北京萬科存量改造計劃首個項目落地 已在賽道投資200億改造約百萬平米

7月28日，北京萬科宣布北京區域首個存量資產改造項目北京萬科時代中心正式開放。這是北京萬科啟動「6+X」全面多元化轉型戰略之後的首個「存量改造計劃」落地項目。截至目前，北京萬科「存量改造計劃」已經在北京大區投入200億元獲取了約16個項目，其中10個項目位於北京市。

萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖表示，未來三年北京萬科還會以每年100億元的投資速度在存量資產改造領域遞增，目標是在三年之後持有400—500億元的存量資產改造項目。

36氪獲悉，在北京萬科時代中心項目改造過程中，北京萬科引入了中銀投作為長期持有運營的資本合作方。在物業運營上，北京萬科引入了主打文創產業聯合辦公的米域和萬科集團旗下的商業運營公司印力分別運營辦公和商業部分。

在存量資產改造賽道上，北京萬科將會以辦公、文創園、科技園為主要物業形態，但也會根據項目定位做長租公寓、商業。但並非明確劃定這幾類物業的投資佔比。以北京萬科時代中心為例，是在辦公、長租公寓、商業三個團隊方案PK之後才確定以辦公產品為主。

「存量改造計劃」是北京萬科「6+X」多元化轉型戰略中的A計劃，在該賽道上，北京萬科看作三方面的能力：

一是項目獲取能力。劉肖認為，存量資產的產權、改造、報批等環節涉及的問題相當複雜，而北京萬科萬科「是一個可信任的交易對手」，交易過程比較公開，信用比較好，所以第一個能力其實是存量資產獲取能力或者資產收購能力、併購能力比較強。

二是產品能力。北京萬科在存量資產改造項目上更注重內容創作，除了在設計上求新「不過時」，還引入了IP元素，通過和萬科入股的華人文化等IP化內容公司合作，並要求產品可以不斷迭代。

三是使用低成本長期資金的能力。「北京萬科三年之後持有500億持有資產的時候，架構是多元的，有些是參股的，有些是控股的，有些是基金的」，劉肖表示，萬科是目前相關做存量資產行業中，國際三大評級公司評級最高的。

北京萬科提出了「一鎮兩園」的目標，「一鎮」指產業小鎮，將以體育小鎮為主；「兩園」指文創園和科創園，產業園是北京萬科以後要打造城市更新項目樣板的重點領域。

除了北京市，北京萬科還在瀋陽、青島等地拓展存量資產改造項目。在非一線城市，北京萬科對拿地和項目改造的前期衡量主要是考量當地不同區域、物業類型之間產生的極差地租，通過提升坪效和升級到更稀缺的物業類型來產生效益。

另外，北京萬科還要求存量資產改造項目能夠緊貼產業政策，比如北京萬科時代中心要和朝陽路上的「國際傳媒走廊」這個北京大規劃相符合，符合朝陽區以國家文化產業創新實驗區為定位的規劃建設。

北京萬科時代中心內部

截至目前，北京萬科在朝陽、望京、海淀、昌平等核心商務區持有10個優質資產，總開發面積逾65萬平方米，投資總額168億元，目前已有天竺萬科中心、住總萬科廣場以及朝陽萬科時代中心3個項目進入運營階段，下半年望京萬科時代中心也將亮相。

劉肖透露，北京有千萬人口、千億地產行業規模，出現了以副中心建設為契機的重大搬遷，以及雄安的戰略性規劃建設，將會發生產業重塑、人口結構變化；而且，北京新增用地非常少，存量市場卻有將近4000億的體量。這兩個主要特徵促使了北京萬科提出存量資產改造計劃。

在具體的改造過程中，北京萬科認為，隨著城市形態轉變和創意階層崛起，城市更新的邊界從宏觀上的城市面貌升級延伸到微觀上的人文精神重塑；而產業升級的核心，除了需要產業與行業之間產生更多的交叉與關聯，更需要把原來被忽視的文化、藝術、生活與社區等元素納入到整個體系中。

「展望未來，一方面規模上會有更大、更快的投資，另外一方面是在內容上爭取有更多的創造。」劉肖表示，「明確方向，要做的事就相對簡單清晰了。」

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