放水前夜，北京重申商住調控不放鬆？2019年限購放鬆或是大概率事件！

7月23日，國務院常務會議確定了積極的財政政策及強調貨幣政策的鬆緊有度，從去桿杠到穩桿杠，代表著中國經濟政策的全面轉向！

儘管在這次會議中，再次強調絕不搞大水漫灌的貨幣政策，但是央行在2018年接連三次大規模降准，利好樓市的風向已經越來越明顯了。

然後會議剛剛過去沒幾天，深圳就傳來政策加碼的消息：網傳深圳將禁止企業買房，同時全面執行限售政策，個人住房3年限售，企業五年銷售，公寓統一限售3年。

而與此同時，北京住建委也強調，北京商辦類產品調控政策沒有放鬆的意思，如果開發商存在違規行為，將暫停其在全市的網簽資格。

那麼為什麼在國務院已經基本確定寬鬆政策的前夜，北京商住政策反而沒有放鬆的趨勢呢？我個人判斷主要基於以下幾個原因：

【1】

前期保經濟，穩房價；後期降通脹，推房價！

此輪寬鬆的目的性較強，重在推動投資增長穩經濟，同時也是為了解決中小企業的燃眉之急，保經濟的動機明顯。

因此短期內對於房地產調整政策不僅不會放鬆，反而會嚴控，絕對禁止放水資金進入房地產領域，再次導致實體經濟陷入資金短缺的困局。

但是由於此輪寬鬆推動投資增長的目的過於明顯，未來一旦大規模基建項目上馬，必定會推動大宗商品價格上漲，比如石油、煤礦等基礎材料的價格必定會暴漲。

原材料價格的上漲，傳導到整個經濟體系內，就會推動所有的商品生產成本的劇增，結果就是推動CPI指數的上漲，就會產生所謂的高通貨膨脹率。

隨著通貨膨脹率的逐漸上漲，社會中低層居民的生活成本就會加大，難免會造成社會的不穩定，這個時候降低通脹就會成為政策的必然選擇。

如何才能降低通脹呢？那就是逐漸鬆開限購政策，讓多發的貨幣進入到房地產領域，推高房價來降低通脹率！

2014-2016年的寬鬆周期充分證明了，只有房地產，才能降通脹的事實是存在的，從這個邏輯上推理，我個人判斷2019年限購政策逐漸取消是大概率事件。

【2】

前期熱炒北京商辦「商改住」趨勢，讓北京相關部門壓力劇增

前些日子，順義區建委放出商辦類產品的「三改」政策，讓社交媒體爆炒北京商辦類產品即將進入全面「商改住」的趨勢，從而讓北京面臨巨大的政策壓力。

此次北京住建委重申商辦類產品調控不放鬆，代表著北京商辦類產品的所謂「商改住」進程可能會暫時中止了。

同時目前存量較大的房山區還將開展為時一個月的專項整治行動，重點打擊以租代售、違規宣傳商改住的銷售行為。

但是自從去年的326政策之後，北京商辦類產品存量是與日俱增，尤其是大量新增商辦項目，由於存在最小500平米的產許可權制以及不允許上下水的規劃設計限制，面臨巨大的銷售難度。

這些存量保守估計至少在500萬平米以上，這些項目原本希望通過以租代售的方式進行銷售的途徑被徹底切斷了。

因此儘管北京表態商辦類產品沒有放鬆的意思，但是面臨巨大的市場存量，這個炸彈遲早都是要去庫存的，商改住方案的擱置，估計也是權宜之計罷了。

【3】

北京住宅土地再次出現斷供

商辦市場熱度苗頭已現，強調調控不放鬆有熄火保護之本意

根據北京土規委的數據顯示，上半年累計供應住宅用地106.63萬㎡，僅完成全年計劃供應量的16%！

北京住宅供地又卡殼了！別忘了，2016年北京商住銷售增長3倍的主要原因就是因為住宅供應量創造了歷史最低點，商住被作為住宅的一種替代品而被市場高度看好。

而且6月份北京小商住的簽約量忽然猛增到接近600套，這是今年以來的最高成交量，背後推動力量本質上也是因為住宅供應量實在太少了。

北京商住市場之所以逐漸回暖的核心原因除了住宅供應稀缺，另外北京租金出現猛漲也是主要推動力量。

綜上所述，北京重申商辦調控不放鬆，或許只是商改住爆炒後的被迫行為，基於商辦存量巨大的市場壓力以及房住不炒的政治壓力，北京商住政策的調整估計在2019年或有轉機。

文章來源：微信公眾號——大山房產俱樂部

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