泰國也有「陸家嘴」！出租率最高的外國人聚集區

最新 08-03

素坤逸（Sukhumvit）區就如同紐約曼哈頓，北京長安街、國貿，香港的中環，上海的陸家嘴，也是曼谷多年來穩步發展的最大的一個黃金CBD區。

當人們談到曼谷的「黃金地段」、「城市資源」、「高級房產」時，無不與「素坤逸區」休戚相關，也讓它贏得了15年來無人撼動的曼谷黃金主場地位。

如果您有足夠的預算，想去泰國置業，一定要看今天的文章，泰房精選和您聊聊——泰國曼谷素坤逸（Sukhumvit）區。

NO. 1｜壹

熟悉曼谷的人都稱這裡為曼谷的「長安街」，因為這裡彙集泰國最優質的城市資源和配套，是屬於寸土寸金的首都最核心的黃金地帶。

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2008-2018素坤逸變化動態圖

2008年，十年前素坤逸（Sukhumvit），該線路上少有大型的項目興建，那時候Asok輕軌站附近只有一個大型商場 —羅賓遜素坤逸（ROBINSON SKV）。

沿著素坤逸路，該區域主要辦公樓輕軌交匯處的21商場外鮮有高層公寓，當時也沒有規劃在此地興建很多公寓項目，或開發酒店商業中心等。

但為了發展泰國的旅遊業，該區域不斷大量開發擴張，興建豪華商業酒店等，而最早的Grand Millennium Sukhumvit就紮根於此，此後還有Sheraton，Grande Centre Point和The Westin Grande Sukhumvit等酒店也陸續開張。

素坤逸街景圖1

五年後的2013年，隨著Terminal21大型商場的興建，該地區開始發生變化，羅賓遜素坤逸於2010年開始建設，並於2013年竣工。

羅賓遜素坤逸是sukhumvit線上最為吸引外國商務人士辦公的場所，隨著該區域的發展，使得這一片區越來越成熟，並且該區域的房產價格已經飆升到了15萬泰銖（約3.1萬人民幣）均價，出租率已達至85%，這對於曼谷來說，必定屬於黃金的地段。

素坤逸街景圖2

到了2018年第一季度，素坤逸路在過去五年內發生了巨大變化，隨著泰國旅遊業的興旺，帶動了整個房產以及酒店業的市場，使得素坤逸地區的公寓開發量與日俱增，而Asok區域的開發項目已經飽和。

在該片區域無論哪個位置，隨處可見的都是拔地而起的高樓，而進到巷子深處，隨處可看到低密度的公寓，甚至還有別墅區、酒店，將該區域的土地完完整整使用完畢。

素坤逸街景圖3

素坤逸可以說是當今曼谷地價漲幅最大的一個區域，平均地價漲幅在8%，最為密集的區域，地價漲幅甚至達到15%-20%。

NO. 2｜貳

素坤逸區由一條素坤逸路貫穿，又名「泰國三號公路」，它是泰國的主要中樞黃金城道，由首都曼谷向東南部延伸，全長超過400公里，泰國四大公路最長里程之首（其它為拍鳳裕庭路、友誼路及碧甲盛路），接通噠叻府。

途中經過曼谷最重要的東部進出口工業府（北欖府），素坤逸路也成為政府續發展戰略重要路段，以第五任公路部長官PhraPisanSukhumvit來命名。

素坤逸路不僅是當今曼谷最為繁華的住宅商務區——素坤逸區的中軸大道，而且它還與BTS輕軌素坤逸線（淺綠色線）完全重疊貫行，素坤逸線也是唯一可以同時換乘MRT一號線、BTS二號線和SRT-CITY機場快線的線路。

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曼谷現有軌交

沿著素坤逸路，一線貫穿多個核心商圈板塊，Siam、Asok、EmDistrict、Ekkamai和Mega Bangna，無一不是高端商業、國際高教、摩天林立。曼谷最好的購物中心、國際學校、私立醫院、城市公園、奢華酒店都集中在素坤逸線旁。

素坤逸輕軌沿線以阿索克Asok、澎蓬Phrom Phong、通羅Thong Lor、伊卡邁Ekkamai為代表的四大地標商圈一線串聯，助力素坤逸區取代老牌是隆區（Silom）成為最熱門的曼谷住宅商務區。

素坤逸街景圖4

NO. 3｜叄

由於過去5年外國人的湧入，該區域的價格穩步上升，開發量只有增加沒有減少。

包括投資趨勢、購買公寓轉售，讓主流房產市場繼續增長。大型和小型投資者都在投資這個熱門的房產市場。

素坤逸區域公寓成長走勢

甚至有些地區，可以看到很多二手的公寓正在改建為服務式的新公寓以及主要商業住宅，其中主要投資的是外國人，如中國，歐美，新加坡和日本的投資客。

公寓市場概括走勢

該數據圖統計顯示，曼谷新房公寓數量和項目的平均價格，從2013年到2016年，新的城中和沿著交通線路的新盤公寓開發量日益增長。

此外，由於MRT與BTS輕軌的建設分布，市區公寓的發展保持著較好增長。曼谷CBD便宜的土地價格使其成為多個開發商爭奪項目的理想選擇。

對於曼谷新盤開發量，一直到2016年，每年的開發數量都呈現增長，2016年曼谷的公寓新開盤量達到幾年來的最高。

但是市中心項目開發的比例卻低於城中和外圍，由於沿著軌道交通的土地價格高且稀缺，如今更多的投資者將目光轉向軌道規劃中的區域，為未來準備一個更好的投資機會。

就平均價格概述而言，紅線開始從2013年起步，曼谷的公寓價格猛漲，平均價格為每平方米14.27萬泰銖（約2.9萬人民幣），直到2018年目前的價格已經飆升為每平方米近25萬泰銖。根據泰國的市場走勢，預計未來兩年，曼谷公寓的平均價格將上漲至30萬泰銖/平方米。

素坤逸外圍的價格，有的地方目前仍然為10萬至11萬泰銖每平方米（約2-2.3萬人民幣），但在近兩年的市場走勢，部分地段非常好的樓盤可能已上升至約12萬泰銖平方米（約2.5萬人民幣）。

素坤逸線上公寓平均價格走勢圖

根據市場分析了解，整體而言，素坤逸大道上的公寓價格是如今被公認為是曼谷最昂貴的街區之一。

在2014年至2017年期間，圖表從3年內的15萬泰銖/平方米（約3萬人民幣）躍升至25萬泰銖/平方米（約5萬人民幣），並且素坤逸線上的公寓市場趨勢在今後的幾年內將會持續增長，平均地價也一年比一年更高。

預計在今年2018年，曼谷的公寓價格將上漲26萬泰銖/平方米（約5.3萬人民幣）至28萬泰銖/平方米（約5.7萬人民幣），再加上，隨著曼谷新公寓與高端樓盤的不斷開發，素坤逸地區的小巷以及主路和軌道沿線的可開發土地正在整體下降。

素坤逸四個區域公寓均價

從價格趨勢分析了解，從周邊地區的Ploenchit到Phrom Phong看價格的差異。Ploen chit被認為是位於Rama 1路和早期的Sukhumvit之間的交叉點，整體的市場調查中明顯看到如今價格上漲至25萬泰銖/平方米（約5萬人民幣）。

Phrom Phong地區的平均價格為最高的28萬泰銖/平方米（約5.7萬人民幣），其餘的Sukhumvit地區為23萬泰銖/ 平方米（約4.7萬人民幣）和20萬泰銖/平方米（約5萬人民幣）。針對這些已經飽和的線路，整體的分析如下。

NO. 4｜肆

Ploen Chit（奔集）—— Ploen Chit 周邊主要都是公寓和辦公大樓，附近有商場 central embaassy，再加上由於周邊土地的價格非常昂貴，公寓的平均價格也很高。最近（2018年第一季度中），該區域誕生了泰國地王，這塊大約880平方米的土地由SC資產上市有限公司以價值近3億美元拍賣獲得。該項目為泰國現在最昂貴的項目。

另外在Nai Lert巷裡幾乎都是居民房，即使地處市中心，依然非常的清凈，非常適合居住，並且公共設施也齊全。

價格方面，目前每平方哇售價150萬泰銖（37.5萬泰銖/平方米，約7.7萬人民幣），剛開盤的豪華型公寓會有很高的價格，平均每平方米價格在25萬泰銖以上，從奇隆區Chit Lom到朗雙Langsuan路，再到奔集Ploenchit區，都是能夠吸引購房者的地區。

Phrom Phong（澎蓬站）——地區有很多日本遊客和商人以及本地富豪。這些日本人中的大多數將帶他們的家屬在此生活。而這些人群對住房的要求很高，因此該區域遍布高級公寓，如今所剩下的可開發土地也已經寥寥無幾。

該地段地區發展迅速，主要得益於The Mall集團在該地區投資建設的三大奢華高端購物中心-Emporium、EmQuartier與Emsphere組成的The Em District購物商圈，商業氛圍成熟，生活機能方便。自The Em District購物商圈落成之後，Prong Phong地價猶如火箭一般飛漲，Phrom Phong區很多方面都很完善，可以認為潛力不輸Ekkamai -Thong Lor。

Nana（那那）——該地區主要是住宅與商業中心，也是以前定居在曼谷的阿拉伯人的住宅區。休閑娛樂場所集中，也Sukhumvit沿線上的最大紅燈區之一，如著名的Nana Plaza。在大多數情況下，該地區分為單數的素坤逸路中，如Soi 3，Soi 11，Soi 13可直接連接到Asok區域，Soi 11和Soi 13將毗鄰Nana BTS輕軌站。

高端的住宅公寓也大多在這附近興起，如海德公寓和Q house素坤逸路，而在雙數中的如Soi 4，Soi 6，Soi 8，Soi 10由於道路交通中沒有連接到其他主要線路，因此增長比例低於單數開發，而且由於該區域的地價昂貴，可用的土地開發飽和，大部分建築物都是1-2層的本地別墅和低密度公寓。

說到這一帶的商品房用地，土地價格逐年增漲，平均不低於20%，目前價格在每平方哇（4平米）170萬泰銖（約35萬人民幣）。

Asoke（阿索克）——是Sukhumvit沿線上和地鐵線的換乘站，曼谷的主要CBD之一。該區域分布著高端商業購物中心和酒店，而該區域也一直屬於曼谷最為黃金的投資窪地，不僅僅曼谷的CBD，更是曼谷的核心輕軌地鐵交匯處的中轉站，坐擁著曼谷乃至整個泰國最黃金的位置，也是高端企業白領的聚集中心之一。

由於地價昂貴，該區域可開發的土地如今開始空缺，越來越多的投資客將目光轉向sukhumvit外城區域。

靠近Asoke的Sukhumvit 23巷是Sukhumvit沿線上的第二大紅燈區Soi Cowboy。Asoke是一個十字路口，絕大多數公寓都開發在了南北縱橫的Asoke Montri路上。

Thong Lo（通羅）——是曼谷的「南京路」，從SIAM到Thong Lo是曼谷最繁華的商業配套區域，這裡也是全泰國最頂級的豪宅區和富人區，在此居住的多是高端外國人。在曼谷甚至全泰國都沒有一個區可以與這裡媲美。

在ThongLo有「曼谷蘭桂坊」之稱的通羅巷構成了又一個曼谷富人區，是近年來備受開發商追捧的區域。

在投資和租賃市場方面，目前通羅區公寓買賣價格上漲勢頭十分迅猛，二手公寓買賣價格平均在每平方米在16萬-17萬泰銖之間（約3.3-3.5萬人民幣）。於此同時土地價格上漲到每平方哇200多萬泰銖（50萬泰銖/平方米，即10.2萬人民幣），如果將來有新項目在此地開發，那麼價格依然有持續上漲的勢頭。

Ekkamai（伊卡邁）——是日本以及韓國人等聚集最多的地方之一，這裡都是豪宅，房價從每平米18萬到35萬泰銖（約3.7萬-7.2萬人民幣）不等，但依然遭到市場瘋搶。生活配套設施完善是那些泰國明星以及日韓明星選擇居住於此的主要原因。

伊卡邁站Ekkamai周圍都是獨立的高樓以及能夠滿足生活需求的商場、醫院、國際學校、酒吧、溜冰場、寺廟等。目前已有日本Gateway商業娛樂購物商場、Major Cineplex商場、Sukhumvit醫院、Darakam國際學校、Srivikorn國際學校、高爾夫練習場等高端配套聚集。

沒有對比，就不知道現狀。其實連sukhumvit 外圍的房價，這些年也在連連攀升，去年sukhumvit Bang Na至（Samut Prakan）北欖府，輕軌盤800米內的售價大約為均價8萬泰銖/m2（約1.6萬人民幣），如今已經接近10萬泰銖/m2（約2萬人民幣），而且這幾年是持續上漲，是曼谷未來sukhumvit大道升值的最大潛力。

同時，往芭提雅的高鐵方向也是途經Samrong始發站，從去年到今年初，都呈現很高程度的漲幅。