劉成城：氪空間上半年拿下上海聯合辦公七成以上新增面積

【獵雲網（微信：ilieyun）北京】8月3日報道

8月3日，2018博鰲房地產論壇在海南博鰲舉行，氪空間創始人兼董事長劉成城發表了《聯合辦公的黃金時代》主題演講。他在演講中表示，今年上半年氪空間拿下上海聯合辦公市場新增面積超過70%，北京聯合辦公市場新增面積的40%。

目前，氪空間已開設47個社區，還有30多個社區正在施工，即將開業。預計8月底，氪空間將擁有70多個社區，社區平均面積達到5000平方米以上。

今年以來，氪空間迅猛的發展勢頭，在商業地產領域引來很大關注。過去，聯合辦公與地產公司主要是租戶與業主的租賃關係，劉成城透露，氪空間已經與多家知名地產公司達成戰略合作，會採取更多的合作模式實現共贏。

今年以來，越來越多的地產公司和寫字樓業主與聯合辦公企業進行合作，聯合辦公不僅能夠提高寫字樓空間的使用率，更大幅提升了寫字樓的坪效，推動物業的整體價值上漲。劉成城表示，氪空間社區的坪效是傳統寫字樓的2倍多到3倍。

劉成城預計，未來一棟寫字樓可能會是三分之一的面積由聯合辦公運營商運營，輻射寫字樓周圍的中小微企業，或者寫字樓內其他大公司的擴租需求，這是未來的標準商業配套。

就在本周，氪空間宣布與香港地產商九龍倉正式簽約，租下銅鑼灣時代廣場寫字樓約5000平方米面積，這是繼今年5月簽約華懋集團One Hennessey大樓之後，氪空間在香港地區的第二個簽約項目。未來，氪空間與九龍倉以及更多地產公司進行深入合作。

演講實錄：

劉成城：各位嘉賓下午好！非常高興有機會來博鰲跟大家做這樣一個分享。剛才主持人說得非常對，聯合辦公這個行業大概是2015年開始在國內出現。

過去兩三年，在「大眾創業，萬眾創新」活動的推動下，聯合辦公出現了一輪發展熱潮，其中也包括了很多政府和大公司支持的孵化器，眾創空間，這幾種業態和聯合辦公混合在一起。今年，聯合辦公行業仍在高速增長的企業已經很少了，氪空間目前的擴張速度大概是以每個月6萬平米在增長，大家可以在我們的網站上看到每個月都有很多新開的社區。

其實，很多人對於聯合辦公這個行業了解得並不全面，我今天想比較完整地介紹一下這個業態。

中國聯合辦公行業主要的參考對象是2010年在美國出現的WeWork，國內是在2015年開始出現聯合辦公，氪空間是2016年1月份進入這個行業，在此之前我們主要是做36氪，是一家在科技、創投領域知名度非常高的媒體。我們在2016年1月份組建了氪空間的團隊，啟動了這個項目，開始專註聯合辦公，氪空間和36氪是完全獨立的兩家公司。

36氪是螞蟻金服和經緯中國投資的，而氪空間是IDG、中民投等機構投資的。（聯合辦公）這個行業在2016年其實是比較初始、混亂的的狀態，很多孵化器也打著聯合辦公的標籤，但實際上孵化器和聯合辦公是有很大區別的，只能算是比較初級、比較低端的聯合辦公業態。2017年聯合辦公行業算是洗牌的一年，出現了優勝劣汰的趨勢，獲得資本支持的企業明顯減少，到了今年，仍然有實力進行大規模擴張的聯合辦公企業，基本上只有個位數了。

大家可以看一下氪空間做的聯合辦公社區，我們這個產品簡單理解的話，就是在一個寫字樓租一整層或者兩三層，把每層樓面隔成三個片區，一個是共享大廳，有些類似於酒店的大堂吧，第二個區域是共享辦公區，第三個區域是獨立辦公室。

聯合辦公解決的是一個什麼需求呢？簡單來講，其實就是公司小型化、團隊小型化的辦公空間需求。從傳統寫字樓模式的租賃經理的視角來看，五六年前可能他接觸的客戶大部分是租半層、整層寫字樓的，但在今天，他可能每個月接觸的客戶數量比原來翻了兩三倍，而單個客戶對於租賃面積的需求是減少的，這就是因為科技的發展，導致了企業的組織形式和辦公方式發生變化，進而影響了寫字樓租戶的需求在發生變化。

現在來租用氪空間聯合辦公的客戶裡面，大概40%是新成立的公司（成立5年時間以內）。新成立的公司採用聯合辦公，是遠遠優於其它辦公解決方案的，因為聯合辦公是「拎包入住」，綜合成本也比傳統租賃模式低30%左右，新公司如果去租一個獨立辦公室，在裝修、辦公傢具採購和後期管理需要投入大量人力物力，聯合辦公不僅節省成本，更省去了很多時間和精力，所以新公司對於聯合辦公的需求很大。

中國每年註冊600多萬間新公司，其中真正活躍的大概只有17%左右，北京、上海的新公司又在這17%裡面佔到了百分之十幾。按照現在經濟發展的規律，新公司的平均生命周期是在不斷縮短的，大量新公司快速的出現，快速的消亡，接著又會有更多的新公司出現，所以聯合辦公的市場需求是非常大的。

除了新公司，成熟的大中型企業對於聯合辦公也有大量需求。目前，氪空間的客戶裡面，有20%多是企業的分支機構，不是像IBM或者今日頭條這樣的超大型企業的分支機構，而是中小企業的分支機構，大概佔到了13%左右，比如說雲南一家十幾個人的小公司，它也需要在北京設立一個分支機構，去拓展業務、服務客戶。在氪空間是一個工位就可以起租，那這樣的小公司在北京CBD每個月3000多塊錢就可以租用一個工位，開設一個分支機構，這3000多塊錢除了有自己的工位，還可以使用社區的會議室、共享大廳這些功能區域。

這些都是因為技術的發展，或者說商業生態的變化，導致這些小公司越來越多。小公司出現得越來越快，大公司的團隊也越來越小，大企業的分支機構越來越多，這一系列變化導致了聯合辦公的需求不斷增長。

因為這些小公司、小團隊按照傳統租賃模式去找寫字樓，其實是非常不划算的，公司的生命周期越來越短，租一個寫字樓裝修後，很少有公司能夠使用10年、20年的，這意味著裝修的攤銷成本是非常高的，而且往往被浪費掉了。

另外小公司人數非常少，即使想租也很難進入到好的寫字樓，傳統的寫字樓租賃模式不會把面積切割得這麼小。氪空間的用戶平均人數大概在9個人左右，如果只看小客戶，平均每個企業在氪空間租用的工位數是6個，這些小公司、小團隊的需求是傳統的寫字樓或者辦公園區都無法滿足的。

目前在租房這個領域，把裝修好的公寓租給客戶是一個大趨勢，其實在辦公行業也有這樣的趨勢。過去，辦公樓市場的大部分客戶是租用寫字樓或者商住樓，許多小公司在租的時候也不知道會用多久，所以裝修投入越省越好，這會導致辦公的體驗很糟糕。所以，當公司使用辦公空間的周期越來越短，租用聯合辦公這種拎包入住的辦公室肯定是划算的。

今年以來，北京、上海的甲級寫字樓市場，聯合辦公成為主力租戶，佔據了很大比例。今年上半年，上海的甲級寫字樓凈吸納量是65萬多平方米，其中聯合辦公佔到18%，大概12萬平米，我們氪空間上半年在上海新簽了8萬多平米的甲級寫字樓，在這個12萬平米中大概佔70%多，在北京我們大概佔40%左右，增長很快。

聯合辦公這個業態最核心就是做三件事情，一是選址，二是運營，三是服務。當然中間還有一個環節就是我們把聯合辦公社區做出來。從本質上來說，聯合辦公不是一個地產生意，而是更接近零售生意，是一個科技含量很高的新零售，我們把社區的工位租給用戶，有點像酒店，它是一個服務提供商。從零售角度來看，現在氪空間的坪效能夠達到傳統寫字樓的2倍多到3倍。

截止目前，氪空間在國內已經開了47個項目，目前在裝修過程中的還有30多個，到8月底，我們能開業的社區數量將達到70幾個，每個社區的面積平均下來是5000平米，相當於一個標準寫字樓三層左右的面積，大部分寫字樓每層面積就在1600到2000平方米左右。

從氪空間的用戶畫像來看，入駐的公司中，成立5年以上佔比是40%，這是和孵化器非常大的一個區別，孵化器的入駐企業基本都是剛成立的創業公司，而我們現在成立時間兩年內的用戶只佔20%，2-5年的佔40%，5年以上的佔40%。

從企業類型來講，氪空間的50%用戶是小公司整體入住，25%左右是本地大公司的小團隊，還有25%是外地大中小型企業的分支機構。我們在接觸投資人的時候經常被問到，如果經濟不景氣，小公司數量減少，聯合辦公行業會不會受到很大影響。其實，我們相信聯合辦公行業在經濟大環境不好的時候，反而是會逆勢增長的，因為大公司和小公司都需要縮減成本，採用更靈活、綜合成本更低的聯合辦公、靈活辦公作為解決方案。

從用戶的行業類型來看，氪空間有20%左右的用戶是科技信息行業，有10%是企業服務行業，其它的沒有佔比超過10%的，行業類型非常分散。科技信息行業佔比多，可能有兩個原因，第一是36氪是做科技媒體出身，氪空間在這類用戶群體中的影響比較大。第二是科技信息行業的企業生命周期更短，對於聯合辦公這種靈活解決方案接受度更高。

氪空間現在的策略是，一個寫字樓最多拿1/3的樓層，最常見的是寫字樓的1-3層，平均5000平方米左右。開發商方面，我們今年簽了很多戰略合作，包括我們跟世茂合作，先是廈門最高的世茂國際中心，然後在上海我們也合作了一個項目。另外，我們跟上海的K11和香港的K11同時簽約，在K11的幾個項目里也做了聯合辦公社區。

對於開放商或者業主來說，聯合辦公是給他們帶來新增用戶，主要是中小型企業，傳統寫字樓的模式滿足不了這些企業的需求，但可以通過聯合辦公來解決這個問題。聯合辦公可以看成是這個樓的孵化器，如果租用聯合辦公社區的用戶成長了，需要更大的辦公面積，它就有可能還在這棟樓里租半層或整層，從小客戶變成大客戶。

同時，聯合辦公社區還可以解決大企業的過渡性需求，比如在香港的K11，可能有一些大企業租了一整層，但在裝修期間，它就可以把團隊放在同一棟樓里的聯合辦公臨時過渡。包括樓內的其它大租戶，當他們需要更多工位的時候，原有的面積滿足不了，就可以使用聯合辦公作為緩衝，所以聯合辦公是一個寫字樓非常好的配套，對於業主有很大價值。

聯合辦公企業和業主方是可以有很多合作模式的。截止目前，氪空間全部是直營模式，我們從業主手裡把樓租過來，我們裝修，投入大概是每平方米3000到4000元，一個社區的裝修投入大概一兩千萬，然後我們再租出去，接下來我們也會嘗試一些新的合作方式。

最近，我們在北京國貿CBD區域的中海廣場社區下個月會開業，上海也有多個社區開業，在陸家嘴商圈，我們的密度最高，今年可能要開出11個社區。以上就是我們對聯合辦公和氪空間的分享，謝謝大家！

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