重磅！407萬/畝！建業再次強勢入駐洛龍區！

7月26日下午16:56，洛龍區地塊LYTD-2018-15成功交易，最終於該地塊被洛陽建騰文化傳播有限公司斬獲，成交價為407萬元/畝，，樓麵價1744元/平，根據樓麵價格和已知的稅費、建安成本，我們可以大致推算出來他的成本價大概是4944元/平。

7月26日下午16:56，洛陽市洛龍區地塊LYTD-2018-15成功交易，最終於該地塊被洛陽建騰文化傳播有限公司斬獲。

那麼洛陽建騰文化傳播有限公司是何方神聖呢，能以那麼低的價格拍到這個地塊？通過已經公開的資料我們可以看出，洛陽建騰文化傳播有限公司的控股股東由洛陽建置房地產開發有限公司和洛建眾投（寧波）股權投資合夥企業（有限合夥）構成，而洛陽建置房地產開發有限公司是由河南建業住宅建設有限公司100%控股的，所以這個地塊毫無疑問還是建業系的。

該地塊位於濱河南路以南子美街以東，拍賣起始價為333萬元/畝，成交價為407萬元/畝，溢價率22%，樓麵價1744元/平，根據樓麵價格和已知的稅費、建安成本，我們可以大致推算出來他的成本價大概是4944元/平，當然，因為一些大家都明白的原因，有一些「隱性成本」是沒法算進去的，所以他的實際成本要比這個高。

大致演算法如下：

一、土地成本

1、土地價：1744元/m2；

2、交易手續費（支付拍賣行的拍賣擁金）：1%計22.5元/m2；

3、契稅：67.5元/m2;

土地成本為：1834元/m2。

二、建造成本(建築密度按0.3，綠化率按0.3）

1、建造費用:小高層1200~1300元，高層一般為1400~1500元，本次按1450元計算。

2、綠化工程:按綠化率0.3計，種植草皮、喬木、灌木綜合按80元/m2，綠化造價為24元/m2；

3、道路、排水排污等市政配套工程，（400*0.4）為160元/m2；

4、規劃設計費:方案設計一般在5元左右，施工圖設計一般在10~12元，極個別達到20元，本次計算暫按18元綜合價計;

5、監理費:一般在5~8元之間，我們按8元計；

6、造價諮詢費:按工程造價全過程式控制制，主要包括施工圖預算、進度款審核、竣工結算審定，按文件收費標準為千分之四，計7.4元；

7、建設單位管理費:一般為工程造價的2%,計2.9元；

8、預備費按文件計算為5%，計7.25元；

9、檢測費應該在20元/m2以內；

建造費小計:1693.55元/m2.。暫且按1700元計算。

三、各種規費

1、城市設施配套費、人防費、道路監時佔用費、白蟻防治費等，總費用合計應該120元/m2；

2、各種稅收（含交易費）:二三線城市在300元/m2以內，

上述兩項暫按400元/m2計算；

四、其他

1、財務費用:按建造成本的60%加土地價，年利息支出按8%計，約270元/m2；

2、廣告費及銷售費用按建造費用10%計為170元/m2；

3、合理利潤:按上述全問費用的10%計約為480元/m2；

上述小計為920元/m2；

綜上所算，建業該地塊的綜合成本價大概為4944元。

該地塊土地利用指標顯示，地塊位於洛龍區東至規劃樂天街，西至規划子美街，北至濱河南路；南至規劃洛宜路。地塊面積183.831畝，住宅兼商業用地。從規劃指標來看，很可能以高層住宅為主。並應城市道路配套建設一座二類標準對外公廁，配建一個4998㎡的社會公共停車場等。

地塊位置，僅供參考

該地塊位於洛龍區的西邊，毗鄰洛河、亞龍灣水上樂園等，環境優美，河景房。東鄰洛河景觀大橋——凌波大橋。有元稹小學、元稹中學（小八中）等學校。值得一提的是，該地塊與建業項目建業桂園緊鄰。

綜合整理：洛陽土地局、新浪樂居

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