說你不知道「產品」是什麼，你還不服氣！
如果這篇文章不能給你觸動
就沒必要關注本號了
投機性需求被抑制，可以修房子的地還多，但是需求已經不夠用了。
房地產生態鏈即將開始對行業參與者進行絞殺，商品意義的房子快要結束，產品意義的房子才開始。
你擅長的是貨品，而不是產品
打開若干樓盤的資料，不乏滿紙的優點。但是迄今為止，行業所擅長的還局限於「貨品」概念，不管顯得多麼突出，一切以數據和指標所描述的，皆是貨品的語境。
貨品語境舉例
3開間：
指戶型的面寬拉長後，其中一面同時有3個以上的房間，甚至做到4個開間。
大面寬：
相同戶型面積，進深短面寬大，可得到的採光面很大，比如重慶萬科17英里的140平T4產品，面寬做到了19米。
大間距：
低密度高層產品，密度控制在20%以下，得到大中庭和無敵視野。
橫廳：
客廳與餐廳相連，白天活動時享採光面。
得房率：
過往指偷面積給客戶更大的使用面積；現在偷面積管得嚴了，特指在公區動線的良好利用，減少公攤，如電梯直接入戶。
這些全是「貨品」的概念，僅僅體現了建築設計的空間取捨，並無好壞之分，因為各有優缺點，且還常常衝突，只能二選一，而不能兼得。
大橫廳與多開間不能兼得：如果你想要得到大橫廳，就得不到多開間，開間做得多，只能選擇豎廳或L廳。
大間距和類別墅不可兼得：別墅是親地的，所以密度高，大間距就需要房子往天上修。
得房率和氣派不可兼得：得房率是減少公區，增加實用面積，公區體現氣派。
如果這是你家樓盤的賣點，那麼需求下降後的生態鏈絞殺，可能直奔你的樓盤而來。
只要找到角色
同一個戶型，可以變成截然不同的產品
做產品，要牢記一點：貨品本無優缺點，是人在打分。所以我對產品的定義，是「貨品+人」。
只有看得出貨品對客戶的針對性，你才能將其視為「產品」。
剛好看到一個案例，是同一個戶型，也就是尺寸比例完全一樣，但是作者針對不同的客戶角色，做了8種產品出來。
原始戶型圖：
這是一個面寬18米，進深16米，建築面積260平米的3套房戶型，除了位於端頭，三面採光之外，在260平米這個量級中，指標優勢非常普通。
研究戶型產品，我也一貫喜歡和室內設計師交流，因為他們得一個個業主交流，懂得客戶的角色和需求，這和建築設計師不太一樣，畢竟他們要完成7天出圖，並且也不在售樓部和客戶聊天。
方案1
習慣出國度假的三口之家。
2床6區，針對子女成年的兩代三口家庭。
場景1：生活質量很高，兩個卧室的衣帽間和衛生間的面積，比床區面積更大。
場景2：引入了度假場景，多處設置綠植，並將綠植引入室內，且浴缸外開放，符合度假酒店的體驗。
方案2
董事長不叫加班，因為回家也在上班。
除了兩個套房之外，家基本上就是董事長的辦公室了。兩個卧室的面積均被壓縮，更多的時間希望家人從卧室出來，所以設置了非常多的白天活動區，一共有7個區域。
場景1：社交功能的餐廳，帶西餐台的10人餐位，說明董事長經常邀請夥伴來家談想法。
場景2：董事長會議室。房地產人可能以為在家開會很奇怪，但家用投影儀賣得很不錯，說明需求存在，並且，這也符合董事長們喜歡周末談工作，下班時開神仙會的習慣。
場景3：書吧和紅酒吧，董事長不加班，只是他們經常回家也在上班，為什麼要設置書吧，因為董事長的思考，都在晚上，白天的辦公室里，無法靜心思考。
方案3
成功的人難守住家庭
不管你願不願意承認，事業成功者家庭很難好，人只有一個，給了事業，就會傷害家庭。也許他們30多歲就從婚姻里走出來，並且看透了婚姻。那麼，你給他一個260平的4房之家，就是不道德的。
場景1：沒有門。除了入戶門之外，所有的區域都沒有門，和愛情住在一起，當然不會有晚上裸睡被家人看到的尷尬。
場景2：泳池、按摩浴缸和SPA，干蒸、濕蒸乃至床前有喝一杯的水吧台。讓身體完全放鬆保持活力和青春，家庭限制了你的想像力。
場景3：社交功能被極致壓縮，客廳大約只是給自己白天用的，不太歡迎朋友來訪， 證據就是廚房雖然很大，但餐廳只有兩張椅子。
方案4
夫妻皆成功的社交化家庭。
社會學家早就發現，降低人類生育的最佳方式，是提高婦女的教育程度。當女性開始追求人生價值，那麼自然會不願意生與育。所以很多人未必能理解這個戶型，直到身邊見到女人變成強者。
場景1：豪華主卧套房，同樣，衛生間和衣帽間的面積，大於床區二代面積。
場景2：酒吧社交區，有吧台，有長條桌，有散座，還有兩個帶化妝區的公衛。
場景3：沒有正規的廚房，沒有傳統的餐廳。
方案5
誰說戶型大就不是剛需
剛需不是指戶型小，真正的剛需定義是床的數量多。所以市場上的多數大戶型還是剛需產品，設計師在原戶型3套房的基礎上，做了進一步修正。
場景1:4個套房，都標配了衛生間，當然最豪華的還是主卧，不僅衣帽間完整，還貼心的配了床前的坐區。
場景2：非常貼心的在客廳切割了一個小書房。畢竟不讀書的家庭，是沒有未來的。
場景3：全尺寸餐桌、廚房、玄關，還配置了洗衣房。
雖然有5個衛生間，但因為場景問題，這個260平的房子瞬間掉入了改善這個坑，推開多數中產階級的家門，你能想到的，裡面都有，裡面也絕不會出現你想像之外的。
方案6
傳統的3口之家。
要想生活質量好，一定要生得少。這個戶型看得出主人還是很傳統，但是因為家庭人少，只有兩張床，所以白天的場景多起來，有了豪宅的樣子。
場景1：帶書房和全尺寸衣帽間的主人套房，同樣，床區的面積還是小於衣帽間和衛生間。
場景2：雙客廳。很多人還是不明白客廳為什麼要兩個，你想，一個要看新聞聯播，一個要看貨幣戰爭，不得有兩個么？
場景3：中西雙廚，和全尺寸的餐廳。重視一家人的交流，畢竟吃完飯，可能各去各的客廳了。
留下一個細節問題，為何設計師沒有給他們留洗衣房？
方案7
當你老了，想隱退了
董事長不也得退出江湖，那時兒女都已成家，留下一間房，只是個念想。但是見慣風雨的人物，怎麼可能在心裡唱《常回家看看》。
就像退休的任志強一樣，社會職務卸去，但閱歷和思考並沒有退去。也常常高朋滿足，往來隨心。
場景1：藝術長廊，是回家的長動線，也是客人來訪時感受主人胸襟和審美的必經之路。
場景2:3人座的長條桌。長條桌是氣派的，偶爾能加到10人，但是位置只有3把，為何呢？有的時候，它是那種將資料一字鋪開的大案台。
場景3：茶區和打坐冥想區。只有活到一定程度，才懂得生命在於不動。相比之下，客廳的面積就大大降低。
場景4：超豪華主人房。儘管退隱江湖，畢竟也是一方霸主，審美的格局還是在，床在那麼大的空間里，胸懷不夠大的晚上根本壓不住。
方案8
重藝術和時尚界的人士
我也不知道為什麼，藝術家和時尚界大佬，都不怎麼重視家庭，一生都在談戀愛。但是喜歡藝術和時尚的人，都想要兩個孩子。
這個房子，沒有較高的審美能力，完全壓不住，但從3張床來看，真不是藝術家。而是眼界非常寬的高收入人群。
場景1：作者將其命名為「扎哈風」，家裡面找不到一個圓角，如果不是為了擺床和柜子，可能連直線都沒有。
場景2：還是超級主卧套房，衛生間的面積大過床區，能在浴缸旁邊坐下喝杯東西，思維都很活躍。
圖片來自於拓者設計吧，作者我不認識，但非常有才華，作為教案，非常感謝。
找這套圖紙與各位分享，一套戶型，因為「角色」不同，而變成完全不同的產品。
我想，足以讓人明白「產品=貨品+人」的意思。
貨品不針對角色，永遠是貨。
諸位都是高周轉的受害者
貨品是物理基礎，所以做產品的有趣之處，是發現不同的角色和需求。
按理來說，每個買房人背後，都是一部時代的電影。房地產業，要比任何行業都能夠出產品。
但是多數樓盤，提供的還是貨品，乃至是貨品不分南北的複製。
因為，諸位都是高周轉的受害者。
當每個人都被迫接受類似碧桂園7天出圖的要求，實際上我們就沒法觀察身邊的社會分工和角色了。
證據很明顯，只要你的工作是「閉環」的：事件從內部發起，滿足內部要求，接受內部考核。你就與世隔絕了。
你敢說，不是內部OA佔用了你多數時間？
做運營做管控的：不如說你就是做流程的，只要滿足內部流程，利用管控手段，也不管骨頭湯3分鐘能不能熬熟。
做產品做定位的：不管地是什麼條件，市場是什麼環境，要滿足集團立項要求就行了，從不能滿足集團要求，直到滿足集團要求。
做營銷做推廣的：自己當領導，就做符合自己觀念的；自己不是領導，就做領導喜歡的。
這是一個「閉環」，強大到讓你不離開辦公位的電腦，就能加班到凌晨1點，完成一件件工作，且日復一日。
世界發生了什麼？恩，也只能從朋友圈這個閉環中去了解。
需求下降，一輪針對房地產的絞殺正在開始。首先閉氣的，必定是在閉環里的人。
這不，室內設計師能拿著一張戶型圖，做8種以上的產品出來。而我們從120平到260平，只能做一種產品，要麼是緊湊的，要麼是寬鬆的，不是三房就是四房。
對沒有性經驗的人，說不清楚高潮
年初出了《需求製造》和《人的痛苦》兩本書，講了所以的需求都來自角色，而角色來自社會分工。
很多時候，我無力解答讀者的具體實操問題。當大家知道「畫面」、角色，希望落地於自己項目，進行實操時。
我已經給了社會生命周期，以及每個人的四大角色（家庭、社會、社交、內心）這套方法論，用它去解讀每個人，就能找到需求，從而創造不同的產品，去贏得市場的尊重。
我們明明知道二胎政策相應者少，但是我們的改善戶型還是在做4房2孩的邏輯。
我們明明知道，不僅孩子不希望和父母住在一起，今天的父母也不願意和孩子住在一起，但是我們還是理所當然的加上了雙套房。
我們明明知道，有多套房的更有購買力，但是我們還是在拚命生產首置產品，然後通過架空層綠化去強拉首置產品的價格。
我們明明知道，70和80是主流的改善者，但是我們用的產品邏輯，還是60後的。
我們已經知道全中國都是100-120平米的產品，新樓盤定位還是往紅海里跳，你終究會血淋淋的。
我們明明知道未來的市場是改善的，是人民群眾對美好生活的嚮往，但是我們依然用著投資品的手段。
諸如類似種種。
想要將貨品找到對象，首先你得知道社會有哪些角色吧？
我沒有抱怨誰，因為我知道，大家都活在「高周轉的閉環」中，時代已經大變，人群模樣越來越多，產品經理的春天來了。
但是，畢竟有過深入社會的行為和體驗，才懂得高潮到底是怎麼回事。
寫這篇文章，只為喚醒那些沉溺於高周轉閉環中的地產同仁，不論你是高管還是底層。你應該知道，客戶量已經大為減少。
如果順手，也請將這篇文章發給你那些苦逼的地產狗朋友吧，趁著現在，去了解社會的變化和角色，有這些行為鋪墊，將來乾地產，還是會有高潮的。
TAG:觀念研究院 |