這兩種房子便宜且租金高，但可能會淪為紙面財富

編者按：本文來自微信公眾號「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：花滿樓，36氪經授權轉載。

樓市的火爆，人人削尖了腦袋都想買房。由於限購政策，一些投資者又沒法子買到住宅房，心裡蠢蠢欲動，竟然想連商鋪和公寓都不放過。

甚至，我還看到了不少「房住不炒之下，商鋪投資成新風口」諸如之類的說法。額……我能理解你想買房的心情，但說真，不是所有房子都適合買的好不啦~

在樓市新時代下，商鋪公寓價值不高、很難變現.....這種房產情況完全經不起未來的風險考驗，在樓市泡沫之下可能會危如累卵。

1

先說商鋪。

傳統觀念是「一鋪養三代」，認為僅僅依靠一個臨街鋪面，就可以賺得盆滿缽滿，幾代人不愁吃穿。

但時過境遷，到了你這裡，很可能就是「三代養一鋪」。

商鋪是40年產權，最低50%首付，有些地方還要全款，稅費高，出租也難，漲幅還一般，除了租售比稍微高點。

對商鋪來說，電商衝擊是一個不利因素。

簡單問你兩個問題：

你最近一次去商場是什麼時候？在裡面的消費行為有哪些？

在某寶某東，你每周的包裹有多少個？

在消費者和商品之間，商鋪不再是唯一的連接渠道，人們對商鋪的依賴性逐漸降低，投資價值肯定也會大大縮水。

互聯網時代，「一鋪養三代」已成過去，「一鋪毀三代」正成事實。

地段是投資商鋪的先決條件。客流量大，幾平米的周黑鴨也能創造月流水30萬的業績。而這樣的地段的商鋪，少之又少，選籌的難度非常大。即使是一線城市的商鋪，空置率也非常高。

舉個例子，我們的寫字樓坐落於廣州珠江新城商圈，這是什麼地段呢？基本上所有廣州的房產都是以距離珠江新城多少個地鐵站去定價的，妥妥的廣州一環的位置。商鋪運營如何？

李老師說今年他已經吃倒閉5家店了......

他很喜歡集中到幾家店去吃午飯，然後今年以來，他經常吃飯的那幾家店，已經倒閉5家了，不是味道不好，而是鋪租貴，生意又不好做。大門上紅字黑字的「轉租」兩個字非常刺眼，這不是孤例，而是放眼望去，都是空置。

而且，商鋪的投資，更多的是投資未來，資金占用時間長。

目前而言，很多城市規劃雖然完美，但畢竟周邊才剛剛起步，人流、資金流等嚴重不足，這些對商鋪都是致命的，如果投資商鋪，最低也需要守5年以上，對於資金的佔用度都是巨大的。

再者，很多城市商鋪主要沿著寫字樓布局，周邊的住宅量都非常有限。

最後，商鋪的上漲速度永遠跟不上住宅，因為它沒有「剛需」作為支撐點，轉手也比較有難度。

所以，投資商鋪是一場豪賭，需要很專業的眼光，比買住宅難太多，風險也大很多，不適合普通老百姓。

商鋪作為商業地產，需要專業的、富有經驗的運營，所以我們經常看到的商場店鋪一般都是開發商自持。

不建議投資商鋪，除非實在沒有其它好的投資門道。

2

再來看公寓。

在住宅限購、限貸之下，打著「不限購、不限貸」旗號的商業公寓開始大行其道了。

公寓就像個盛裝打扮的小妖精，價格便宜，裝修時尚，把人迷得混三倒四的。

但是，這是掩蓋不了公寓自身的硬傷的。除了交易成本比商鋪低點，其他方面也遠不如普通住宅房。

40年到50年的產權，土地使用年限短。土地使用期限都是從開發商拿地開始算起的，而不是你收樓的日子算起的，所以你實際得到的使用年限更短。

而且，生活成本高。水、電、煤氣、物業費用都是按商業用途收取的，費用比普通住宅貴一倍以上。

公攤面積比較大，因為有居住也有辦公，人員混雜，居住舒適度也比較差。

關鍵是，還不能落戶，無學位。不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀附近的學校。

一般來說，買公寓是為了商業經營而不是提供自住，尋求的是租金回報率。但偏偏商業公寓最大的弊端是，升值潛力有限，投資回報率低。而且買賣的稅費很高，導致很難轉手，二手公寓普遍不好轉手。

沒有房票的還是努力攢房票，盡量不要將就買公寓。

3

有個比喻很形象：住宅只需要初中水平，公寓需要高中水平，而商鋪則需要大學水平。

中國樓市的投資特點在於，投資收益中，主要來源於產品本身的升值，而並不是租金。這個特點對商鋪來說是致命的，因為商鋪的收益傳統上主要來源於租金。

現實中，在所有的房屋投資品中，住宅的投資價值最大，且變現最容易；相應地，商鋪、公寓等，產品升值空間遠小於住宅，且變現更難。

單純從產品升值角度，住宅的升值空間遠大於商鋪、公寓。

所以啊，還是投資住宅簡單粗暴。

住宅周圍的配套都是靜態的，學校、地鐵站、醫院它不會跑。

但對商鋪來說，人一直在流動，這是最可怕的。商鋪有太多不可控因素了，這一點也就註定了它不適合投資。

總的來看，不管是商鋪還是公寓，雖然便宜租金高，但不好變現，還不如投資一套住宅房來得踏實和容易。

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