全面寬鬆來了，未來三年，房價是漲還是跌？
房價為何信心滿滿！又要回到全面放水，房價暴漲的年代嗎？
這幾天，為了房價，一群大佬在海南博鰲開會了。
眾多的經濟官員、房地產學者、政策制定者、房地產研究專家以及地產大佬都參加了會議，對房地產行業發表了許多精彩的觀點。
先來看看，他們都說了什麼？
梳理一下這些觀點，很容易會發現，大佬們普遍對房價充滿了信心。
01
為什麼大佬們一致看好房價呢？
前兩天，央媽和財爸的共同爸爸國務院開了一個常務會，國常會要求積極的財政政策更加積極，穩健的貨幣政策要鬆緊適度。
最終出爐的政策組合基本是這樣：寬財政+寬貨幣+寬信用+穩基建+穩槓桿。
很多朋友們對此的解讀是全面寬鬆，覺得這是要大規模印鈔了。
事實真是這樣嗎？還真沒到那程度！
國常會明確表態：堅持不搞「大水漫灌」式強刺激！
對於央行來說，這一次的寬鬆，並不是要大規模印鈔。央行的任務只是要保持社會流動性充裕，印鈔只需要「蜻蜓點水」式的印鈔就可以了。
只要保持金融體系內流動性穩定，並且在地方債問題上少量印鈔就可以了。
對於財政部來說，全面寬鬆是定向的。財政部要實行積極的財政政策，適當地出台一些減稅措施，以減稅形式向社會釋放流動性資金，重點支持實體經濟。
全面寬鬆的主要看點在積極財政政策上，國常會說了：要聚焦減稅降費！要點有二：
1、在減稅1.1萬億的基礎上，再減一點;（減稅）
2、加快2018年1.35萬億元地方債發行；（投資）
所以，所謂的大規模的「錢」，是以減稅和投資的形式被釋放出來的。
這些錢會去哪呢？我們從「穩基建」這三個字里，可以看到資金流向。錢主要會流向地方的城建項目。
那房價會不會上漲？
先來盤點一下目前房產市場的情況：
1、從目前樓市調控政策來看，並沒有放鬆的跡象。
首先、一二線城市的調控力度不減，限售限購力度不斷增強。三四線城市的樓市調控還在路上，正在跟進。在調控手段上，限購、限售、限價、限貸、房價6%漲停板等等，手段多種多樣。
2、拆遷給錢？還是給房？各地表現不一！
從棚改來看，2018~2020三年棚改計劃照常推行。
棚改貨幣化比例，在山東、浙江、江蘇、福建以及北上廣深等地區有所下降，但在重慶、四川、貴州、雲南、湖北等地有所上升。
另外，國開行已經證實，並未回收「棚改貸」審批權。
3、從貸款利率來看，買房更難了，成本更高了。
如圖，全國首套房貸利率已經連續19月上漲，剛需購房者壓力更大。
房貸利率下降，就是鼓勵大家買房；房貸利率上升，就是遏制買房需求；在這種情況下，買房人的「降息之夢」已經破碎，房貸上漲就是一種「需求遏制」。
匯總起來，全國的人口流向，將一定程度上支持一二線城市的房價。
但是更多的人口流向將會轉化成三線或三線以下城市的購房剛需。
02
情況看上去並不像是房價要上漲的樣子，但是要注意這次「寬鬆」傳導之後，對房產市場的影響。
這次積極的財政政策，主要體現在兩個方面：
一方面：對實體經濟減稅，主要是小微企業和高新技術企業。
另一方面：支持地方債發行，投入到大規模的基建和城建項目中。
也就是說：
錢不會直接投入到房地產中，而是通過兩個渠道間接的傳導到房價：
第一個渠道是：「減稅企業工資房價」；
第二個渠道是：「財政地方債基建、城建承包企業工資房價」
表面上看，寬鬆是定向的，是對著實體經濟來的，跟房地產好像沒什麼關係，但從實際情況來看，最終還是會對房價產生影響。
從長期來看：
錢被釋放出來，總會流出一部分進入房地產領域。根據人口流向和棚改貨幣化的差異化程度來看，這對三線以及三線以下城市的房價有一波推動。不過貨幣傳導是要時間的，所以短時間內未必會體現的那麼明顯。
從短期來看：
如果你們現在要問我，哪個城市的房價短期內最有潛力？如果不考慮正在調整中各種政策的話，目前看來是兩個城市：長春、鄭州。
在2018年公積金基數下限調整情況中，長春和鄭州公積金基數下限上漲最快，對當地的剛需群眾買房最為有利。
PS：放水不意味著可以加槓桿，別成為那個在沙灘上裸泳的人。
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