房價「每6年翻一倍」，靠譜嗎？

最新 07-27

7月23日，在「博鰲?21世紀房地產論壇」第十八屆年會上，北京師範大學金融研究中心主任鍾偉就房地產市場發表了幾個有趣的觀點，今天想討論一下。

鍾偉是當年「博士咖啡」的成員，N年前的青年經濟學家，如今也到了「奔五之年」。在主流經濟學家裡，鍾偉頭腦還清醒，也願意說真話。他的主要觀點是：

1、在過去的20年中任何時點，都可以買入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益。現在買的房耐心拿6年，也會有翻倍的收益。所以，房地產投資機會永遠有。

2、以住房收入比指標衡量，從而得出「房價已經見頂」的結論實屬荒唐。

3、「爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以後（指婚後的家庭）會有七套房。」該說法誤用時間尺度。

本文主要討論觀點1，並涉及觀點3。

中國過去20年，房價幾乎每6年翻倍，這個說法大致是不錯的。之所以說「20年」，因為全國範圍的房改是1998年啟動的，商品房開始在全國範圍內誕生。

從1998年到現在，包含了3個6年的輪迴，如果6年翻倍一次，則目前房價大致是20年的9到10倍。用自己的感受來驗證一下，小城市大致如此；大城市的某些片區，恐怕60倍都有。（每平米2000元上漲到12萬元，輕鬆實現60倍）

前兩天，一位北京的朋友告訴我，他剛剛賣了在北京的第一套房，那是一套福利性質的房子，後來取得了產權證。到他賣的時候，上漲了超過100倍，他持有了正好20年。

為什麼過去20年，中國即便是普通三四五線城市，都可以房價6年翻倍？主要原因還是貨幣超發。

下面是改革開放40年來，中國曆年的廣義貨幣M2的數據。其中1997年以後的數據，來自國家統計局和央行官網。1996年和之前的數據，引述自其他人的論文（除2018年外，均為年末數據）。

中國曆年廣義貨幣M2情況

可以看出，2013年之前，中國的貨幣供應量增長非常快。如果按照6年一統計來看，1990年到1995年是增長最快的時候。那個期間，正是西方國家為難中國，中國重啟改革開放的幾年。

每當遇到困難，就出現貨幣增長偏快，這基本上是過去40年的規律。在6個完整的「6年期」里，中國的貨幣供應量都實現了翻倍。所以，如果房價也翻倍的話，基本上相當於沒有上漲，僅僅是貨幣現象而已。

當然，中國的住房市場是1998年之後才出現的。所以在1978年到1995年，貨幣超發主要刺激CPI上漲，引發居民的搶購潮。在比如在80年代，每當遇到物價飆升的時候，大家都去搶購大米白面，甚至醋和醬油。

1993年前後，貨幣超發曾在海南、北海、惠州等地刺激出了局部的房地產泡沫。後來國家出手整治，加息非常猛烈，最終樓市泡沫破裂。那是新中國歷史上唯一一次「摧毀式」調控樓市的做法，後來再也沒有這樣干過。為什麼當時高層敢於「辣手摧市」？原因很簡單，中國尚未形成全國性的商品房市場，土地、房屋的收入，占財政比例非常低。滅了房地產泡沫，好比踩死一隻蟑螂。

1998年之後，情況就慢慢發生了變化，土地財政出現了，它對地方政府推動經濟發展、改善基礎設施的神奇作用開始顯現，經濟越來越離不開房地產了。而調控，再也不會「辣手摧市」，而是強調「健康發展」了。

那麼問題來了：通過上述表格我們可以看出，最近一個6年周期（目前只進行到4年半），廣義貨幣M2增速大幅下滑，4年多隻增長了44%。但絕大部分城市的房價，還是基本上實現了翻倍。這是怎樣發生的？

很簡單：以前貨幣放水是「大水漫灌」。現在，則改為「滴灌」。比如過去兩三年為了啟動三四線城市樓市，推動去庫存，央行通過PSL（補充抵押貸款）印鈔給政策性銀行，然後給地方政府用於「貨幣棚改」。所謂「貨幣棚改」，就是拆了你家破舊的房子，收回土地，給你現金補償，讓你去買房子。這相當於增加市場里的資金量，但迅速減少了房屋存量，當然可以快速刺激起房價！

此外，2014年、2015年還多次降准降息，讓房貸真實利率逼近了歷史最低點。

「面向樓市的定向印鈔+超低利率」，最終讓房價在一兩年里暴漲，很多地方接近翻倍。而表面上，M2增速在放慢。當然，隨著金融機構把兩大業務轉移到表外，以及互聯網金融的出現，M2的統計也出現了失真。

廣義貨幣M2增速並不快，但房價仍然高速上漲，這種情況同樣出現在了香港。要知道，香港的人口增長速度遠遠慢於內地的大多數城市。我曾計算過，香港人口增速不到深圳的十分之一。為什麼香港房價仍然漲漲漲？原因很簡單：嚴控新增住宅用地的量，採用「超級飢餓療法」。

由此可見：大水漫灌可以讓房價大漲；

貨幣定向給樓市「滴灌」也可以讓房價大漲；

強力拆除舊房子置換新房子仍然可以讓房價大漲；

當這些辦法都不用的時候，還可以通過嚴格控制土地增量，來讓房價漲。

展望未來，如果從2018年7月開始計算，未來6年房價會翻倍嗎？鍾偉認為會。而我的看法是，有可能，但願不要發生這種事情。

如果未來6年房價繼續翻倍，是不是非常可怕呢？其實關鍵看居民收入能不能同步翻倍，如果翻倍了，就不可怕。如果居民收入翻兩番，那麼就更不可怕了。當然，如果錢這樣寬裕，人民幣匯率就要貶值。但匯率是什麼？對普通人來說符號而已，數字而已。

「爺爺奶奶、外公外婆、父母有房，孩子以後會有七套房。」這是大家常常聽到的一種說法。聽起來，樓市簡直是「累卵之危」，但這裡面隱藏了重要的漏洞：忽略了時間，也忽略了城市。

中國的房子和人口是錯配的。一個三四線城市的孩子，的確在家鄉有房子，但他不能背著房子到北上廣深生活。即便他在家鄉生活，娶了同樣是家鄉有房的女性結婚，也不存在上面的情況。

中國人代際年齡差距為25歲，現在老年人活到80歲很常見。一個年輕人比如25歲，現在結婚了，他的父母、妻子的父母一般50歲左右，自己的房子需要自己住，雙方爺爺奶奶外公外婆，大致75歲左右，房子也需要自己住。幾年之後，開始有老人去世，但年輕夫妻還會生孩子。等年輕夫婦的父母都過世，他們或許有了孫輩，這些房子仍然要很多人用。何況現在已經開始放開二胎，有些地方開始獎勵生二胎，而中國的城鎮化率仍然不到60%。

展望未來，人口流失的中小城市，未來住房市場很容易見頂（存量住房夠住了），但中國將面臨第二次城市化，也就是「大城市化」、「城市群化」，住房在大城市過剩仍然比較遙遠。更何況，通脹是永遠存在的，想讓房價趨勢性下跌，仍然非常困難的。

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