當前位置:
首頁 > 最新 > 說你不知道「產品」是什麼,你還不服氣!

說你不知道「產品」是什麼,你還不服氣!

如果這篇文章不能給你觸動

就沒必要關注本號了

投機性需求被抑制,可以修房子的地還多,但是需求已經不夠用了。

房地產生態鏈即將開始對行業參與者進行絞殺,商品意義的房子快要結束,產品意義的房子才開始

你擅長的是貨品,而不是產品

打開若干樓盤的資料,不乏滿紙的優點。但是迄今為止,行業所擅長的還局限於「貨品」概念,不管顯得多麼突出,一切以數據和指標所描述的,皆是貨品的語境。

貨品語境舉例

3開間:

指戶型的面寬拉長後,其中一面同時有3個以上的房間,甚至做到4個開間。

大面寬:

相同戶型面積,進深短面寬大,可得到的採光面很大,比如重慶萬科17英里的140平T4產品,面寬做到了19米。

大間距:

低密度高層產品,密度控制在20%以下,得到大中庭和無敵視野。

橫廳:

客廳與餐廳相連,白天活動時享採光面。

得房率:

過往指偷面積給客戶更大的使用面積;現在偷面積管得嚴了,特指在公區動線的良好利用,減少公攤,如電梯直接入戶。

這些全是「貨品」的概念,僅僅體現了建築設計的空間取捨,並無好壞之分,因為各有優缺點,且還常常衝突,只能二選一,而不能兼得

大橫廳與多開間不能兼得:如果你想要得到大橫廳,就得不到多開間,開間做得多,只能選擇豎廳或L廳。

大間距和類別墅不可兼得:別墅是親地的,所以密度高,大間距就需要房子往天上修。

得房率和氣派不可兼得:得房率是減少公區,增加實用面積,公區體現氣派。

如果這是你家樓盤的賣點,那麼需求下降後的生態鏈絞殺,可能直奔你的樓盤而來。

只要找到角色

同一個戶型,可以變成截然不同的產品

做產品,要牢記一點:貨品本無優缺點,是人在打分。所以我對產品的定義,是「貨品+人」。

只有看得出貨品對客戶的針對性,你才能將其視為「產品」。

剛好看到一個案例,是同一個戶型,也就是尺寸比例完全一樣,但是作者針對不同的客戶角色,做了8種產品出來。

原始戶型圖:

這是一個面寬18米,進深16米,建築面積260平米的3套房戶型,除了位於端頭,三面採光之外,在260平米這個量級中,指標優勢非常普通。

研究戶型產品,我也一貫喜歡和室內設計師交流,因為他們得一個個業主交流,懂得客戶的角色和需求,這和建築設計師不太一樣,畢竟他們要完成7天出圖,並且也不在售樓部和客戶聊天。

方案1

慣出國度假的三口之家。

2床6區,針對子女成年的兩代三口家庭。

場景1:生活質量很高,兩個卧室的衣帽間和衛生間的面積,比床區面積更大。

場景2:引入了度假場景,多處設置綠植,並將綠植引入室內,且浴缸外開放,符合度假酒店的體驗。

方案2

董事長不叫加班,因為回家也在上班。

除了兩個套房之外,家基本上就是董事長的辦公室了。兩個卧室的面積均被壓縮,更多的時間希望家人從卧室出來,所以設置了非常多的白天活動區,一共有7個區域。

場景1:社交功能的餐廳,帶西餐台的10人餐位,說明董事長經常邀請夥伴來家談想法。

場景2:董事長會議室。房地產人可能以為在家開會很奇怪,但家用投影儀賣得很不錯,說明需求存在,並且,這也符合董事長們喜歡周末談工作,下班時開神仙會的習慣。

場景3:書吧和紅酒吧,董事長不加班,只是他們經常回家也在上班,為什麼要設置書吧,因為董事長的思考,都在晚上,白天的辦公室里,無法靜心思考。

方案3

成功的人難守住家庭

不管你願不願意承認,事業成功者家庭很難好,人只有一個,給了事業,就會傷害家庭。也許他們30多歲就從婚姻里走出來,並且看透了婚姻。那麼,你給他一個260平的4房之家,就是不道德的。

場景1:沒有門。除了入戶門之外,所有的區域都沒有門,和愛情住在一起,當然不會有晚上裸睡被家人看到的尷尬。

場景2:泳池、按摩浴缸和SPA,干蒸、濕蒸乃至床前有喝一杯的水吧台。讓身體完全放鬆保持活力和青春,家庭限制了你的想像力。

場景3:社交功能被極致壓縮,客廳大約只是給自己白天用的,不太歡迎朋友來訪, 證據就是廚房雖然很大,但餐廳只有兩張椅子。

方案4

夫妻皆成功的社交化家庭。

社會學家早就發現,降低人類生育的最佳方式,是提高婦女的教育程度。當女性開始追求人生價值,那麼自然會不願意生與育。所以很多人未必能理解這個戶型,直到身邊見到女人變成強者。

場景1:豪華主卧套房,同樣,衛生間和衣帽間的面積,大於床區二代面積。

場景2:酒吧社交區,有吧台,有長條桌,有散座,還有兩個帶化妝區的公衛。

場景3:沒有正規的廚房,沒有傳統的餐廳。

方案5

誰說戶型大就不是剛需

剛需不是指戶型小,真正的剛需定義是床的數量多。所以市場上的多數大戶型還是剛需產品,設計師在原戶型3套房的基礎上,做了進一步修正。

場景1:4個套房,都標配了衛生間,當然最豪華的還是主卧,不僅衣帽間完整,還貼心的配了床前的坐區。

場景2:非常貼心的在客廳切割了一個小書房。畢竟不讀書的家庭,是沒有未來的。

場景3:全尺寸餐桌、廚房、玄關,還配置了洗衣房。

雖然有5個衛生間,但因為場景問題,這個260平的房子瞬間掉入了改善這個坑,推開多數中產階級的家門,你能想到的,裡面都有,裡面也絕不會出現你想像之外的。

方案6

傳統的3口之家。

要想生活質量好,一定要生得少。這個戶型看得出主人還是很傳統,但是因為家庭人少,只有兩張床,所以白天的場景多起來,有了豪宅的樣子。

場景1:帶書房和全尺寸衣帽間的主人套房,同樣,床區的面積還是小於衣帽間和衛生間。

場景2:雙客廳。很多人還是不明白客廳為什麼要兩個,你想,一個要看新聞聯播,一個要看貨幣戰爭,不得有兩個么?

場景3:中西雙廚,和全尺寸的餐廳。重視一家人的交流,畢竟吃完飯,可能各去各的客廳了。

留下一個細節問題,為何設計師沒有給他們留洗衣房?

方案7

當你老了,想隱退了

董事長不也得退出江湖,那時兒女都已成家,留下一間房,只是個念想。但是見慣風雨的人物,怎麼可能在心裡唱《常回家看看》。

就像退休的任志強一樣,社會職務卸去,但閱歷和思考並沒有退去。也常常高朋滿足,往來隨心。

場景1:藝術長廊,是回家的長動線,也是客人來訪時感受主人胸襟和審美的必經之路。

場景2:3人座的長條桌。長條桌是氣派的,偶爾能加到10人,但是位置只有3把,為何呢?有的時候,它是那種將資料一字鋪開的大案台。

場景3:茶區和打坐冥想區。只有活到一定程度,才懂得生命在於不動。相比之下,客廳的面積就大大降低。

場景4:超豪華主人房。儘管退隱江湖,畢竟也是一方霸主,審美的格局還是在,床在那麼大的空間里,胸懷不夠大的晚上根本壓不住。

方案8

重藝術和時尚界的人士

我也不知道為什麼,藝術家和時尚界大佬,都不怎麼重視家庭,一生都在談戀愛。但是喜歡藝術和時尚的人,都想要兩個孩子。

這個房子,沒有較高的審美能力,完全壓不住,但從3張床來看,真不是藝術家。而是眼界非常寬的高收入人群。

場景1:作者將其命名為「扎哈風」,家裡面找不到一個圓角,如果不是為了擺床和柜子,可能連直線都沒有。

場景2:還是超級主卧套房,衛生間的面積大過床區,能在浴缸旁邊坐下喝杯東西,思維都很活躍。

圖片來自於拓者設計吧,作者我不認識,但非常有才華,作為教案,非常感謝。

找這套圖紙與各位分享,一套戶型,因為「角色」不同,而變成完全不同的產品。

我想,足以讓人明白「產品=貨品+人」的意思。

貨品不針對角色,永遠是貨。

諸位都是高周轉的受害者

貨品是物理基礎,所以做產品的有趣之處,是發現不同的角色和需求。

按理來說,每個買房人背後,都是一部時代的電影。房地產業,要比任何行業都能夠出產品。

但是多數樓盤,提供的還是貨品,乃至是貨品不分南北的複製。

因為,諸位都是高周轉的受害者。

當每個人都被迫接受類似碧桂園7天出圖的要求,實際上我們就沒法觀察身邊的社會分工和角色了。

證據很明顯,只要你的工作是「閉環」的:事件從內部發起,滿足內部要求,接受內部考核。你就與世隔絕了。

你敢說,不是內部OA佔用了你多數時間?

做運營做管控的:不如說你就是做流程的,只要滿足內部流程,利用管控手段,也不管骨頭湯3分鐘能不能熬熟。

做產品做定位的:不管地是什麼條件,市場是什麼環境,要滿足集團立項要求就行了,從不能滿足集團要求,直到滿足集團要求。

做營銷做推廣的自己當領導,就做符合自己觀念的;自己不是領導,就做領導喜歡的。

這是一個「閉環」,強大到讓你不離開辦公位的電腦,就能加班到凌晨1點,完成一件件工作,且日復一日。

世界發生了什麼?恩,也只能從朋友圈這個閉環中去了解。

需求下降,一輪針對房地產的絞殺正在開始。首先閉氣的,必定是在閉環里的人。

這不,室內設計師能拿著一張戶型圖,做8種以上的產品出來。而我們從120平到260平,只能做一種產品,要麼是緊湊的,要麼是寬鬆的,不是三房就是四房。

對沒有性經驗的人,說不清楚高潮

年初出了《需求製造》和《人的痛苦》兩本書,講了所以的需求都來自角色,而角色來自社會分工。

很多時候,我無力解答讀者的具體實操問題。當大家知道「畫面」、角色,希望落地於自己項目,進行實操時。

我已經給了社會生命周期,以及每個人的四大角色(家庭、社會、社交、內心)這套方法論,用它去解讀每個人,就能找到需求,從而創造不同的產品,去贏得市場的尊重。

我們明明知道二胎政策相應者少,但是我們的改善戶型還是在做4房2孩的邏輯。

我們明明知道,不僅孩子不希望和父母住在一起,今天的父母也不願意和孩子住在一起,但是我們還是理所當然的加上了雙套房。

我們明明知道,有多套房的更有購買力,但是我們還是在拚命生產首置產品,然後通過架空層綠化去強拉首置產品的價格。

我們明明知道,70和80是主流的改善者,但是我們用的產品邏輯,還是60後的。

我們已經知道全中國都是100-120平米的產品,新樓盤定位還是往紅海里跳,你終究會血淋淋的。

我們明明知道未來的市場是改善的,是人民群眾對美好生活的嚮往,但是我們依然用著投資品的手段。

諸如類似種種。

想要將貨品找到對象,首先你得知道社會有哪些角色吧?

我沒有抱怨誰,因為我知道,大家都活在「高周轉的閉環」中,時代已經大變,人群模樣越來越多,產品經理的春天來了。

但是,畢竟有過深入社會的行為和體驗,才懂得高潮到底是怎麼回事。

寫這篇文章,只為喚醒那些沉溺於高周轉閉環中的地產同仁,不論你是高管還是底層。你應該知道,客戶量已經大為減少。

如果順手,也請將這篇文章發給你那些苦逼的地產狗朋友吧,趁著現在,去了解社會的變化和角色,有這些行為鋪墊,將來乾地產,還是會有高潮的。


喜歡這篇文章嗎?立刻分享出去讓更多人知道吧!

本站內容充實豐富,博大精深,小編精選每日熱門資訊,隨時更新,點擊「搶先收到最新資訊」瀏覽吧!


請您繼續閱讀更多來自 觀念研究院 的精彩文章:

TAG:觀念研究院 |