羅韶穎與觀點面對面：我的地產相對論

編者按：8月1-4日，博鰲房地產論壇將連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地產商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產創新與發展的力量。當他們的故事放置於中國房地產的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產的路徑與模式。

觀點地產網羅韶穎匆匆走進會客室的時候，我們正在和她的手下討論採訪細節。無論何時，她總是走路帶風，身邊的人都被潛移默化地影響了。

印象中，羅韶穎出席公開場合多選擇簡單的黑白色套裝，今天她穿了一身印花連衣裙，略施粉黛，但隱約可見些許疲色。她說自己經常兩三點才睡覺，每周幾乎一天上海、一天重慶，其餘時間在其他城市的生活，更令她感嘆「人生苦短」。

簡單的寒暄過後，我們很快進入了話題。羅韶穎的語調柔和，語速較一般人稍快些，3個小時的對話，她侃侃而談，身體始終倚靠在沙發上，狀態放鬆如朋友間的聊天。

這是東原集團上海總部的會客室，面積不大，裝修簡單而精緻。淺灰色地毯，棕色皮質長沙發，搭配三角形的深棕色木茶几，圓形吊燈，木質牆體上抽象派的畫作，開放、明快的現代氣息十足，也顯露出這家企業的氣質。

作為女性領導人，羅韶穎對團隊十分重視，東原集團搬到上海時，她曾寫過內部公開信鼓舞士氣，平常也會用寫信的方式和團隊溝通。

她會親自面試核心管理團隊的候選人，憑著巧妙的提問或直覺，選擇她認為「人以類聚」的夥伴，這樣的團隊也成為她引以為傲的地方，「我從外界聽到的口碑，說很多人覺得東原的一個特色是團隊狀態、企業氛圍很好。」

顯然，在男性主導的地產行業，女掌舵人的身份不可避免地為她帶來了話題和比較，但她並不太在意。女性特有的柔韌，廠礦子弟的背景，加上從小接受的教育以及留學經歷，更使她選擇傾向於專註自身，帶領東原走一條差異化的特色之路。

當我們談及房企的規模話題時，自嘲是數字盲的羅韶穎輕輕一笑：「我真的不太敏感銷售規模，每家都要做幾百億幾千億，可能嗎？」

不過，她還是以另一種方式表達了對規模的關註：「50強之後我們還是要進30強，沒辦法，它有非常現實的含義。」

2007年起執掌東原，一路厚積薄發，帶領公司從年銷售幾千萬發展到行業50強，羅韶穎給自己的定位是創業者——在行業環境急劇變化，競爭白熱化的現實前，不斷地再創業是她和東原的宿命。

長於80年代

如果你的青春在80年代度過，那麼餘生無論走向何處，整個80年代永遠會與你一起，因為那是一代人的精神故鄉。

羅韶穎成長在這樣一個年代，73年出生的她是典型的廠礦子弟，有個年長4歲的哥哥，家庭條件在那個年代是典型的中產小康。

廠礦出身的人大多都有一種感覺，這裡有自建的學校、醫院，生活穩定，衣食無憂，鄰里街坊既是同事也是朋友，是個溫馨的小社會，這也是她喜歡在原聚場等產品中體現社區小社會概念的根源。

羅韶穎的小學到高中，是中國的80年代。那是瀰漫著理想主義、開放精神和浪漫主義的一代，全民閱讀的景象巍然壯觀，校園、廣場、街頭，任何公共場所里，你都能見到埋頭讀書的人，物質匱乏的青年們唱著《一無所有》，精神卻是前所未有的富足。

在文化環境里長大，羅韶穎的閱讀面十分龐大，一年級就已經在看《紅樓夢》，基本上什麼類型的書都看，無形中思維和世界觀已經逐漸構建。直到現在，她依然堅持一定的閱讀量，並自稱標題黨，對當下的碎片化閱讀表示認可。

大學時代，羅韶穎遠渡重洋留學美國，接受西方教育。1998年回國後，到深圳先後做了國泰證券投資銀行部項目主辦、華夏證券投資銀行部業務董事。

這段時間，哥哥羅韶宇已經開始創業，組建了中奇公司（迪馬股份前身），主營防彈運鈔車和警用車。4年後，迪馬股份市場佔有率全國第一——羅韶穎告訴我們，國內很多機場的登機橋其實也出自迪馬。

2003年，羅韶穎回到重慶，進入東原，她的事業迎來了新契機，從此不再是高級職業經理人，而是轉換為創業者的身份。相比於之前在金融行業的遊刃有餘，一入地產江湖，需要面對不斷變換的行業形勢和激烈的競爭。

「我是從分管營銷部門開始的，當年我們的營銷團隊被我逼的那真是欲哭無淚。」回憶起過往，羅韶穎感覺歷歷在目，又感慨恍如隔世，「那時我們銷售才幾千萬」。

從年銷售幾千萬，到2017年近300億規模，羅韶穎一手帶大了原本只佔集團很小部分的東原，憑藉的則是一股衝勁和韌勁。

以進入上海為例，作為一家外來房企，上海市場向來不是能輕易拿下的，「開始也覺得很難，但我覺得不能放棄，跟進了一段時間，第一塊地是底價拿到的。」

拿下上海的第一塊地後，羅韶穎就籌劃著要搬去上海。雖然因此多了不少麻煩甚至成本，但羅韶穎認為，「得到的遠遠大於失去。」

不錯的產品口碑讓這家重慶房企接連在上海拿地，2017年，東原全年合約銷售298億元，實現營業總收入95.38億元，其中上海區域就貢獻了32.49億元的營收，佔全國營收逾三分之一。

在上海，東原站穩了腳跟。

創新無處不在

從80年代走來，羅韶穎身上開放、浪漫的烙印在東原隨處可見。相比多數管理者對各種指標、數據、規模的關注，羅韶穎更多思考和在意的是戰略把控和團隊文化，「我很幸運，我們的CEO楊永席是典型的理工男，數目字管理一流，進取心和競爭意識很強，他就會很關注行業里發生的事，同行又在做什麼等等，跟我之間正好互補。」

在這家以創新為基因的企業，常常也會因董事長的一個新想法而備受「折騰」。比如東原的原聚場，一開始在推動時，就受到業務部門的各種「抗拒」。

「具體做項目的人會覺得做這些不划算，一開始不能理解它的軟價值。」不過一旦決定了，不管員工認同還是不認同，羅韶穎會堅決地推行下去。早些年，她甚至在有一年的年會上，批評創新推不動的問題。

作為一個創業者，不強勢不行。

在員工眼中，他們的董事長是一個要求完美的人。但久而久之，創新的效果得到驗證後，員工便能夠理解和接受。

創新和學習的態度無處不在，羅韶穎跟我們說起了以前在香港居住時見過的屋邨華富邨，和裡面很有名的菜市場。

本是很普通的菜市場，卻被打造成一種商業模式，這給她留下了深刻的印象。這也令她篤定，創新其實並不一定需要花很多錢，能夠有效解決客戶痛點的，才是高級的創新。

還有一次，羅韶穎帶領公司其他五名中高層去外地考察，住酒店時，羅韶穎安排大家分到六個具有不同特色的酒店去住，學習不同酒店的裝修特色和運營理念。

不太關注外在指標的羅韶穎戲稱：「東原應該是最像互聯網公司的地產企業，也可能會成為行業里的『奇葩』。」

靈敏的直覺，也令東原在併購這件事上走在大多同行前面。2013年，重慶本地一家規模不算小的房企找到羅韶穎，希望將項目賣給東原，轉型不再做地產。那時起，羅韶穎隱約意識到，行業形勢已經在改變，「以前從來沒覺得這麼迫切」。

2014年，羅韶穎在東原內部會議上提出要做併購。2016年，東原有70%的貨值是通過併購拿到的。再後來，併購逐漸在地產企業里流行起來，不少房企憑藉併購規模沖至行業前列。

基於對政策和經濟形勢的判斷，2017年，羅韶穎開始帶領東原往兩個方向走，一是拿地方面，重點是產業地產和一二級聯動；二是產品創新，重點是社區社群、適老適幼。

「未來的十年，我覺得中國在全球化經濟體系里最適合的角色還是一個製造大國，只不過是升級後的製造2.0。而在當前的大時代背景下，當金融體系還難以及時有效支持產業升級的時候，我們等於是在給這些面向未來的產業做服務，具體而言，就是把產業現在需要但難以拿到的投資，從可能太遲的未來提前到現在給到這個產業，這樣，我們產投公司的角色就有它存在的必要性、合理性，就是可持續的。」

談產業地產時，羅韶穎流露出更強烈的信心。作為一個跨行業的房地產公司，背靠以製造業起家的迪馬股份，羅韶穎認為，東原的團隊不僅對產業邏輯有更強的理解力，同時還積累了很多優質的產業合作夥伴。

看起來，她對於東原的產業地產充滿信心。

小目標與底線

大約10年前，羅韶穎跟團隊畫藍圖的時候，為東原定的終極目標是中國地產界的前20名。排名是她更喜歡用的衡量進步的方式，但整體來說她對規模、排名都不是很關注，直到現在，她依然更樂於專註產品和商業模式創新、團隊文化等領域。

不過，隨著行業集中度不斷提高，大環境的變化讓羅韶穎不得不承認規模的重要性。成功進入50強後，東原有更進一步的目標：「下一步是30強，再下一步是20強。我覺得到了TOP20，可能才真的安全了。」

相比於利用高槓桿來沖規模的激進做派，羅韶穎更願意找到一個安全邊界，在為數不多關注的指標里，她很在意的一項就是負債率。據她透露，7月份東原會還掉一批公司債，而現在手裡有差不多60億的現金，這樣可以保證他們度過這一兩年的冬天。

顯然，對於行業形勢，羅韶穎不甚樂觀，她將其比喻成一場交響樂，認為各種要素間的衝突都幾乎已經發展到了最高峰，就像所有樂器都已經竭盡全力，整部交響樂的演奏正在接近最高潮，高潮之後歸於平淡，也許兩年之後，行業會進入一個相對更理性的平台期。

言外之意，當下行業激戰正酣，但她不打算在這個時候做任何冒險，「小目標已經完成了，沒有必要在風險最高的時候去給到自己壓力。」

據觀點指數統計，今年1-6月，東原的銷售額為240.3億。而截至2018年第二季度，東原已擁有超1500億的貨值儲備。

當大公司不得不用規模換空間，穿上紅舞鞋時，對東原這樣的中型房企而言，規模和排名是一條保證安全的底線。在這些數字之外，羅韶穎看到的是消費升級、市場需求細分里的廣闊空間，以及未來。

也因此，她會在公司上下不遺餘力地推行創新，因為她清楚，在龐大的地產第二梯隊，必須要有足夠的特色和產品力才能從中脫穎而出。

近3個小時的對話中，羅韶穎一直很專註。在提問時，總是耐心聆聽從不會打斷，也不會敷衍回應。這幾年參加過大大小小許多論壇的她拒絕套路的發言，不時也會打趣一旁的下屬。

最後，當我們試圖更多了解她的個人生活時，羅韶穎依舊快人快語。到處跑市場的她吐槽時間不夠用，越來越多地錯過電影院的排期，嫌棄一般的運動枯燥，於是選擇學泰拳以獲得更多成就感。

對於家庭問題，羅韶穎也不像多數企業管理層那樣小心迴避，提到10歲兒子時她流露出了幸福的煩惱。

接受我們採訪的那個周末，她又要帶著兒子參加一年一度的夏令營，過往每年她都會抽出兩周時間全程陪伴，她稱這是「關鍵時間，有質量的陪伴」。

不過，今年她可能會先回來工作，一是工作越來越繁忙，二是她覺得兒子已經到了要開始學會獨立的年紀。

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