7月，會成為最近4年樓市周期的轉折點嗎？

7月在住建部發布的30城市巡查整頓房地產通知後，全國多城市密集開啟了一輪房地產嚴打整頓。合計已經有超過25個城市發布了各種房地產調控政策與執法結果，疊加其他政策，7月上半月房地產調控已經超過30次！刷新最近2年樓市調控同期記錄。

房地產下半年剛開始，就開啟了全面嚴打模式：年內累計樓市調控超過220次！

從市場整體走勢看：

本輪房地產上漲周期已經超過37個月，上半年銷售再創歷史記錄

2015年6月，本輪房地產市場首次出現銷售面積同比上漲3.9%，代表了本輪樓市爆發的起點。截止2018年6月，本輪房地產市場上漲周期已經長達37個月，刷新了中國房地產歷史上漲周期最長歷史。

從月度數據看，6月單月，全國商品房銷售面積超過2億平米，銷售額高達1.8萬億均刷新了年內最高紀錄。

累計數據看：2018年上半年商品房銷售面積高達7.7億平米，銷售額高達6.69萬億，均刷新了歷史同期記錄。

從市場數據看，預計2018年下半年市場雖然漲幅會有收窄，但2018年房地產市場將依然屬於歷史高位。

住建部表示，因地制宜推進棚改貨幣化安置，不搞一刀切。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策；商品住房庫存量較大的地方，可繼續推進棚改貨幣化安置。同時，公布今年前6月棚改已開工363萬套，占目標任務的62.5％。下一步，將加大棚改配套基礎設施建設力度，依法依規控制棚改成本，嚴禁違規支出。

浙江、河南、杭州、寧波、佛山、大理、濟南、唐山、廈門、西昌、北京通州、棗莊、西雙版納、澄邁、三亞、石家莊、萬寧、合肥、深圳、高安、汕頭、九江、鄭州強化市場監管，規範市場秩序。

出現持續加碼調控的原因其實很簡單：

1：買房依然可以賺錢。2：地方政府主動調控慾望不強。3：門關的越來越緊，但經常開窗戶。4：調控只關注了控，調做的非常少。

房地產政策密集發布的最核心原因，還是部分城市房價出現了波動，雖然一二線熱點城市房價依然平穩，但三四線城市房價出現波動，是密集調控政策發布的最核心原因。

逢漲必查成為了2018年上半年房地產市場調控政策歷史最密集的最主要原因。房地產調控的方向不變，平穩依然是趨勢。

西安、長沙、杭州等最近多城市發布限制企業購房，疊加7月初出現的部分城市限制個人抵押，房地產調控在過去一年多的全面五限下，開啟加碼補漏洞階段，對市場來說，這些發布政策的城市市場有望出現退燒現象。後續從7月開始預計更多的限制企業購房將成為政策特點。

全國超過80個縣級以上城市在上半年發布了各類型的調控政策，不僅僅局限在2017年就有的限購、限售、約束信貸等政策加碼，2018年相比2017年全面升級市場監管，在6月底開始一輪歷史最嚴格的30城市監管。

人才政策繼續集中發布，2018年上半年，全國有超過40個城市發布了各類型的人才政策，這些政策對於市場來說，的確部分導致地方樓市執行的限購政策被繞道。

成交量下降、價格停滯漲，以及土地市場轉冷是市場下行周期初期的標誌。當市場進入下行周期的中期，我們將會看到行業內併購增多，開發商利潤率下降等現象。前者是因為一些小開發商會扛不住資金壓力，被迫把項目或公司專賣給資金實力雄厚的大開發商。因為地價低於招拍掛的公開市場，大開發商也樂於從小公司手中收購項目以補充土地儲備。

而開發商利潤下降主要和銷售價格不漲，土地成本、融資成本高企有關。在過往的幾輪周期變化中，也都曾出現這樣的現象。從今年上半年的數據來看，行業內併購已經開始增加。房企 2017 年利潤率一改過去幾年持續的下降趨勢，出現反彈。這主要是和二三線城市房價大漲有關。但隨著限價持續、融資收緊，預計後市房企利潤率或將重新下滑。

偉哥給大家的建議還是那句話：房地產越來越危險是肯定的，但這艘大船依然在向前看，所以你能做的是不要棄船，而是選擇船上最安全的地方，買房偏遠的三四線謹慎，回歸一二線核心城市圈，回歸流動性。對於普通人來說，除了這個辦法，你沒有其他選擇！

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！