中國房價全球第一？
從全球來看，中國的房價到底有沒有泡沫？這是一個難以回答的問題。國際對比是一個很好的參考，但直接拿中國和國外房價對比非常危險，因為中國的房價太不一樣。
來源:如是金融研究院(ID:RuShiYanJiu)
作者:朱振鑫/ 楊芹芹
一是計價基礎不一樣。中國的「房產」和「地產」其實是分離的。土地為國家所有，住戶只有土地使用權，普通住宅產權為70年，期滿可以自動續期，商住兩用房屋產權多為50年，需要繳納一定比例的土地出讓金進行續期；而國外多為永久產權，如美國採用私有財產制，房屋的買賣包括土地，產權是永久的。這意味著我們的房價中其實只包含了土地的一部分使用價值，而國外的房價中完全包含了土地的產權價值。
二是數據質量不一樣。國內的數據主要有兩個來源，一個是統計局，另一個是中國指數研究院。兩個數據質量都不高，尤其是統計局的。一方面統計局只公布指數，沒有高頻的絕對價格。另一方面數據嚴重失真。統計局數據來自住建部門的網簽價，而為了合理避稅，大城市普遍存在陰陽合同，網簽價基本都大幅低於實際成交價。舉個例子，假設北京一套房子實際成交800萬，但一般網簽價只做到468萬的普宅最高指導價。按照統計局的數據，北京2016年的新房成交均價才2.8萬/平米左右，而實際均價早已經五萬以上。拿著這種房價去對比分析，結論必然跑偏。
三是統計口徑不一樣。全球房價缺少一個統一的官方數據，各國房價統計機構不同、數據來源不同，樣本口徑也不同，不適合直接比較。國內常用的房價數據是7個大中城市和百城房價，樣本城市相對較多，包含了各種商品房類型；而美國最常用的標普/凱斯·席勒房價指數則只統計2個城市，而且還只統計獨棟和聯排別墅。別說各國之間沒法直接對比，甚至是一國內部直接比較都不完全準確。
四是面積演算法不一樣。國內房屋計算的是建築面積，既包括住房使用面積、牆體佔用面積，也包括了公攤面積，樓道、陽台等都計入其中。大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積。如香港採用的是實用面積，等於建築面積去除公攤面積的部分。而美國、英國等使用是使用面積，等於實用面積減去牆體佔用面積，也就是真正能夠使用的住宅面積。
三種面積之間的關係是建築面積>實用面積>使用面積，實用面積和使用面積相差較小，建築面積與使用面積存有較大差異，需要用得房率進行換算，也就是實際居住面積和建築面積之比。一般來說，塔樓或是帶電梯的住宅得房率約為70%，多層住宅或是不帶電梯的樓房得房率約為75%，也就是說國外7多平的房子大概相當於國內100平。中國房價要除以得房率才能得到可與國外對比的實際房價，這至少要比原有的房價數據高出20-30%。
五是持有成本不一樣。國內現行的房地產稅費主要體現在交易環節，多為一次性成本，只有房產稅和城鎮土地使用稅是針對房產持有環節的，但房產稅目前只有在上海和重慶進行試點，還未全面推出。也就是說如果不交易，中國房屋持有幾乎無成本。而國外稅費主要在持有環節，持有成本較高，德國、美國、日本、新加坡、英國、香港等很多國家和地區都有房產稅，需要在持有期間繳納。比如北京一套100平左右的房子持有成本只有每年四五千元的物業費，而在臨近華爾街的FLATIRON公寓每年需繳納1.16萬美元/年的房產稅和.85萬美元/年的物業費，摺合人民幣年均持有成本13.47萬元，持有成本明顯高於國內，這部分成本其實也算是隱性的「房價」。
六是區域結構不一樣。中國是後發國家，城鎮化率才54%，區域發展極不均衡，城市和農村、核心城市和三四線城市之間差異很大，如同為省會城市，杭州均價超過6萬，烏魯木齊均價在6千左右，相差有十倍。國外雖然也有區域和城鄉差距，但發達國家城鎮化率基本都在7%以上，不像國內分化這麼嚴重。這導致一個問題，如果比較整體房價，中國的房價可能會被部分落後地區以及農村拉低，掩飾大城市的高房價，和實際情況不符。
七是計價單位不一樣。各國採用的房屋面積度量單位千差萬別，國內是平方米，美國和英國是平方英尺，日本和韓國是坪，都需要經過一定的換算，無法直接比較。三者之間的換算比例為1平方英尺約等於.093平方米，1坪約等於3.31平方米。
既然數據不一樣，那直接對比很容易產生系統性偏差。為了對比的準確性，我們綜合考慮各種因素，確定以下幾個數據處理的原則：一是以發展程度近似的代表性城市進行對比，避免整個國家對比的不準確性；二是以市場數據為準，避免外部干預帶來的數據失真；三是以同一跨國統計機構為準，避免統計口徑的不同；四是宏觀的數據維度和微觀的案例維度相結合，儘可能的反映房價的真實情況；五是絕對水平和相對水平相結合，剔除發展水平差異帶來的房價差異。接下來，我們就從這幾個原則出發，分布從宏觀和微觀兩個視角來對比一下中國和其他國家的房價。
01
宏觀視角對比：幾乎是全球最高
宏觀層面上，我們選取Numbeo的數據，這是目前世界上最大的在線協作資料庫網站，通過用戶在線協作實現全球國家和城市生活成本信息實時更新，便於進行數據比較。為提高可比性，我們選取全球最具代表性的全球核心城市作為樣本，具體包括北京、上海、廣州、深圳、香港、倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎、波士頓、東京、悉尼、洛杉磯、孟買、羅馬、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等2個城市，自上而下分析全球核心城市的絕對房價和相對房價水平。
絕對房價：修正後僅次於香港。我們直接選用一線城市中心區域和非中心區域平均房價進行對比，可以發現中國一線城市京滬深中心城區平均房價名列前茅，但和排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比還有一定的差距。根據Numbeo最新7月份核心城市中心城區的房價數據，香港以28836美元/平方米遙遙領先，緊隨其後的是倫敦和新加坡，分別為17219美元/平方米、16494美元/平方米，上海、北京、深圳分別以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的價格位居第四、第五、第七，排名十分靠前，北京、上海中心城區房價已超過紐約，深圳超過舊金山、巴黎、波士頓、東京等國際一線大城市。由此可見，中國內地一線城市京滬深房價位居前十，在全球處於領先地位，比肩倫敦、新加坡、紐約、舊金山、巴黎等全球知名城市，但與排名靠前的香港、倫敦和新加坡相比，仍存在一定的差距，京滬深中心城區房價約為香港的一半。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院 單位：美元/平方米
但是考慮到中國內地常用的為建築面積，核心城市多為帶電梯住宅，選用7%的得房率，進行折算後可以發現，上海、北京和深圳中心區域實際房價分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，已經超過倫敦和新加坡，僅次於香港，且與香港差距進一步縮小。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院 單位：美元/平方米
再來看一下非中心城區：2個全球核心城市非中心城區房價與中心城區差距明顯，部分城市非中心城區房價不到中心城區的一半，但非中心城區總體排名幾乎無變化，僅有個別城市調換順序。根據Numbeo網站最新7月份核心城市非中心城區的房價數據，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城區平均價格分別為7644美元/平方米、7525美元/平方米、6951美元/平方米，約為中心城區的一半，位居第六、第七、第八，排名依然靠前，但相對中心城區排名有所後移。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院 單位：美元/平方米
非中心城區也按照7%的得房率進行折算後，上海、北京和深圳非中心城區房價分別為10920美元/平方米、10750美元/平方米和9930美元/平方米，僅次於香港，成功超過倫敦、舊金山、新加坡和巴黎。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院 單位：美元/平方米
相對房價：全球最高，沒有之一
第一個指標是房價收入比：修正前僅次於香港，修正後全球最高。一般用于衡量房價相對居民收入的合理程度，比如京滬深中心城區的房價收入比平均達到40倍，意味著家庭儲蓄四十年以上才能買到一處中心城區普通住宅。Numbeo網站採用的是公寓價格中位數與家庭可支配收入中位數的比值，公寓價格選用中心區域和非中心區域房價均值，公寓中位數為90平方米，假設50％為女性勞動力，凈可支配家庭收入定義為1.5倍平均凈工資，在最新7月份核心城市中心城區的房價收入比數據中，香港以47.36排名第一，北京、上海、深圳的房價收入比分別以44.35、43.96、40.14位居第二、第三、第四，遙遙領先其他城市，排名第五的孟買只有30.84倍。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
注意，這還沒有按得房率折算，如果用折算修正後的房價去計算房價收入比，那京滬深更是高的驚人，分別達到63.36、62.8和57.34，遠遠超過香港，成為全球買房負擔最高的城市。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
第二個指標是房價租金比：全球最高。從直觀上說，每平方米的房價與年租金之比，度量房屋出租取得的投資回報情況，可用於判斷是買房還是租房划算。再進一步說，租金更能反映實際的居住需求，房價如果相比租金高出很多，那意味著房價存在投機炒作的金融成分，可以理解為存在泡沫。
京滬深的中心城區和非中心城區的房價租金比均位於前列，租房的性價比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金時假設一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考慮稅收或維護費用。在最新7月核心城市房價租金比數據中，深圳、北京、上海中心城區的房價租金比分別以75.07、70.75、61.65位居前三，非中心城區也是如此，佔據前三位，均超過57。國際通行的臨界點是25，超過臨界值表明該區域房產投資價值變小，租房比買房更加經濟。如前所述，租房的都是實際居住需求，買房的有些是投機需求，房價租金比高說明投機需求超過了實際居住需求，有一定的泡沫。
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
資料來源：Numbeo、如是金融研究院
02
微觀視角對比：
1000萬在各國核心區能買什麼房子？
宏觀上的數據更全面，但可能也意味著更多的誤差。我們可以再從微觀層面進行一些感性的對比，有時反而更貼近現實。微觀對比無非兩種思路：一種是同樣的地段和房子對比房價，另一種是同樣的價格去對比房子。我們把這兩種方法結合一下，從購房者角度出發，假定現在手頭上有1000萬左右的預算，投資地點限定在全球各大城市最核心的金融區，然後去尋找可以買到的房子進行自下而上的對比，由此也可以對全球各地的房價有個直觀的感性認識。
1、香港：中環匯賢居 總價991萬 2卧 實用面積41平方米
香港國際金融中心附近中上環太平山高街1號匯賢居一處住宅，樓齡12年，底層西向，建築面積615尺（合57平方米），實用面積僅為443尺（合41平方米），實用率72%，總價1150萬港元（合991萬人民幣），單價高達24萬/平方米，全球排名靠前。但整體配套較為齊備：一是交通設施便利，距離最近的地鐵站西營盤500米左右，步行到國際金融中心15分鐘，共有多條巴士路線經過，不到半小時就可到銅鑼灣。二是教育資源豐富，附近共有17所小學，距離香港大學1公里左右。三是生活配套完善，附近有卜公花園、上環體育場、西營盤郵政局兒童遊樂場等設施，可供休閑娛樂。
圖片來源：中原地產
http://hk.centanet.com/findproperty/zh-CN/Home/Detail/?ID=e16994b0-e0a0-44aa-abd2-62ef6e0b28b4&src=S
2、倫敦：倫敦金融城Park Vista Tower公寓 總價925萬 2卧2浴 80平方米
倫敦金融城Park Vista Tower 2卧室現代公寓， 2017年8月份竣工，裝修簡潔舒適，位於14層，中高層，視野良好，可俯瞰倫敦壯觀景色，室內面積8平方米，總價100萬英鎊（約925萬人民幣），單價為11.56萬/平方米。Park Vista Tower公寓交通便利，處於倫敦中心城區，步行5分鐘可至Wapping Station，有前往金融城和金絲雀碼頭的便利交通路線，約15分鐘車程。Wapping區內教育資源豐富，有16所幼兒園及託兒所、70所小學、16所中學、7所特殊學校、19所私立學校和皇家瑪麗學院和倫敦城市大學兩所大學。
圖片來源：歐洲購房網
3、新加坡：金融中心濱海灣嘉御苑 總價1009萬 3卧2衛 112.6平方米
新加坡嘉御苑3卧2衛高級公寓，2018年1月份竣工的新房，精裝修，房屋面積112.6平方米，總價211萬新幣（約1009萬人民幣），單價為8.96萬/平方米。嘉御苑公寓交通便捷，處於中心核心區域的第3郵區，開車5分鐘即能到達烏節路購物區，步行10分鐘到紅山地鐵站（Redhill），四站地鐵可抵達中央商務區CBD，附近有伊麗莎白醫院，項目周邊設施便利完善，從公園可步行至濱海灣花園。教育資源豐富，有亞歷山大小學、女皇鎮小學、顏永成小學、克信女中、紅山中學等多所中小學和新加坡國立大學、新加坡理工學院，新加坡管理大學等高校。
圖片來源：鏈家https://i.lianjia.com/homes/SGP00000013.htmlhttp://www.sohu.com/a/135895646_719405
4、上海：陸家嘴附近世茂濱江花園 總價950萬 1室2廳 85.07平方米
陸家嘴附近世茂濱江花園的1室2廳，2009年建成，精裝修，滿五不唯一，建築面積85.07平方米，總價950萬，單價為11.17萬/平方米。世茂濱江花園位於內環核心區域，有四條地鐵和四條公交線路通過，其中距離最近的9號線商城路1000米左右，一站地鐵可至陸家嘴金融中心，附近2公里範圍內有大型三級甲等綜合性醫院上海市東方醫院。教育資源優質，有浦東新區明珠小學、浦明師範附屬小學等重點小學。生活娛樂配套完善，距離上海第一八佰伴商圈不到1000米。
圖片來源：鏈家https://sh.lianjia.com/ershoufang/107000063121.html
5、北京：金融街晶華小區 總價1000萬 1居室 78.24平方米
金融街西城晶華小區精裝修一居室，2008年建成，滿二不唯一，建築面積78.24平方米，總價100萬，單價為12.78萬/平方米。晶華小區位於二環內，距離金融街不到800米，小區西門就是公交站，有三條公交路線經過，往西有地鐵2號線阜成門站，往東有地鐵4號線西四站和靈境衚衕，均不超過1000米。周邊教育資源豐富，有實驗二小幼兒園（知名幼兒園）、北師大附中（北京市首批重點中學）、北京八中（北京市示範重點中學）、中央音樂學院（中國最高等音樂學院）等重點學校。周邊配套齊全，醫療條件良好，距離北京大學人民醫院（白塔寺院區）500左右、北京協和醫院西院1000米左右。生活娛樂便利，小區西側距離金融街購物廣場約800米，到西單商場約1500米。
圖片來源：鏈家https://bj.lianjia.com/ershoufang/101102803229.html
6、紐約：曼哈頓下城區FLATIRON公寓 總價920萬 1居室 66平方米
紐約曼哈頓下城區鄰近華爾街的精裝修一居室公寓，1989年建成，總價920萬元，使用面積66平米，單價為13.94萬元。公寓位於曼哈頓下城區繁華街道，轉角就是華爾街，靠近聯合廣場公園，交通十分便利，距離6街地鐵和14街地鐵F、M、L，1.2.3號線及14街地鐵和9街地鐵PATH距離500米左右，出行十分方便。周圍教育資源豐富，有紐約排名No. 6、全美排名No. 38的New Explorations Into Science, Tech and Math High School和紐約排名No. 10、全美排名No. 61的New Explorations Into Science, Tech and Math High School及2016年世界排名53的紐約大學。
7、深圳：福田區雅頌居 總價990萬 2室2廳 86.99平方米
深圳福田區CBD附近的雅頌居，精裝修，2室2廳，2004年竣工，總價990萬元，建築面積86.99平方米，單價為11.38萬元。雅頌居位於市民中心附近，出行交通便利，100米內有三個公交站台，多條公交線路經過，不到2000米的範圍內有9個地鐵站點，距離最近的崗廈北和市民中心站約500米。周邊聚集了大量的教育資源，小區自帶維多利亞雙語幼兒園，對口的天健小學為深圳市一級重點學校。
圖片來源：鏈家https://sz.lianjia.com/ershoufang/105101312618.html
8、舊金山：舊金山灣區蒂伯龍公寓 總價1019萬 3卧2衛 198平方米
舊金山灣區蒂伯龍精品公寓，精裝修，3卧2衛，1990年建成，總價1019萬元，室內面積198平方米，單價為5.15萬元。蒂伯龍公寓地理位置極佳，直面舊金山灣，穿過Shoreline Park就可達到海邊，碧海藍天，景色優美。生活便利，步行10分鐘左右可至購物商區，有多家連鎖購物中心，可滿足日常生活需求。同時該地區為頂尖學區，擁有多所全滿分學校，如1分小學Bel Aire Elementary School，1分中學Del Mar Middle School，1分高中Redwood High School等。
圖片來源：北美購房網
9、巴黎：中心商務區拉德芳斯附近頂樓公寓 總價926萬 3卧2浴 176平方米
巴黎中心商務區拉德芳斯購物中心附近的頂樓公寓，3卧2浴，總價926萬元，套內面積176平方米，單價為5.26萬元，還附帶一個38平方米的冬季花園。公寓距離巴黎商業中心拉德芳斯只需5分鐘，出行交通便利，附近地鐵、公共汽車等主要交通樞紐十分便捷。
1、波士頓：市中心公寓 總價1049萬 1卧1浴 83平方米
波士頓市中心建造於2016年的優質公寓，1卧1浴，總價1049萬元，室內面積83平方米，單價為12.64萬元。公寓位於市中心Downtown Crossing街區，靠近地標性建築千禧塔和波士頓公園，距離波士頓金融區僅數分鐘路程，最近的公交站和地鐵站距離不到100米，交通十分便利。教育資源豐富，包含多所中小學，如Adams Elementary School、Josiah Quincy Elementary School、Eliot Elementary School等。
11、東京：新宿區富久町Tomihisa Cross Comfort Tower公寓總價930萬 3卧1浴 75平方米
東京新宿區建造於2015年的Tomihisa Cross Comfort Tower公寓，3卧1浴，位於47層，視野極佳，東京夜景一覽無餘，總價930萬元，室內面積75平方米，單價為12. 4萬元。公寓坐落於新宿區富久町，交通十分便捷，有3個車站、3條線路可以搭乘，最近的車站是新宿御苑前站，步行9分鐘即可到達。周邊設施完善，臨近超市、保育園、商業設施等，生活便利。
圖片來源：亞洲購房網
03
結論
綜上，對比的結論已經很清晰：第一，從絕對水平來看，中國大陸核心城市的房價在全球位居前列，僅次於香港、紐約、新加坡，如果剔除建築和使用面積的差別，京滬深的房價幾乎是最高的，僅次於香港。第二，從相對水平來看，中國的核心城市房價在全球是最高的，修正後的房價收入比和房價租金比都超過了香港，京滬深的購房負擔穩居全球前三。第三，如果房價沒法進一步的上漲，目前的租金回報是嚴重偏低的，房地產作為一個投資品的屬性會越來越弱。第四，全球大部分核心城市都面臨高房價的難題，尤其是香港，比我們的房價高的多。不能以單純的房價高低、收入或者租金比來判斷房價是否合理，即便有泡沫，也不一定會崩潰，至少短期不會。
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