北京商改住苗頭死灰復燃 「100萬買套房」背後的玄機

編者按：本文來自微信公眾號「一得見」（ID：yijianzhide），作者：K君，36氪經授權轉載。

自北京326政策之後，「商住房」一詞成為了禁忌。可最近，個別商辦項目的開發商或許實在抵不住資金壓力，和政策玩起了文字遊戲，再次以「居住」噱頭進入市場銷售。

「誰說現在100萬在北京買不了房子？」這是北京房山某商辦項目打出的口號。50年精裝修LOFT，94萬起，買一層送一層……從前商住房的常用字眼明目張胆地拿出來宣傳。要知道，該項目周圍的住宅產品均價整整翻了一番，100萬買房的噱頭著實吸引了不少人。

涉事項目現場

北京白領小陳被這一價格深深打動，在電話諮詢之後才明白，所謂的「100萬買房」其實需要一系列前置操作。具體來說就是：買房簽訂的並不是購房合同，而是《股權轉讓意向書》，以股權轉讓的方式轉讓小陳的公司，而該套房就作為公司資產成為小陳的房子。

小陳立即回復說自己是普通的打工仔，沒有開過公司。對方的銷售人員一聽就樂了，「大哥你可以註冊公司呀，我有個朋友專做這個，可以幫你辦一條龍手續。」

在銷售人員拍胸脯保證下，小陳終於明白這其中的門道：由於目前北京的商辦項目僅對公司銷售，購房者只要去註冊個空殼公司，獲得購房資質；再以公司名義購入股權，繳納轉讓費即可。

類似的違規操作數不勝數，就在今天上午，房山區住建委宣布，自今日起到8月25日，對全區所有在售和在施的商辦類開發項目進行專項整治工作，嚴查商辦類項目無證售房、變相「以租代售」、向買受人變相收取定金等八類違法違規行為。相關負責人還強調，北京對商辦類項目的調控政策沒有放鬆的意思。

小陳慶幸自己沒有上當。消息一出，他才驚覺開發商的套路深不可測，除了忽悠購房者註冊公司，一些商辦項目甚至能代辦營業執照、推薦裝修公司改造水電，一系列花式伎倆目前已經形成「全產業鏈」。

當然這都是要收費的，此前就有媒體報道，這筆費用主要包括股權轉讓費及法人變更費兩個部分，其中轉讓股權約2500元，法人變更約2000元，合計4500元。在銷售人員口中，個人如自行操作上述程序將花費近萬元。不僅如此，空殼公司的後續維護也能甩給開發商，他們收取每年5000元的服務費，為購房者做賬、報稅。

幾千也好幾萬也好，在房價面前不值一提，所以明知道是違規操作，依然有購房者買單。

你以為開發商的花式操作就這些？他們甚至「貼心」地幫購房者解決資金問題。要知道商辦項目不能貸款的，個別項目會建議購房者使用50%首付、剩餘以信用貸或抵押貸的形式予以支付。

涉事項目現場

乍一聽確實是個辦法，像小陳這樣的財務小白難免會心動，可是開發商不會告訴你以公司名義買房與個人買房的最大區別在於前者需每年支付高昂房產稅和土地使用稅，並且在交易環節也是問題重重。

違規操作的這幾家項目已經接受處罰，北京市住建委今天強調「如遇情節嚴重的違規行為，將不僅僅暫停其在所在區域項目的網上籤約資格，還將暫停其在全市項目的網上籤約資格。」

所以，北京的商辦市場未來到底怎麼辦？

政策倒逼，開發商必須在轉變經營模式、提升運營水平上找出路，一是互聯網+辦公，走智慧辦公之路；二是服務+辦公，從增值服務中找空間；三是主題+商業，在傳統商業之外另闢蹊徑，走特色商業之路。

至於指望商辦項目重新能當做「商住」來售賣，短時間內的不能指望了。

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