北京發布重要文件，這個區域將「價值重估」！

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今天（7月31日）出版的「北京日報」，在頭版全文發布了《北京市關於全面深化改革、擴大對外開放重要舉措的行動計劃》。

這份極其重要的文件，公布了一系列「深化改革、擴大開放」的舉措，其中關於北京和河北廊坊「北三縣」關係的表述，非常引人矚目。

今年是改革開放40周年，中國的頂級城市比如北上廣深，應該都會公布一份深化改革、擴大開放的文件，表達對未來的期許。

上海是在7月10日公布的，文件名稱是《上海市貫徹落實國家進一步擴大開放重大舉措加快建立開放型經濟新體制行動方案》，一共100條措施，被稱為「上海100條」。今天北京公布的文件，一共117條，或許會被稱為「北京117條」。下面，我們可以等候深圳和廣州的同類文件。

還是回到「北三縣」的話題上。

北三縣，是廊坊市下屬的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣（均為縣級），它們被天津、北京包圍，是河北的一塊飛地（見上圖）。

北三縣的總面積只有1277平方公里，人口110多萬。也就是說，三個縣市加起來，也不過相當於一個稍大的縣而已。

北京決定在通州區建設副中心以來，北三縣的地位陡然上升。因為北三縣就是通州區的鄰居，堵著北京的東大門。通州區總面積906平方公里，區域狹小，可用土地不多。所以，民間一直有「北三縣」將納入北京版圖的傳言。

在2017年4月1日之前，「北三縣」房價一度暴漲，迅速翻倍。2017年4月1日，雄安新區（河北保定的雄縣、安新縣、容城縣，也可以稱為「南三縣」）橫空出世。隨後，國家對環京、北京樓市採取了嚴厲調控措施，環京樓市一落千丈，「北三縣」樓市深套了一批炒房客。

那麼，今天北京的重要文件，宣布了什麼措施呢？最重要的其中的第20條和21條：

出台通州區與廊坊北三縣地區整合規劃，完善統一規劃、統一政策、統一管控的體制機制，切實打破行政壁壘、增強統籌協調。

通過政府引導、市場運作、合作共建等方式，推動城市副中心交通基礎設施、公共服務及產業向廊坊北三縣延伸布局。

「北三縣」規劃納入「通州副中心」的規劃，這個決定早就宣布了。但今天公布的文件里，不僅再次明確了這一點，還強調了「整合」和「統一管控」，提出了「推動城市副中心交通基礎設施、公共服務及產業向廊坊北三縣延伸布局」。這對於「北三縣」顯然是重大利好。

此前我曾在專欄里、回答讀者提問時，多次表達這樣的觀點：通州和北三縣區域的一系列重大規劃正在醞釀中，比如非常關鍵的軌道交通、地鐵規劃，相信已經有比較成熟的方案。之所以暫不公布，主要是擔心刺激房價。一旦這些規劃公布，就是「北三縣」城市價值重估之時。

現在看來，這個日子近了。

值得關注的是，7月23日到24日前後，北京和河北幾乎同時開了會，都研究了這個問題。北京的是「市委十二屆五次全會」，規格比較高，會議上討論了《北京城市副中心控制性詳細規劃（送審稿）》，提出：

通州區要與廊坊北三縣地區統一規劃、統一政策、統一管控，推動交通、公共服務、產業等向北三縣地區延伸布局。強化交界地區規劃建設管理，堅決遏制貼邊發展和無序蔓延。從空間結構看，要構建「一帶、一軸、多組團」的空間結構，堅持全域管控，統籌安排好生產、生活、生態空間，合理布局功能性項目，做好戰略留白，塑造集約緊湊、大疏大密的城市格局。

要努力建設未來沒有「城市病」的城區。全面提升設施服務水平。高效集成軌道、綜合管廊等地下設施，有效組織串聯地上公共服務，做到「一刻鐘社區服務圈」全覆蓋，實現醫療、教育、養老等公共服務充分共享。構建通暢便捷的交通。堅持公交優先，加強市郊鐵路、地鐵、地面公交之間的銜接，保障綠色出行需求。

……嚴控土地、房價，避免出現圈地炒房、物價異常上漲等現象。

前兩段話，我建議大家仔細閱讀。這意味著通州和北三縣，未來規劃檔次非常高，公共服務水平也非常高。「加強市郊鐵路、地鐵、地面公交之間的銜接」，意味著城市通達性能非常好。

總之，「北三縣城市價值重估」的時代，已經到來了！當然，北京官方會控制炒房團、炒房資金進入這個區域。

另據「河北日報」報道，7月24日，河北省長許勤主持召開省長辦公會議，專題研究通州區與廊坊北三縣地區協同發展規劃。會議通稿里有這樣一些表述值得注意：

堅決貫徹中央重大決策部署，把服務支持北京城市副中心建設作為分內之事，強化「一盤棋」思想，……高質量做好廊坊北三縣協同發展規劃編製各項工作。要緊緊圍繞承接北京非首都功能轉移和北京城市副中心規劃建設，進一步優化廊坊北三縣功能定位……構建高效便捷交通網路。……要合理控制開發強度，嚴控大規模房地產開發和「貼邊」發展。……努力把廊坊北三縣建設成京津冀協同發展示範區。

去年環京樓市全面限購後，對廊坊特別是「北三縣」經濟影響巨大。以三河市為例，根據其2017年統計公報：

2017年全市地區生產總值547.5億元，按可比價格計算比上年增長0.1%，增速比上年回落5.9個百分點。

全年完成財政收入104.6億元，比上年下降16.6%。其中公共財政預算收入完成54.2億元，下降25.4%。公共財政預算支出75.3億元，下降25.9%。

年末全部金融機構本外幣各項存款1025.5億元，比上年末下降14.9%。

全年房地產開發投資同比下降29.4%，全年商品房施工面積下降44.3%，商品房銷售面積下降81.1%；商品房銷售額下降79.7%。

物極必反。價量齊跌、慘遭腰斬的「北三縣」樓市正迎來長期利好。還是那句話：隨著通州和北三縣整體規劃日益清晰，尤其是軌道交通規劃一旦公布，北三縣的不動產價值將全面重估。

但官方對這個區域樓市的調控，會長期存在，甚至有進一步升級的可能。由於政策強勢，這裡適合自住、中長線投資，而不適合短炒。

致讀者：

由於工作過於繁忙，從即日起對於微信公眾號里留言諮詢樓市的問題，每天只選擇有代表性的回答20個左右。更詳細的諮詢活動，都轉入「劉曉博說樓市」的知識星球內進行。希望讀者理解。

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