50萬就能在加拿大買公寓？千萬不能錯過的買房數據解析……

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房市降溫，政府下場

為了給近幾年來火爆的房市降溫，加拿大政府連連公布新政策，總算全國二手房平均價格在今年4月降至不到50萬元（加元，下同）。

加拿大全國房屋交易今年4月銳減13.9%，平均價格比去年同期驟降11.9%至49萬5,000元。

准買家的置業前景似乎一片光明，但＂郝芬頓郵報＂報導說，雖然房價降溫，但新壓力已至。

依據加拿大國家銀行最新住房負擔能力監測數據，2018年第一季度，因為利率攀升，普通住宅的房貸付款漲了1.2%，導致國民的住房負擔能力再次惡化。

這一問題在溫哥華尤為突出，利率攀升及房價續漲，房貸付款突增了3.4%；多倫多的房貸付款增幅為1.2%。

國家銀行經濟師分析，如果利率按預期繼續攀升，考慮到溫哥華和多倫多手頭已經吃緊的買家，難以從收入中拿出更多的錢支付房貸，預計未來幾個季度房價會走低。

目前在溫哥華，普通住宅的房貸付款占當地平均家庭收入的80.3%，多倫多是68.4%。

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利率和房貸市場的關係

滿地可銀行資深經濟師卡夫奇卡（Robert Kavcic）分析，更高的長期利率改變著加拿大房貸市場。10年來首次，最惠5年定期房貸利率在續約時見漲。

而在這一變更有可能徹底改變整個市場。多年來較低的房貸開支，推動著加國房市一路上行。低利率使得人們能夠節省更多的錢，加速更換更大的住宅。如今續簽房貸後的付款攀升，上述趨勢可能會結束。

卡夫奇卡預計，如果房貸利率穩升，未來幾年續簽的屋主將面臨0.5%的微漲，很難觸動國民的家庭預算；但如果5年定期房貸利率攀升至約4%，那將意味著屋主在續約時要面臨1%的調漲。

舉例說，價值50萬元的物業房貸，每月要多付200元。

他補充道，這雖然不會給經濟帶來很大的波動，但毫無置疑，人們要面對未來10年房貸續簽的衝擊。

對浮動利率房貸屋主來說，可能會有所緩解。至少迫於房市放緩的盈利壓力，今年幾大銀行先後推出更優惠浮動利率房貸。卡夫奇卡認為，人們可以好好利用這樣的機會。

但他也提醒，如果加拿大央行調漲基準利率，那麼看基準利率風向而動的浮動利率也存在攀高的風險，到時候屋主恐面臨更高的房貸付款。

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房產成交額已經下降

經電腦盤(MLS)系統顯示，加拿大全國4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%，與去年同期相比更減少13.9%，是5年多以來最低。

根據加拿大地產協會(CREA)統計，全國有60%的房地產市場銷售量下降，尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太華和滿地可。

在成交量方面，4月是7年來該月份的最低位，也較10年平均低6.9%。全國平均屋價為495,000元，比去年同期下跌11.3%。

由於全國平均樓價受大溫哥華地區和大多倫多地區這兩個最活躍，也最昂貴市場的重大影響，如果扣除這兩個地區，全國平均屋價可以減低109,000元至386,100元，而與去年同期比較只是下跌4.1%。

地產協會指出，平均價格只可以視作市場趨勢，並不能夠顯示出多元化社區或地域差異所產生的實際房屋價格。

協會總裁蘇高(Barb Sukkau)表示，4月份的房地產市道繼續受支付20%以上首期買家，由今年開始要接受壓力測試的影響所籠罩。

首席經濟師克蘭普(Gregory Klump)說，新的壓力測試令亞省、沙省和紐芬蘭省的交投量減少，造成市場不穩。加拿大地產協會早已向政府發出警告，新措施對依賴天然資源省份的經濟產生很大打擊。

上月的新掛牌數量下跌4.8%，是9年來4月份最低。由於4月份的銷售放緩少於新放盤數量，銷售與新放盤的比率由3月份的52.3%上升至53.7%；接近長期平均的53.4%。

依照業界標準，銷售與新放盤的比率在40至60%之間屬於均衡市場，高於60%為賣方市場，低於40%則是買家市場。

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公寓價格去年同比升14.7%

報告指出，安省金馬蹄地區的樓價穩定，並且開始有按月上調的趨勢；但由於一年前屋價急升，令樓價與去年同期比較依然下挫。

與去年同期比較，貴湖升5.9%，大多倫多地區、渥維爾─米頓和巴里市則分別下跌5.2%、8.7%和8.4%。公寓單位價格比去年同期升14.7%，鎮屋和排屋也升6.5%，獨立平房和兩層房屋則分別下跌1.1%和4.8%。

卑詩省低陸平原地區屋價在2016年下半年短暫下跌後繼續上漲。與去年同期比較，大溫哥華地區升14.3%，菲沙河谷升22.7%。維多利亞市升14%，溫哥華島其他市鎮升20%。

渥太華屋價與去年同期比較升8.4%，主要是受兩層住宅升9.4%帶動。大滿地可地區升6.3%，也是被兩層住宅升7.3%推高。

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政府規劃太多

有研究指出，加國房屋供應面對重重障礙，主因是市府過多的規例，導致一些城市的房屋建造價格，相距20萬至60萬元不等。專家建議市府及省府，簡化及更新土地使用條例，並且調低發展稅項。

這是由加拿大智庫機構賀維研究中心公布最新的報告，名為「樓價高企﹕加國市府建造新屋障礙帶來高昂成本」。

作者Benjamin Dachis及Vincent Thivierge計算建新屋額外成本，由8個最多規例的城市平均為229,000元，至溫哥華的60萬元。

該報告發現，在加國一些主要大都會，建造新屋成本與市場價格持續出現差距。而且，房屋供應出現重大障礙，導致溫哥華的房屋成本多出50%，大多倫多地區超過20%。

近期政府實施的政策，例如向海外買家徵收額外稅或新的聯邦按揭規定，只集中削減房屋需求量，對於增加供應量未見成效。

報告又顯示，建造新屋成本與市場價格整體差距，令溫哥華每平方呎增加至300元。相對在渥太華的建築成本已沒有差距，滿地可自2007年徘徊在零差距。

整體來說，對新屋及現存房屋額外成本，在多倫多，皮爾區及杜咸區高達70,000元、荷頓區是90,000元、咸美頓為100,000元，而約克區是125,000元。

雖然這些土地使用政策本質上帶來益處，但大部分研究發現，房屋規定過於嚴苛，導致房屋成本高漲，並抵銷這些益處。

報告提出多項建議，促請全國的市政府及省府採取有效措施，減低對新屋限制所帶來的經濟成本。同時，二級政府可以實行的方法，例如消除發展農地的規定，簡化及更新土地使用條例，以及調低發展稅，以確保有更多房屋工程能夠順利展開。

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50萬能在加拿大買到什麼樣的房子？

據加拿大房地產協會的最新數據，加拿大全國今年5月的平均房價為49.6萬元。那麼，這個價錢在全國50個大中型城市分別能買到什麼樣的房子？

總體來說，在全國最貴的6個市場，50萬基本上連兩卧室的房子都買不到。平均來說，約50萬的價格可以在加國買一套3.3個卧室的房子。

但一直以來加拿大房地產市場是個不平衡的市場，因此同樣的價錢在各個城市能買的房子的差別可想而知。

50萬能買到的最大的房子在安省溫莎（Windsor），4.3個卧室；這個價格在溫哥華最多能買到1卧室，是最小的。

如果從省份來看，50萬在安省的選擇範圍最大，從旺市（Vaughan）的1.9卧室到溫莎的4.3卧室。

本文系「陪你漂洋過海」原創文章，轉載授權請聯繫後台,侵權必究。

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