新舊物業債權轉讓，物業費該何去何從

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物業，從上個世紀八十年代從香港傳入沿海、內陸。已經經過了30多年的發展歷程，但是從行業成熟的角度來看，三十年的時間，中國物業管理行業的發展還遠遠不夠完善，存在著方方面面的問題與矛盾。今天我們要探討的就是物業細分市場里一個日漸凸顯的問題：新舊物業交接，債權轉讓後物業費該何去何從。

1、新舊物業債權轉讓的必要性

1）物業更換頻繁，不能及時收取服務期間物業費

在物業更換期間，肯定存在老物業還有很多物業欠費沒有收上來，物業公司付出了時間和金錢成本，卻沒有收上費用，這對於舊物業來講，肯定是不公平的，所以在新舊物業交接期間，可能會簽訂一份債權轉讓合同，舊物業會把沒有收上的物業費一起打包轉讓給新物業。

2）新物業收取物業費時造成混亂

對於新物業來說，舊物業不僅有服務期間的欠費沒有收上來，而且有些業主預交了相關的物業費用，後果就是業主來交前物業服務期間的物業費新物業不敢收，新物業提供服務後那些預交了費用給前物業的業主不交物業費。從而直接導致了新物業在收取物業費時出現諸多問題，造成新物業管理秩序的混亂。所以從新物業的角度來看，也有必要和舊物業簽訂債權轉讓。

2、什麼叫債權轉讓？

1）舉例：甲欠乙一筆債務，那麼甲為債務人，乙為債權人，乙將對甲的債權打包轉讓給丙，並告知了甲，那麼丙就成了甲新的債權人，有權向甲主張債權，要求還款。這就是債權轉讓。

3、更換物業進行物業費債權轉讓後的法律效果

1）業主應當向新物業交納舊物業服務期間的歷史欠費

由於新舊物業進行了債權轉讓，那麼相應的新物業成為了歷史欠費業主的債權人，有權向這些業主催繳歷史欠費。

2）新物業取得了舊物業對業主的債權

3）知情業主在債權轉讓後向舊物業的清償行為無效

如果業主已經知道新舊物業簽訂了債權轉讓合同，但是仍然把歷史欠費交給了舊物業，這種清償行為無效，新物業仍然有權向業主催交相關的歷史欠費，或者是追究前物業的違約責任。

4）不知情的業主在債權轉讓後向舊物業的清償行為有效

在簽訂債權轉讓合同後，新舊物業應當在小區範圍內張貼告示，說明債權轉讓的情況，但是不排除有些物業公司並不懂這些程序，沒有告知業主情況，然後業主向舊物業交清了歷史欠費，舊物業本著有錢收，不收白不收的心態收走了物業費。這個時候業主的清償行為是有效的。為什麼有效，因為新舊物業沒有把讓與的通知送達到業主，業主當然的以為他的債權人仍然為舊物業，並進行了清償，這是合乎邏輯與法理的。只有新舊物業張貼了債權轉讓的通知告示，即讓與通知到達業主的時候，這個債權轉讓才對業主（債務人）發生效力。這個時候，新物業只能向舊物業主張違約責任，或者不當得利，維護自己的合法權益。

5）新物業取得的不僅僅是債權，還有這個債權上的瑕疵

新物業通過債權轉讓取得了對業主歷史欠費的債權，有權對拒不交納歷史欠費的業主提起訴訟，但是要明白的是，這個歷史欠費的債權，是基於舊物業和業主簽訂的物業服務合同，如果舊物業在服務期間存在著嚴重的履行瑕疵，這個瑕疵不會因為債權轉讓而消失。也就是說業主可以以舊物業服務期間存在瑕疵而要求減免費用。這其實也是債權轉讓的一個特點和風險。

4、物業費債權轉讓不需要業主同意

新舊物業的債權轉讓，只需要雙方達成了債權轉讓的合意即可，即簽訂債權轉讓協議，並不需要業主的同意。

法理依據:債權人轉讓債權，並不會對債務人產生任何不利的影響，因而債權轉讓並不需要債務人的同意，只需要通知債務人。

總之，在物業行業蓬勃發展的今天，物業更換是必然存在的，物業費債權轉讓也是必不可少的。這在物業行業的細分市場是一個趨勢，也給新舊物業的交接帶來了很大的便利。

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