四環外不限購區樓麵價4000元/㎡房價要多少才匹配？

7月17日，武漢土拍中，德信地產首入武漢拿下蔡甸P（2018）048地塊，這個百強房企的進擊之路固然引人入勝，但其首次落子選擇的區域更值得研究。

2018年7月17日上午，武漢掛牌出讓3宗商住地，其中兩宗位於蔡甸。P(2018)048地塊和位於奓山P(2018)049地塊很快雙雙達到限價，樓麵價分別為3201元/㎡和3500元/平方米，進入到競配建階段。

而一年前同樣位於奓山村的地塊，成交樓麵價不足1000元/㎡。

2017年1月24日上午碧桂園城市置業（武漢）有限公司以總價7090萬元拿蔡甸區奓山街奓山村的P（2016）152號，當時成交樓麵價僅766元/平米，溢價率2.16%。蔡甸樓麵價上漲的曲線告訴大家，蔡甸片區價值兌現，房價上漲已進入倒計時階段。

樓麵價曲線

勾勒蔡甸樓市前景

從穩步前行到急速推進，蔡甸樓麵價攀升之路大致呈現這樣的軌跡。

2012年和記黃埔拿下蔡甸一宗P（2012）186號住宅用地，樓麵價1500元/㎡。這個項目也就是和記黃埔在武漢的第一個大項目，觀湖園。長達5年的時間裡，蔡甸的最高樓麵價一直維持在這個水平。

2017年，蔡甸樓麵價進入按月刷新的節奏。2017年5月16日福建房企三遠集團拿下蔡甸P（2017）047號地塊，樓麵價1485元/㎡，溢價率75%。

金地集團以52138萬元拿下蔡甸P（2017）036號地塊，樓面地價1633元/平。

2017年4月18日，蔡甸區大集街田家堡、曙光村P（2017）030號商服用地，被武漢世茂嘉年華置業有限公司以15480萬元競得，成交樓麵價3040元/平米，溢價率1.31%。

2017年10月17日，碧桂園拿下蔡甸P（2017）093號地塊，總價27154萬元，樓麵價為1991元/㎡，溢價率99%。

2017年12月12日於12月1日宣告熔斷的兩宗蔡甸宅地競標結果出爐，中建三局、武漢峰利源建築投資通過競標分別以4.69億、3.69億獲取蔡甸西環路臨近兩宗地塊，樓麵價均為2800元/平。

此後蔡甸地塊進入蟄伏期，7個月未推出新地塊。直到今年7月17日的土拍，蔡甸兩宗住宅用地雙雙突破3000元/㎡大關。

地鐵在望

蔡甸迎來價值爆發

即將開通的首條地鐵是引爆蔡甸土地市場的導火索。對於遠城區而言，任何未落地的規劃都可能空話。蔡甸的規劃同樣受到過嚴重質疑。地鐵通車進入倒計時，無疑給對蔡甸的前景擔憂的人吃了一顆定心丸。

對於遠城區而言，地鐵在望無異於升值在即，地鐵蔡甸線預計今年年內即可通車，屆時蔡甸將迎來片區內首條地鐵線路，蔡甸與主城區的距離將大大拉近，蔡甸將真正完成從衛星城到武漢新城區的轉變，打購房者的心理壁壘，能夠真正將外溢的購買力源源不斷地引入片區內。

老城區賣配套，新城區賣規劃。在新城區置業，本身面臨著諸多不確定性，而蔡甸至少在地鐵上已經先行一步，軌道交通沿線的物業保值增值的能力絕對有保障。地鐵真正通車後，樓市也將迎來一輪補漲。

這也是房企蜂擁而至的重要原因，在招拍掛市場蔡甸地塊從沒像現在這樣火熱過。7月17日土拍中，蔡甸兩宗地進入報價環節後，分別經過5輪、15輪競價就迅速達到熔斷價格。

地價走高

房價該如何匹配？

蔡甸地價的攀升遇上武漢備案價的限制，也為樓市徒增變數。

尤其是7月份成交的這兩宗地塊，不僅樓麵價雙雙突破3000元/㎡的，而且均通過競配建決出競得者，其配建比例分別為12%和24%，扣除配建面積，實際成交的樓麵價將更高。8月28、30日武漢將有16宗地出讓，其中蔡甸P（2018）062號、P（2018）063號純住宅地塊均設置了最高價，最高樓麵價達到4000元/㎡。

此前金地·中法仟佰匯樓麵價1633元/㎡，此前該項目毛坯備案價為6800元/㎡左右，加上2000元/㎡的精裝，整體售價大約在8800元/㎡左右。根據億房網數據，2018年6月蔡甸片區成交均價為8917.85元/㎡。這個房價能否撐得起4000元/㎡的地價，值得思考。在8月底的土拍中，蔡甸住宅地塊能否達到最高指導價格，也是對蔡甸真正價值的試金石。我們拭目以待。

蔡甸近兩年吸引了越秀、金地、中海、中建、金科、中民投、三遠、恆信等多家房企龍頭相繼落子。作為距離主城區最近的不限購片區，在中法生態新城、軌道交通推動之下，蔡甸的價值已逐漸得到購房者的認可。隨著開發商進駐速度加快，預計在一到兩年的時間內，蔡甸將迎來供應爆發，多個樓盤將相繼入市，屆時蔡甸將迎來新一輪的價值爆發期。

目前蔡甸片區的整體均價大約在10000元/㎡左右，隨著四新房源的逐漸收緊，漢陽濱江板塊的價格起飛，可以預見蔡甸將成為漢陽發展的下一個重點。

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