信託公司在城市更新中的機遇分析

城市更新是對城市中衰落的區域進行拆遷、改造和建設，從而提升城市品質和內涵。城市更新包括兩方面的內容：一是對建築物等硬體的改造，具體又可分為商業物業和住宅改造；二是對各種空間環境的改造與更新，具體就是對基礎設施等硬體的改造，基於此，城市更新改造可分為房地產改造和基礎設施改造。

在英、美等發達國家，因城市化起步較早，城市更新已經經歷了近百年的歷程。我國台灣、香港等地，城市更新啟動也已經超過50年。城市更新是一個國家城市化發展到特定階段的產物，從長遠看，城市更新應當是城市發展的常態。我國經歷了以新城快速發展、城市規模化擴張為特點的城市化階段之後，目前，我國城市尤其是北京、上海等一二線城市發展重點已經逐步過渡到了以存量資產的優化和改造為主的城市更新時期。未來10年，中國城市化也將從增量管理轉為存量管理。

從Wind統計數據來看，2017年以來,信託公司參與的城市更新項目（其中包括棚改、舊城改造等）明顯增多。但從城市更新總體來看，信託公司對於城市更新參與還顯得不足。從項目層面分析來看，具有以下特點。

一是信託公司參與的城市更新項目中，絕大部分可以歸類為房地產信託。信託公司發行的城市更新產品中，只有少數是純粹的基建信託產品，其餘均可歸類於房地產信託。從城市更新改造的概念延伸理解來看，涉及城市更新的項目大致可以分為城市基礎建設與建築物改造，而後者又可以分為商業物業改造和住宅地產改造。從信託公司參與情況來看，其中大部分為房地產信託。

二是項目兼具基建和房地產雙重屬性。城市更新改造項目因其自身特點，往往由政府統一規劃，政府組織建設方招投標，政府在城市更新改造中扮演重要的角色。城市更新項目實質上大多為與當地政府開展的合作，可以類比政信類項目展開與政府的合作，即便是其中的棚改項目，也可以按照政信類項目對待。例如中江信託發行的「中江國際-金馬310號大坪子棚改貸款集合資金信託計劃」，融資方大河經建實際上是當地的政府融資平台，項目的第一還款來源則是六盤水市鐘山區財政局1.905億元的應收賬款；同時，中江信託發行的另外一個棚改項目「中江-金馬311號落飛嘎棚改貸款集合資金信託計劃」，項目基本情況也與上述產品類似。

三是信託公司基本自2013年之後開始參與城市更新改造。這主要由我國城市更新改造的時間節點所決定，深圳雖然最早出台了城市更新改造的相關政策，但是也是到近幾年才開始大規模開展城市改造，其他城市如北京、上海等在政策以及實際開展上則更滯後一些。因此，機構參與的城市更新項目則在近幾年才大規模開展。

四是各大城市中，深圳的城市更新項目最為突出。從城市更新主題來看，大部分為深圳市的項目。主要原因在於深圳在城市更新改造政策以及實施方面，比其他城市更加先行，也積累了更加豐富的經驗。

五是城市更新項目區位優勢明顯。城市更新項目一般是改造舊城中衰落的地方，這些地方又往往位於城市中核心區域。城市更新項目一般區位優勢明顯，在深圳，信託公司參與的城市更新項目均位於核心城區。

另外，棚改作為城市更新中的一種項目，在具體操作上有自身的特殊性，所以，從信託公司參與的棚改項目來看，也有其自身特點，棚改項目更多聚焦於三四線城市。從信託參與的棚改項目來看，基本為三四線城市的棚戶區改造項目。棚改項目屬於城市更新改造的一種，但又有其自身的特點，由於政府在其中的重要作用，棚改項目既屬於房地產項目，也屬於政信類項目。根據信託公司在政信項目中的風控標準，很多百強縣、地級市等在財政收入達到合作對手准入門檻的情況下，即可以展開合作。因此，信託公司參與的棚改項目可視為政信項目，大多為三四線城市項目也就不足為奇。

城市更新改造孕育了巨大的市場機會，信託公司應當積極拓展城市更新信託項目，尤其對於廣義城市更新中政府參與程度更深的棚改等項目更應該積極爭取項目資源。在2017年以來基建信託項目規模萎縮的情況下，棚改等城市更新項目屬於較為優質的政信項目，信託公司應當大力拓展該類項目資源。

信託公司應當通過股權投資、「股+債」等模式深度參與城市更新項目，通過專業的主動管理獲利。從過去信託公司開展的城市更新項目來看，形式並不局限於簡單的債權融資。目前城市更新常用的融資方式為「股+債」，通過股權和債權相結合的方式，為城市更新項目提供資金支持。例如今年2月，光大興隴信託成立的「深圳觀瀾新石橋城市更新股權投資項目信託」，通過股債結合，結構化分層設計，在為項目提供資金支持的同時，通過股權控制落實對於項目公司的管控；安信信託於2016年在深圳開展的「安贏25號深圳和緣福城市更新信託」「安贏12號深圳雅園賓館城市更新信託」也均是通過股債結合的方式參與城市更新改造。另外，信託公司還可以通過併購基金、城市更新基金等多種形式，積極開展城市更新改造項目。

信託公司在開展城市更新項目中，應重點關注拆遷進展、土地整理的風險點。城市更新由於大多在老城區進行，拆遷涉及到多種因素，因此成為城市更新中最棘手的難點，成為影響城市更新的最大障礙。信託公司在開展城市更新項目時，尤其要關注此類項目的拆遷風險。

對於城市更新中的房地產項目，信託公司應當在風控標準上區別對待。城市更新中的住宅項目以及商業物業改造等項目，不能等同於一般的房地產項目，信託公司在參與時需要區別對待，結合政信類項目准入標準進行綜合判斷。同時，不同於一般的房地產項目，城市更新改造中的房地產項目，也可介入一級土地開發整理。

積極關注城市更新中的存量房業務機會。信託公司在這一領域已經有不少先例，2017年1月份，中航信託與魔方集團成立藍山資產管理公司，致力於聚焦北上廣深等一線城市存量資產的收購、開發和管理，通過戰略化布局和項目篩選，系統改造此類資產，目標資產管理規模100億元。中融信託通過旗下中融長河資本開展收購一線城市核心地段的商業地產項目，通過自持、經營、輸出項目管理經驗及提供配套金融服務等方式，實現資產增值，並最終擇機退出。目前，中融長河資本旗下的「長河盛世系列集合信託計劃」已經發行至3號。信託公司可積極在城市更新中的商業物業收購改造領域布局。

交易對手方面，可以進行多元化選擇。城市更新的直接參与主體較為多元，既有房地產企業，也有城投公司，還有上市公司等，例如上市公司中天健集團深度參與深圳市城市更新改造。信託公司拓展城市更新項目時，可以擴大交易對手選擇，多渠道拓展該類型項目。

（本文作者鄧晰尹為中國政法大學在讀博士）

來源： 金融時報

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