好租發布《2018年2季度商辦市場報告》 一線城市存量特徵明顯

【獵雲網（微信：ilieyun）北京】7月25日報道

近日，博鰲·21世紀房地產論壇第18屆年會在海南三亞隆重舉行，好租作為大數據驅動的全價值鏈商辦運營平台受邀參加，並首次發布了《2018年2季度商辦市場報告》。會上，全聯房地產商會聯合辦公分會特約研究員、好租數據研究中心主任匡健鋒表示，在過去兩個季度，一線城市辦公樓存量較大但整體市場供求保持相對活躍，其中聯合辦公作為客戶首選的比例升至12.3%，其10%左右的租金季度增速顯著高於傳統寫字樓。

京滬辦公樓新開工與竣工面積「負增長」成主流

2018年上半年，房地產政策調控進入了一個新的階段，再加上4月份金融領域進一步放開措施，在房地產開發企業到位資金穩中有升的情況下，短期將直接利好商辦領域，特別是京滬兩地的辦公樓市場。

據好租《2018年2季度商辦市場報告》研究顯示，今年以來，京滬辦公樓新開工與竣工面積累計增速雙雙走低，進入2018年後新開工面積更是維持大比例的負增長。在辦公樓竣工面積方面，2017年是上海的相對高峰，2018年後竣工基本上維持零增長。北京竣工面積增速則進一步下探到-60%附近。京滬市場較其它城市更快的進入存量時代。

從市場供應來看，截至6月，北上廣深的辦公樓總存量已逼近4000萬平大關。其中，上海以1790萬平的月度可租賃辦公空間面積高居一線四城之首，環比上季度增長7%，且上海核心區及外圍區域均有新增項目。北京月度可租賃辦公空間面積達1132萬平米，環比增長16%，Q2增量反超上海，主要來自於四環外區域的新增辦公樓宇及園區，以及存量改造樓宇的入市招商。廣州和深圳的月度可租賃辦公空間面積分別為240萬平和700萬平，廣州主要受琶洲及白雲區新增項目較多影響而環比增長14.8%，深圳環比下滑4%。

從租金價格走勢來看，除北京以外，上海、深圳、廣州、成都在Q2均有1%-2%的降幅，屬於春節後成交高峰將Q1均價拉高後的正常調整。北京逆勢小幅上漲1.2%，主要拉動因素在於麗澤、亦庄等優質新增項目的入市帶動商圈量價齊升，CBD、中關村等活躍區域也拉動了整個價格略微上漲。

儘管北京7.3元/平/天的租金水平較上海高40%，幾乎是廣州深圳的兩倍，但北京在去化率與去化速度上依然要領先上廣深。好租《2018年2季度商辦市場報告》數據顯示，北京前兩個季度的去化率高達15.68%，IT互聯網、金融業、文化娛樂等優勢領域旺盛的辦公空間租賃需求，帶來了快速的去化速度。上海去化的絕對面積僅次於北京，各商圈的租賃表現同樣相當活躍，但較大的可租賃面積將整體去化率拉低至7.17%。廣州、深圳、成都三城的去化率處於10%-14%之間，差距不大。

北京CBD、望京仍是商辦「超級熱點」

好租《2018年2季度商辦市場報告》還顯示，除了老牌核心商圈仍是成交熱點，一線城市去化表現各具特點，並且出現了虹橋這樣的新熱門。

分區域來看，北京傳統的商圈包括CBD、望京在Q2季度仍是北京乃至全國成交最活躍的區域，新入駐企業聚集效應明顯。中關村作為傳統的熱點商圈去化率很高，受限於整體空置率低，去化面積相對有限。進入2018年後，東部四環外的高碑店、文化傳媒區有大量新增的工業樓宇，去化較為活躍。受益麗澤金融商務區規劃影響，丰台辦公樓供應量自2017年以來一直處於高位，後續或面臨較大的空置壓力。

上海的整體去化分布相對均勻。除了陸家嘴、徐家匯等傳統熱門商圈之外，Q2季度新靜安區的大寧商圈成為小熱點。上海重點打造的虹橋商務區是辦公樓新主力，虹橋Q2整體的去化量尚可，但由於該區域辦公樓宇入市體量龐大，後續會面臨比較大的去化壓力。

此外，廣州和深圳的去化表現差異較大。一方面，廣州的辦公空間存量相對有限，而深圳持有700萬平的可租賃面積，在去化率相當的情況下，深圳去化面積和密度要顯著高於廣州。另一方面，廣州單中心特徵明顯，核心區珠江新城和天河北去化率最集中、速度最快，而外圍多以新興園區產品的方式進行供應。深圳則呈現明顯的多中心形態，南山區域在Q2整體的去化最集中，其中的小熱點蛇口區域略有升溫，傳統CBD福田包括華強北區域是另一大熱點並輻射外圍，另龍崗區域也有較集中的去化表現。

一線城市租金承受能力穩中有升 聯合辦公大幅升溫

與Q1相比，Q2季度一線城市選址企業的租金承受能力穩中有升：北京企業的租金承受能力的中位數約為5-6元，2-4元的需求相對減少；上海5元以上需求企業變多，貿易批發零售、IT互聯網企業租金承受能力明顯提升；廣州和深圳企業的租金承受能力主流維持在3-4元附近。

另據好租數據研究中心研究發現，商辦新軍——聯合辦公品牌數量以及網點數量的季度增速雙雙放緩，目前均已降至20%以內，但絕對增量依然可觀。同時根據好租內部資料庫統計，18%的品牌在2018上半年沒有發生任何動態，不正常狀態背後有可能是企業被收併購或已被淘汰。

隨著聯合辦公行業進入激烈競爭階段，聯合辦公空間產品服務正不斷向好發展，並逐步融入主流辦公市場。好租《2018年2季度商辦市場報告》數據顯示，2018Q2季度聯合辦公作為客戶首選的比例大幅升至12.3%，對比2017年從4.9%提高到6%，聯合辦公已不再是小眾。

另一方面，聯合辦公被行業所接納還體現在租金增速上。在過去兩個季度，聯合辦公有價亦有市，租金增速接近10%的比例，傳統寫字樓則漲價乏力，只有1%到2%。

關於好租數據研究中心

好租數據研究中是由好租設立，旨在依託好租大數據生態系統、多元的生態業務以及豐富的案例，聚焦行業供求關係、運營表現、客戶畫像等研究方向。2015年成立至今，已先後發布《2016年度商辦地產白皮書》、《2017年度商辦地產白皮書》，並與多家權威行業機構進行聯合數據發布，每一份數據報告都是對商辦行業發展現狀及未來大趨勢的全面解讀，被騰訊、新浪、搜狐、36氪等知名媒體轉載報道。

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