刷屏的曼谷XT Huai Khwang 項目，唯一的優點就是「貴」吧！
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這段時間，曼谷最火的項目，大概是泰國知名開發商尚思睿(Sansiri)全新智能樓盤XT系列了。這個以高科技為主打(噱頭)，在曼谷的廣告可以說是鋪天蓋地。在BTS輕軌車身、站台液晶屏，都能看到該項目廣告。
尚思睿(Sansiri)是泰國排名靠前的開發商，在曼谷已開發眾多樓盤，旗下幾大系列，公寓有豪宅98 Wireless，高端的The Line，中端的The Base、EDGE等，還有豪華別墅等產品。這次和日本東急合作的XT系列，可以說是一次品牌的嘗試和服務的升級，在曼谷住宅市場可以說是一個不小的嘗試。
這麼一個精心策劃，三大地塊幾乎同時啟動，在泰國中介圈瘋狂刷屏的項目，對於外國投資客，到底有沒有投資價值呢？
本周，我頂著微微小雨，實地去輝煌查看項目，走訪周邊華人商戶，調查周邊租金及銷售價格，更全方位了解了項目的優缺點。這次我們從地段、四大配套、周邊租金，及二手房交易價格及項目本體全方位進行分析，一探究竟。
01 地段，中國人華人聚集地
項目距離曼谷輝煌地鐵站1號出口大概75米，地塊是不近主幹道Ratchadapisek（拉差達路），稍後項目分析我們會講。整個輝煌片區，就是曼谷華人三大聚集地之一（暹羅、拉拋、輝煌），在項目南側100米就是大名鼎鼎的「輝煌代購一條街」，相比曼谷唐人街是最大的中國貨批發地，這個街區的商業功能主要是做泰貨批發，在朋友圈看到賣乳膠枕、榴槤干、芒果乾、面膜等泰貨都可以在這裡找到。
輝煌「代購一條街」
九成泰貨商家，都是中國人開的店，要不就是泰國華僑，懂漢語能跟中國人溝通。在這條街上，也聚集了大量的中國餐館，天南海北，想吃的中國菜都可以找到。
申通快遞
從經濟上看，整個片區發展相對滯後，商業沒有統一規劃和打造，基本上是商人自發形成的購物商業。整個片區除了華人，本地上班族也住在這個片區，形成了一般生活社區，沒有高端住宅，區域形象沒有拔升，無法與素坤威路的日本人聚集區相比。片區無大型商業，只有地鐵前2站的RAMA 9站有大型購物中心和寫字樓。片區高端人口少，無寫字樓，區域整體形象差，無知名旅遊景點，遊客少。
代購一條街，擁擠的道路
從本地人口中得知，其實在輝煌這個地段，曼谷本地人少有喜歡。相比於日本人在曼谷根植幾十年所形成的片區，新崛起的華人中心，總是給人一種髒亂差的印象。
結論：整個片區對外形象不好，周邊環境髒亂差，無法給高端項目做支撐，商業沒有經過統一打造，曼谷本地人關注度不大。
02 四大配套，只有地鐵最突出
投資首先要了解四大配套：交通、生活、教育、醫療。
先說交通，因為項目離地鐵大概75米，滿打滿算是地鐵上蓋，相對比其他3大配套，最為突出。曼谷2大交通動脈，BTS(輕軌)、MRT(地鐵)。相比於BTS，地鐵的營運時間和運載量相對較少，也使得曼谷著名購物中心、寫字樓等商業業態，大量集中在BTS素坤逸線。地鐵周邊的商業發展速度相對慢很多。
從資料查到，地鐵流量排名是：輝煌站
註：素坤逸站是BTS和地鐵換乘站，高端商業和寫字樓集中。RAMA 9是新CBD，有大型購物中心和寫字樓（華為和OPPO公司地址就在RAMA 9），泰國文化中心站有曼谷最大的火車也是，遊客眾多。
生活配套看出，因為輝煌片區商業無集中打造，沒有形成大型購物中心，也沒有著名旅遊景點，導致地鐵人流量少。而距離輝煌2站的RAMA 9是片區的核心商圈，對人流是一個吸附作用。輝煌片區主要以臨街底商為主，餐飲店多，一般零售店鋪少，生活相對不方便。
附近的咖啡店
眾多的中國餐廳
教育和醫療：泰國沒有學區房的概念，方圓5公里內也無比較出名的學校和醫院，對於房產投資是一個比較大的不利因素。
總結：除了交通配套，生活、教育、醫療配套一般，後期成長性有限。
03 周邊租金和房價，差異不大
房地產投資，租售比是一個很重要的衡量指標。經過實地走訪，與在代購街做生意的老闆交流，大概清楚了周邊的租賃價格。
離XT-HUAI KHWANG最近的4個項目
Life@Ratchada-Huai Khwang這個項目可以說是真正的地鐵上蓋，離地鐵幾乎是零距離，相比於XT 輝煌地塊足足近了75米。這個項目的租金，我去做了市場調研，問了在代購街做米線的雲南老闆。基本上在輝煌做生意的老闆及員工，都沒有租公寓的需求，自己租的商鋪可以住（怕得罪同行，隱去了姓名）
從他那裡得知，一卧30平租金在15000泰銖，約等於人民幣3000元/月，項目售價在300萬泰銖（60萬人民幣），單價在10萬泰銖（2萬人民幣）。
本著求真務實的精神，我上了泰國最大的兩個房地產網站查詢
IDEO Ratchada-HUAYKUANG
銷售價格，35平米，均價在11.4萬泰銖/平米，租金在15000泰銖。一年內房價漲幅5%，凈值回報率是5.25%，一年內房租漲幅0.2%
Life@Ratchada-HUAYKUANG
均價在11.3萬泰銖/平米，租金在12000泰銖。一年內房價漲幅7.55%，凈值回報率是4.83%，一年內房租漲幅2.23%。
Centric Ratchada-HUAYKUANG
均價在14.1萬泰銖/平米，租金在17000泰銖。一年內房價降幅達6.56%，凈值回報率是4.73%，一年內房租漲幅0%。這裡也印證了我的判斷，輝煌整體形象不佳，無法支撐高端項目，稍微貴一點的房子，基本都並不會漲反而會跌。
LifeRatchadapisek
均價在12.4萬泰銖/平米，租金在17000泰銖。一年內房價漲幅達2.33%，凈值回報率是4.84%，一年內房租漲幅-1.57%。
根據數據分析，本片區30平米一房基本在12萬左右，摺合人民幣2.4萬。租金在15000泰銖/月，摺合人民幣在3000元左右，投資回報率在5%。
計算XT項目的租售比：最小面積29.5平方米，最低價格是4,775,000泰銖，均價是163,248泰銖（人民幣32,649元）按照市場租金15000泰銖，除以總價回報率約等於3.76%。如果刨除支出(物業費等)，回報率約3.45%。（本項目均價在18萬泰銖，摺合人民幣3.6萬，遠遠高於市場價）
以上所有討論，都是基於價值投資。如果短期通過炒樓花進行賺錢，風險要大於收益。根據基本面分析，項目後期漲幅會較為吃力，租金收入回報率低，相當大的利潤已經被開發商賺取。根據目前的供需關係，此項目後續無法支撐較高漲幅。
04 項目地塊縱深長，昭示性差
項目地塊縱深長，地塊不完整，整個項目不臨主幹道，昭示性差。產品設計必然有一定局限性，主景觀會被遮擋，小戶型視野差。戶型產品沒有較大硬傷，贈送傢具，基本拎包入住。
房市有風險，投資需謹慎。此項目建議謹慎入手，合理投資，控制風險，才能收益最大化。
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