「放我進去！」

另一方大樓保安趾高氣昂，用身體誓死守衛大樓：「人都跑了！進去弄啥！」

從賽嗓門升級到肢體衝突再到110警報聲響起。每天各地都在上演著同樣的戲碼。

而這，只不過是P2P炸雷數日後的一段現實縮影。

P2P暴雷，老闆逃路，員工進局子，韭菜被宰，去槓桿大周期下的金融監管讓資本市場顯得異常血腥。

不得不說，中國的任何市場，情緒是佔有主要成分的。

就拿P2P這件事情來說，這次金融監管加嚴主要是為了淘汰一些玩龐氏騙局的騙子公司。結果騙子公司的倒閉卻經過媒體的渲染引發了投資人的「恐慌情緒」。

人們怕本金無法收回，爭先恐後集中提現保本，正規的非正規的P2P公司一夜之間都要面臨著巨額資金提現壓力，資金鏈崩斷的危機瞬間點爆。

至於P2P未來如何，相信在這次全面暴雷後，活下來的企業能引領著這個行業走向正軌。像現在連賣耗子葯都能開金融公司騙錢的，這種亂象如果繼續下去，那就是萬民遭殃。

恐慌情緒是有傳播性的，在P2P理財受災的投資者順理成章傳染到了房地產身上。

而且還是這個時間點的房地產。

2

房企說市場不行了？

昨晚參加了幾個朋友的飯局。菜還沒上來，搞互聯網的小王就愁眉苦臉地說：「現在感覺活下來真的很不容易了！」。

早上去房產維權，中午到跑路的P2P公司催債，下午為自己注射了假疫苗的孩子流淚，晚上還要響應國家號召「共克時艱」！

另外一位朋友打趣到：「誰讓你是有錢人啊，在這地方能買得起兩套房，能投得起P2P，還能打得起「假疫苗」！」

眾人皆笑。突然小王又問我：「中國房地產是不是不行了？房價要下跌了嗎？」

一時間，場面嚴肅起來。我被問的一愣。

你從哪裡看不行了？

前幾天不是說上市房企中弘王永紅跑路了，碧桂園集體喝雞血打氣，旭輝資不抵債，富力也開始玩高周轉，萬科和恆大都要轉型。有名的沒名的企業都要逃離房地產了，這不是信號嗎？

是信號，但是房地產這個概念太大了，你說企業端不行了可以理解，但是消費端不行了，那就有些牽強。很多人都喜歡把房企的行為和整個市場的行情聯繫在一起。

事實並非如此。

第一，房企的行情下行是單向性問題，和市場的另一方消費者沒有太大關係。

2018年是房企工程質量問題集中暴雷最多的一年。

並不是因為2018年命硬，也不是因為毛衣戰特朗普使壞，而是中國的經濟趨勢下的自我救贖。

我之前在《房地產的詛咒》一文講過。中國應該在2014年的時候就遇到了「劉易斯拐點」，也唯獨用去庫存拉高房價的方式，強行扭轉了拐點，經濟實際增速沒能掉下去。

但是用房地產這東西去振奮經濟是雙向的，房價一漲，房企為了拍地繼續背高槓桿，居民為了買房繼續加持房貸，宏觀槓桿率猛增，加速了「明斯基時刻」的到來。

2017年為了防止「明斯基時刻」，又在主要城市去庫存之後的第一時刻選擇去槓桿，加大金融監管。

「去槓桿，加監管」其實就是金融革命的一種形式。古往今來，凡是革命就必然會有血的犧牲，而革命過程就是優勝劣汰的殘酷表演。

去槓桿，加監管，資金借貸管道縮緊。房企在限價限購壓力下，資金鏈告急，利潤微薄，他們想到的唯一一種破局方法可能就是加快工程周期和節省建造成本。

這就是近段時間房產維權響徹大地的原因，因為有些企業為了賺錢，已經放棄了品質。

但是這樣的形勢對於房地產市場是好事兒。如果能在這種局勢下活下來的，肯定是資金儲備充沛的品牌房企，有安全保障。

如果能在這種局勢下活下來而且不出質量問題的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，大家能分辨的清楚。

然而，「去槓桿，加監管」對居民槓桿率是無效的。你總不能強制讓居民提前還貸款吧？降低槓桿率只有一個辦法，就是提高居民收入，這個目前來講幾乎不太可能實現。

第二，房企在市場發展中的作用會慢慢淡化。

房企影響的是新房市場，而真正的房地產市場更應該是存量市場。這個在北上廣深一線城市體現得非常明顯。

例如北京早在幾年前城市化率已經達到了國際化標準，核心區域已無地可賣，二手房市場佔為主要市場，整個房地產已經不需要房地產開發商的參與。那麼開發商或生或死和北京房地產市場沒有半毛線關係，何況房價？

3

革命後的理性市場

10年前，任志強和「房地產三劍客」打了一架。

（三劍客：時寒冰、曹建海、牛刀）

房地產三劍客當初以土地、人口、收入房價比等數據辯論，站在人民這一方，與抬高房價的房地產「惡勢力」鬥爭到底。而任志強則是站在「房價永遠漲」這方，堅守中國特色。

結果是，房地產三劍客慘敗，分崩離析。而任老一舉成名，成為中國房地產鼻祖。

如果現在房地產三劍客看到中國貧困縣的房價都會飆到萬元以上，我相信他們肯定會懷疑人生，吐血身亡。因為這不符合天理。

但是我敢肯定的是，如果任志強現在跳出來，按照現在的中國特色，他是絕不敢說：未來的房價還會大漲，而且是全面性的。

因為在這10年里（2007年-2017年），有兩個數據發生了根本性的變化。

1、居民儲蓄率，48.8%—7.7%

2、居民槓桿率，18%—50%

你仔細端詳這兩個數據，你就會明白當初為什麼房地產三劍客慘敗。因為那時候的中國人很「有錢」，而現在的中國人很窮，而且都背上了房貸。這也是飯桌上那位中產朋友，有錢但活得很窮的原因。

這還不是最恐怖的，最恐怖的是貧富分化。

我曾在2015年去西南財經大學做學研。其中做過一份調查是《中國家庭金融報告》。

在中國儲蓄最多的10%家庭，擁有全部儲蓄的75%；另外35%的家庭能被稱之為儲蓄較多，他們佔有全部儲蓄的25.1%。

最後，剩下55%的家庭人，其儲蓄金額的金額在總儲蓄中佔比是多少呢？

答案是—0！

所以你認為，未來中國房地產還會有一次像2016年那樣的玩命去庫存嗎？

地產黃金十年，無論多爛的地產公司，多麼落後的地方，只要趕上這趟火車，便可以靠著時代紅利馳騁萬里，一發衝天。

而現如今，在國家調控政策和強力金融監管下，房地產渾水摸魚的本事便也起不到作用。空手套白狼的地產公司會銷聲匿跡，靠房地產拉動經濟的城市將與新時代再無半點兒干係。

未來的房地產市場是理性的，而城市的房價將與城市的發展有著強綁定關係。

前幾天，央媽和財爸互懟，其中主要問題是地方債務問題。其實懟來懟去，其結果都是一樣的，地方債務不予以補給，地方基建不買單。

說白了，地方欠債太多還不起，也不會再幫著還了。如果自己發展不起來，也別指望著央媽會幫忙修鐵路修基建，自生自滅就好，這將是不可逆的趨勢。

而未來理性市場下的房產增值將會更加青睞於人口質量，而人口質量的帶動即是當地的產業發展。

例如80年代工業時代昌盛，全國人才流向東三省，僅遼寧省的GDP就是廣東的1.2倍，整個東三省更是廣東的2.6倍。

而後的輕工業時代，沿海城市交通便利，人才流入，珠三角、長三角成為了創造GDP的風水寶地。

到現在的高科技時代，趕上這股潮流並以此為未來發展方向的城市都可能成為下一個時代的佼佼者，例如成都、武漢、西安，甚至是趕上大數據中心的貴陽。

事實上，前幾天國家統計局發布了6月的70城房價數據對這個趨勢已略有顯現。數據顯示，

6月份，13個一二線漲幅超過1%，其中1個漲幅超過2%。

6月份， 1 個三四線漲幅超過1%，其中0個漲幅超過2%。

說明三四線的漲幅正在隨著棚改貨幣化的收緊縮小，而一二線隨著強烈的剛需需求正在幫一二線起底回暖。

到這裡肯定會有人問了，為什麼前面說居民已經沒錢再去買房了，但是有的地方的房價還會緩漲呢？

這個還是靠比例。理性市場下會靠供需比例實現自我調節，在這個層面上，有錢人不斷向中心區聚集，窮人不斷被中心區淘汰。

幸虧中國被中心區淘汰的人口還有地可去，像香港把年輕人擠到鴿子籠里，最後卻只剩下了10%富人的狂歡，更為諷刺。

· END ·

來源：子木聊房（zimuliaofang）

作者：子木

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