潮水退去，誰在裸泳？從上半年經濟看哪些城市房價有水分？
編者按
31 July 2018
2018年上半年可謂多事之夏。產業轉型升級正在半途，去槓桿去到緊要關頭，貿易爭端愈發白熱化，經濟下行壓力陡然加劇。
到了一二線城市，經濟增速更是呈現巨大懸殊。曾經的明星城市跌落天際，普通的二線省會卻開啟加速優勢。城市競爭，還在路上。。
當潮水褪去，方知誰在裸泳。
01
公屋也「瘋狂」香港樓市高燒不退
除了房子，就連車位也表現「瘋狂」。今年6月，位於香港九龍區天鑄公寓大樓的一個車位以600萬港元的交易價格，創香港車位新紀錄。
多個「辣招」出台之後，香港樓市似乎仍高燒不退。由於香港私人住宅價格高企，陸續有買家轉投入場門檻較低的已補價公屋。
目前，香港樓市依舊高燒不退。美聯物業公布的香港房價走勢圖顯示，今年6月以實用面積計算的平均呎價為13501港元，繼續創下新高。另據美聯樓價指數顯示，截至7月4日至7月10日當周報175.29點，繼續創下歷史新高，今年以來累計上漲近11.63%。除了房子，就連車位也表現「瘋狂」。今年6月，位於香港九龍區天鑄公寓大樓的一個車位以600萬港元的交易價格，創全港車位新紀錄。目前，香港停車位的平均價約為225萬港元，已是2006年的六倍多。
02
事故頻發 碧桂園慘遭股債雙殺
逾一個月發生的多起坍塌事故，將去年銷售業績躍居行業第一的房企老大碧桂園(02007.HK)推上了輿論的風口浪尖。數據顯示，7月30日，碧桂園遭遇股債雙殺，港股市值更是在一日內縮水逾212億港元 。
交易行情顯示，7月30日，碧桂園股價低開低走，至下午開盤後跌幅擴大，截至當日收盤報12.14港元/股，下跌7.47%。整體來看，碧桂園在當日共成交金額達到14.23億港元，相較於前一日收盤價13.12港元/股，碧桂園在7月30日一天內市值縮水約212.66億港元。而東方財富數據顯示，自6月8日以來，碧桂園在35個交易日內累計跌幅達到29.75%。7月30日，在股價遭遇重創的同時，碧桂園2025年到期的美元債亦創三周來最大跌幅。
03
長春：8月1日起，高於申報價格的房屋不予網簽
7月30日，長春市住房保障和房地產管理局發布《關於商品房銷售價格有關問題的通知》，指出，所有在售的商品房（含現房）須向長春市住房保障和房地產管理局行政審批辦公室申報銷售價格後方可銷售，否則不予網簽。
未申報過銷售價格的項目，須補充申報價格。通知要求各房地產開發企業應按申報價格規範銷售。高於申報價格的房屋不予網簽。該《通知》自2018年8月1日起執行。
04
超百城二手房房價中位數：北京5.9萬 深圳5.5萬
近日，住房大數據聯合實驗室完成了2018年6月大數據房價中位數(二手房)。大數據房價中位數顯示，北京（樓盤）、深圳（樓盤）、上海（樓盤）、廈門（樓盤）、杭州（樓盤）分別居全國二手房價單價中位數前5名，廣州（樓盤）居第6位。
142個樣本城市中，最高的北京達59138元/建築平方米，位居第二的深圳為55116元/建築平方米，最低的鞍山（樓盤）為3622/建築平方米，前者是後者的16.3倍。
絕大多數樣本城市分布於5000-20000元/建築平方米的單價區間。單價中位數在1萬元/建築平方米及以上的有59個城市，其中2萬元/建築平方米以上的有13個城市，3萬元/建築平方米以上的有6個城市。5000-10000元/建築平方米的有78個城市。5000元/建築平方米以下的有5個城市。
05
上半年居民收入榜出爐 京滬人均可支配收入超3萬
上半年居民收入榜出爐。國家統計局公布的數據顯示，上海、北京上半年居民人均可支配收入突破3萬元，屬於居民收入排行榜的「第一梯隊」。總體來看，共有9個省份上半年人均可支配收入超過全國水平。
國家統計局近日公布了31省區市2018年上半年居民人均可支配收入，上海以32612元位居榜首，成為最能掙錢的地區。
北京上半年居民人均可支配收入31079元，位居次席。上海和北京也是上半年全國僅有的居民人均可支配收入超過3萬元大關的地區。
緊隨其後的是浙江和天津，其上半年人均可支配收入分別達到24147元和20986元，是上半年居民收入「2萬元俱樂部」僅有的兩個成員。
從全國範圍來看，上半年，全國居民人均可支配收入14063元，比上年同期名義增長8.7%；扣除價格因素，實際增長6.6%。與全國水平相比，上海、北京、浙江、天津、江蘇、廣東、福建、遼寧、山東這9個省份的人均可支配收入超過了全國平均線。
國家統計局數據顯示，上半年，全國居民人均工資性收入8091元，增長8.8%，比上年同期加快0.2個百分點，占可支配收入的比重為57.5%。
06
半月談：超千家上市公司囤房炒房， 已成刺激房價重要推手
審計署近期發布的報告，直指上市公司炒房囤房亂象。業內認為，公司炒房加劇房地產供需失衡，已成刺激房價的重要推手。專家呼籲，房地產調控應對投機進行「精細圍堵」，對企業和上市公司炒房囤房加強監管。
審計署近日發布2017年工作報告顯示，多家金融機構和企業涉及房地產資產閑置。據wind數據顯示，截至6月26日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產，佔比46.23%，合計持有市值9904.66億元，同比增長近兩成。
上市公司炒房只是公司炒房的冰山一角，非上市公司炒房規模遠比上市公司龐大。部分業內人士認為，公司炒房加劇樓市緊張的供求關係，部分參與炒房的大企業已成為房價上漲的重要推手。
專家建議，隨著房價不斷高漲，房地產市場持續火熱，公司炒房會造成市場需求在短期內大漲，需要及時補上政策漏洞。
房產新視角
潮水退去，方知誰在裸泳，看哪些城市房價有水分
來源：房屋屋（its-home）；作者：凱風
一半是海水，一半是火焰。
2018年上半年可謂多事之夏。產業轉型升級正在半途，去槓桿去到緊要關頭，貿易爭端愈發白熱化，經濟下行壓力陡然加劇。
到了一二線城市，經濟增速更是呈現巨大懸殊。曾經的明星城市跌落天際，普通的二線省會卻開啟加速優勢。城市競爭，還在路上。
1
北上廣深過萬億
青島合肥西安名義增速最快
先做一個說明，在政府公布的統計數據中，GDP是按名義數值進行統計的，也就是按照現行價格進行計算；而GDP增速則是按照可比價格進行統計，去除了通貨膨脹、工業品價格帶來的價格因素的影響。
所以，有些城市GDP增加值看似很高，但實際增速卻不高，原因就在於各個城市價格有別。還有些城市名義GDP增加值為負，但實際增速卻為正，原因就在於工業品價格或消費價格萎縮。
就理論而言，GDP實際增速比名義增速更有意義，因為它排除了價格因素的影響。但就現實而言，名義增速很難造假，而實際增速里的「可比價格」卻有彈性操作空間。
回到現實，從GDP排行來看，具體排位基本沒有太大變化，而名義增速卻出現較大懸殊。
主要有以下幾點：
1、北上廣深上半年紛紛破萬億，作為追趕者的天津重慶蘇州，差距再度拉大。2017年上半年，作為第四、五名的天津重慶與廣州的差距分別為506.41億元、747億元，今年上半年則分別擴大為725.38億元、831.39億元。
2、從上半年GDP排位上看，與去年同期相比，深圳超越廣州，鄭州超越佛山，濟南超越東莞。今年上半年，受工業和出口拖累，廣佛莞名義增速及實際增速均出現不同程度的下滑。
3、從名義增速上看，青島合肥西安勇奪前三。青島名義增速高達17.94%，合肥17.74%，西安15.99%。名義增速受工業品價格和消費價格的影響，一般處於高速發展階段的城市，名義增速都會相對較高。
4、由於部分城市數據尚未公布，從已公布數據城市的實際增速看，貴陽最高，達到11.2%，其次為鄭州8.5%，成都、武漢、西安分別為8.2%。而去年位居第二名的重慶，則大幅下滑，基本處於墊底位置。
5、無論名義增速還是實際增速，重慶天津均出現大幅下滑。重慶實際增速下滑4個百分點，天津下滑3.5個百分點。
2
廣州增速回歸，廣深差距擴大
2018年一季度，廣州名義GDP為4954.02億元，比天津少20億元，名義GDP首次被天津超越。而廣州實際增速僅為4.3%，遠遠低於北上深，「廣州不行了」的說法，一時甚囂塵上。
上半年過去，廣州經濟增速回歸。2018年上半年，廣州GDP突破萬億，達到10652億元，實際增速由4.3%擴大為6.2%。
天津則繼續失速，GDP僅為9927.6億元，實際增速僅為3.4%。兩地名義GDP差距從一季度的-20億元擴大為725億元。
雖然廣州增速有所回歸，但與深圳相比，兩地差距卻在逐漸擴大。
2016年，深圳GDP首次超越廣州，兩者差距僅有273億元。2017年，深圳領先優勢進一步擴大，兩者差距擴大為935億元。
以上半年數據對比來看，2016年、2017年深圳皆不如廣州。2017年上半年，深圳GDP為9709億元，而廣州則為9891億元，廣州領先深圳182億元。
到了2018年上半年，形勢全線逆轉，上半年廣深兩地的GDP分別為11009億元和10652億元，深圳轉而領先廣州356億元。
原因在於，深圳經濟增速一直高於廣州，深圳的金融、高科技等產業形勢發展良好，而廣州則處於產業轉型升級之中，傳統工業形成拖累。
2018年上半年，廣州經濟增速，雖然從一季度的4.35%扭回6.2%，但對比去年同期7.9%的增速，實際回落1.7個百分點，而深圳實際增速則高達8.0%，雖然相比於去年同期的8.9%有所回落，但仍屬於高增長狀態。
可以預料，只要不發生大的危機，深圳對於廣州的領先優勢，將會繼續保持。在GDP數據上，不得不承認，廣州已經正式變為第四城。
雖然如此，重慶、蘇州、天津等追趕者，與廣州在GDP上的差距仍舊巨大，短時間內仍沒有趕超的可能。
3
增速全線收縮，重慶天津最嚴重的
在全國層面，經濟下行壓力顯現。二季度GDP增速為6.7%，較一季度回落1個百分點。與2017年同期的6.9%相比，回落兩個百分點。
全國經濟增速開始出行，各大城市也難獨善其身。全國主要城市的經濟增速幾乎全部回落。
這其中，收縮最嚴重的當屬天津和重慶。
天津從去年開始擠水分，經濟增速出現斷崖式下跌。
今年上半年，天津實際增速為3.4%，在全國基本處於墊底位置，比去年同期回落了3.5個百分點。
天津經濟之所以失速，原因是多方面的。
一是當地主動擠水分，經濟數據相對更加真實。
二是固定資產投資不增反降，上半年同比下降17.3%，三大產業投資增速全線下滑，僅有房地產投資同比增長了9.1%。
重慶的問題與天津有所不同。
重慶是去年上半年的增速冠軍，實際增速高達10.5%。今年猶如高空墜機，直接從龍頭掉到龍尾，實際增速僅為6.5%，大幅滑落4個百分點，創下了直轄21年以來增速最低的記錄。
根本原因在於，重慶工業失速，固定資產投資萎靡不振。
今年上半年，重慶工業增加值增幅僅有1.8%，去年同期這一數據還是10.4%。而工業投資直接負增長，下降4.8%，這又拖累了整體的固定資產投資增速。
上半年重慶固定投資增速僅為5.5%，而去年同期還是12.3%，直接下滑近7個百分點。
重慶是典型的工業城市，以汽車業、電子製造業為支柱產業。今年上半年，重慶汽車產業大幅走弱，僅1-5月，重慶汽車製造業增加值就下降8.8%。而電子製造業中的手機製造，也受制於手機銷量整體收縮的影響，增長也出現大幅下滑。
3
武漢西安鄭州加速：強省會時代的代表
在經濟增速整體下行的背景下，武漢西安鄭州這三大省會城市，經濟發展卻突然提速。
其中，武漢相比去年同期增速提高0.7個百分點，西安和鄭州則提升0.4個百分點。
這三大城市，都屬於強省會城市，也都屬於全國中心城市。
以GDP全省佔比來衡量，武漢高達38%，西安高達34.5%，鄭州則為20%。雖然從首位度看起來，鄭州不如其他城市，但鄭州已經成為國家中心城市，且是中原城市群的龍頭，加上自貿區、航空港區、自主創新區等概念的疊加效應，河南打造強省會的意圖呼之欲出。
既然是強省會，那就意味著政策和資源要向省會城市集中。以省會城市作為龍頭，帶動整個城市群乃至整個省份的發展。其實，在去年以來的搶人大戰中，武漢西安鄭州都取得不錯的成績。
5
三個結論
2018年下半年，雖然防水一波接過一波，經濟下行壓力還在加劇，貿易爭端仍無緩解跡象，部分城市經濟增速仍將受到影響。
其一，沿海城市增速將會持續受到影響。尤其是過度依賴出口的城市，經濟下行的壓力會進一步加劇。
其二，省會城市的優勢還會繼續強化。各地紛紛建立強省會的共識，強省會的好處不僅在於有了標杆城市，更關鍵的是有了更大的籌碼去博弈。
其三，經濟與房價的關係要一分為二看。在短期內，房價是政策和情緒博弈的結果，與經濟基本面關係不大。然而到了中長期，經濟能否繼續高增長，人口能否持續流入，將會成為高房價能否得到維持的關鍵。
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