全國40個重點城市商鋪市場調查

得益於城鎮居民消費水平的提高、國家大力推進創業創新等舉措，商鋪銷售面積增長加速。但與此同時，鑒於過去多年商業用地供給規模較大，存量去化有限，部分城市亦面臨較大的風險。對於商鋪，無論是創業開店人還是投資者，都會有這樣的疑問：怎樣才能使商鋪的投資回報最大化？哪些城市的潛力更大？是持有還是租賃更合適？

2018年7月26日，中國指數研究院發布了《2018中國商業地產發展白皮書》（關注公眾號「店商」，回復關鍵詞「白皮書」獲取完整報告），本文將重點解析全國40個重點城市的商鋪市場現狀及未來發展趨勢，以探索商鋪投資的機遇。

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商鋪市場現狀

山東、河南、四川商鋪熱度更高；陝西省商鋪銷售同比增長103.4%全國居首，北京受政策影響降幅最大

2018年上半年，經濟運行延續平穩態勢，經濟結構持續優化。在此背景下，全國商業地產銷售面積保持高位，特別是商鋪銷售面積仍保持同比增長。同期，商業地產開發投資額和新開工面積則呈同比下降態勢。商業地產市場運行出現宏觀環境和企業投資行為背離、商業地產銷售和投資背離、商業開發和住宅開發的背離，這背後折射出的是商業地產運行模式變革疊加商業供求關係調整對市場運行帶來的持續衝擊。同時，挑戰中也孕育著機會，各類市場參與主體應該不斷調整自己的發展坐標。

圖：2013-2018年1-6月全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

供應：開發投資同比下降，新開工降幅顯著擴大。2018年上半年，商業地產開發投資額9688億元，同比下降9.9%，商業地產的開發投資額佔整體房地產的比重繼續下降，由2017年同期的21.2%下降3.8個百分點至17.4%，其中商鋪佔比下降2.7個百分點。新開工方面，上半年商業地產新開工面積11956萬平方米，同比下降8.1%，商業地產新開工面積占房地產新開工面積12.5%，延續2016年以來的下降趨勢；

需求：銷售規模仍保持高位。在「房子是用來住的，不是用來炒的」大背景下，政府繼續執行差別化調控，加強市場監管，導致市場需求外溢，資本向商業地產傾斜。與此同時，隨著城市居民消費水平的提高，以及大力推進「雙創」等重要舉措，2018年上半年期間全國商業地產銷售面積達7206萬平方米，商業地產銷售規模依然較大。

全國商鋪新開工面積，江蘇、山東、廣東、河南、四川等遠高於其它，北京降幅最大

圖：2011-2018年1-6月全國商業營業用房新開工面積及其同比增速

全國商鋪新開工面積同比降幅擴大。在消化庫存的大背景下，2018年1-6月期間，全國商鋪新開工面積9218萬平方米，同比下降8.4%，降幅較2017年同期擴大3.8個百分點。

從各省(直轄市、自治區)商鋪新開工情況來看，2018年1-5月，江蘇、山東、廣東、河南、四川等省份商鋪新開工規模遠高於其它地區。另外，全國大部分省市的商鋪新開工面積同比均下降，且降幅均在20%以上，其中北京受商辦調控政策影響，商鋪新開工面積同比下降66.0%，在各代表省市中降幅最大。

全國商鋪銷售面積，四川、河南、山東成交規模較大，陝西省同比增長103.4%居首，北京降幅最大

圖：2011-2018年1-6月全國商業營業用房銷售面積及其同比增速

全國商鋪銷售面積穩步增長，但同比增速放緩。2018年1-6月期間，全國商鋪銷售面積為5257萬平方米，同比增長2.4%，較2017年同期收窄30.1個百分點，但絕對量仍保持高位。

從各省(直轄市、自治區)商鋪銷售情況來看，各省市大體可以分三類：

第一類省市成交規模在190萬平方米以上，且同比增長均在10%以上，如四川、河南、山東、湖南、貴州等，其中四川和湖南增幅均超過了20%；

第二類省市為成交面積在50-190萬平方米之間，多數同比增長在20%以上，如江西、福建、遼寧、陝西、廣西等，其中陝西省同比增長103.4%，增速位居全國之首；

第三類成交規模低於50萬平方米，且同比增長兩極化分布明顯，如山西同比增長63.2%，而北京和天津同比下降分別為68.4%和58.1%，且北京的同比降幅全國最大。

小結：開工銷售比降至新低，供求關係漸趨合理。2018年1-6月期間，全國商鋪新開工面積9218萬平方米，銷售面積5257萬平方米，開工銷售比由2017年同期的1.96下降至1.75，在新開工逐步放緩、銷售增長的情況下，全國新增商鋪供求關係逐漸趨於緩和。

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商鋪未來趨勢

一線城市熱度下降顯著，建議租賃；二線、三四線城市市場升溫，可考慮自持

整體供需平穩，樓面均價小幅下降

2018年上半年，全國300城商業用地推出規劃建築面積1.2億平方米，同比增長15.6%，成交0.9億平方米，同比增長11.8%；成交樓面均價為2334元/平方米，同比下跌7.4%。二線、三四線土地市場升溫，整體供應過剩。

一線城市量價齊跌，市場熱度下降顯著

2018年1-6月，一線城市商業用地成交規劃建築面積493萬平方米，同比下降1.3%，在各線城市中唯一出現下降趨勢；市場熱度下降，成交樓面均價9682元/平，同比下跌42.7%，跌幅較2017年同期擴大2.1個百分點。2018年1-6月，一線城市商業用地成交平均溢價率為2.2%，較2017年同期下降12個百分點，由於政府對於商住領域的政策調控，市場逐漸回歸理性。

二線城市量價齊漲，市場快速發展

2018年1-6月，二線城市商業用地成交規劃建築面積為4435萬平方米，同比增長26.8%，較2017年同期擴大14.1個百分點，成交樓面均價為2496元/平方米，同比上漲18.8%，漲幅較2017年同期收窄1.9個百分點；隨著經濟的持續發展，居民可支配收入的增加，帶動消費需求提升，二線城市商業地產保持了快速發展。2018年1-6月，二線城市商業用地平均溢價率為10.5%，較2017年同期下降3.4個百分點。

三四線城市小幅增長，市場略有升溫

2018年1-6月三四線城市商業用地成交規劃建築面積為4607萬平方米，同比增長4.0%；成交樓面均價1391元/平方米，同比上漲18.7%，較2017年同期擴大2.9個百分點，商業用地溢價率也保持在9.8%以上。隨著城鎮化進程的加快，三四線城市的商業用地市場略有升溫。

圖：2008年-2017年全國40個重點城市商業用地成交規劃建築面積與商業地產銷售面積及同比增速

為了更好的分析供應及庫存情況，我們比較了2008年-2017年全國40個重點城市商業用地的供給和市場銷售情況。可以發現，2013年是商業用地供給的分水嶺，當年成交規劃面積達25232萬平方米，達到峰值，其後保持下滑趨勢，但在2017年有所回升，但絕對規模難及2013年前的水平；40個重點城市商業地產銷售面積的高點出現在2016年，當年商業地產的銷售面積達5562萬平方米，達到最大值，在2017年出現下滑，同比下降7.6%；從供需結構上來看，在2008年-2017年之間，土地供給與銷售比值在2012年達到最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，其餘年份均保持在2以上。儘管考慮到商業項目有部分持有情況，但土地供給整體規模偏大，存在著較大的庫存壓力。

小結：一線城市市場略有降溫，三四線城市獲關注。一線城市市場熱度有所下降，政策調控影響顯著；二線城市基礎設施建設加快、城市水平提升，市場呈現量價齊升格局；而城鎮化進程的加快和一二線城市的需求外溢，一定程度上提高了三四線城市市場的熱度。但從長遠來看，市場的供給規模較大，去庫存任務仍然艱巨。

3

還有機會嗎？

我國經濟對商業地產有需求，市場前景仍然存在巨大的結構性機遇

從根本上看，商業地產是經濟發展的產物。伴隨著經濟發展，在人口聚集和城市興起的過程中，由於人們生產生活的需要，商業地產也如雨後春筍般發展了起來。經濟發展最鮮明的標識就是GDP；理論上，商業地產發展的速度、規模應該與GDP同步。從國內來看，改革開放40年來，隨著我國經濟的騰飛，商業地產也迎來了史無前例的蓬勃發展期。

從2013年開始，隨著我國經濟主動調整，GDP速度在整體平穩中逐步下降。商業地產的發展軌跡與此幾乎同步。在從2013年到2017年這五年中，商業地產開工量都處於比較穩定的狀態，甚至是逐年有所下降；另一方面，相比於2013年以前商業地產新開工量逐步走高的態勢，這五年商業地產的增長速度明顯下降。當GDP呈現調整時，商業地產的發展速度與之處於同一節奏。

然而，儘管GDP速度降下來了，但是增長仍然可觀。就最近兩年而言，在保持6.9%左右的增速情況下，每年新增GDP有望高達5—6萬億元。而這一GDP增量，如果按五年前的GDP規模看，即意味著其當年的GDP增長了10%左右甚至更高。而一定的GDP總量對應著一定的商業地產面積。總體來看，我國GDP增速下降了，但是新增量巨大，這意味著我國經濟對商業地產有需求、有新的容納空間。

圖：2017年全國31省市的人均GDP（美元）

另一個視角是人均GDP的水平。2017年，我國人均GDP為59502元。介於8000美元—10000美元之間。參照國外標準，這一GDP水平意味著商業地產正處於發展期；從國內來看，一線城市京滬等地在人均GDP為8000美元—10000美元時，商業地產也正處蓬勃發展期。這意味著，從整體看，商業地產仍然大有可為。

圖：全國31省市人均GDP與省份數量關係圖

數據來源：中國指數研究院綜合整理

根據2017年統計數據來看，全國大陸地區有8個省級地區人均GDP超過1萬美元，有6個省級地區人均GDP在8000美元—10000美元之間，有13個省級地區人均GDP在6000美元—8000美元之間，有4個省級地區人均GDP在6000美元以下。無論是採取6000美元、還是8000美元，依據商業地產高速發展期的標準線，我們可以預測，一方面，人均GDP已達到商業地產高速發展期標準線的地區存在巨大的市場機遇；另一方面，對於部分並未達到商業地產高速發展期標準線的地區，由於距離標準線差距並不大，其市場機遇也是遙遙在望。這表明，我國商業地產市場的前景，仍然存在巨大的結構性機遇。

表：廣東省內GDP分布

不僅省級區域是這樣，在一個省內，更是存在著相同的發展格局。發展的不平衡不充分現象，在我國城市格局中表現得非常明顯，這也同時表明，在一個省級地區內部，也存在發展商業地產的結構性機遇。以廣東省為例，分區域看，珠三角地區生產總值佔全省比重為79.7%，粵東西北地區佔20.3%，其中東翼、西翼、山區分別佔6.8%、7.5%、6.0%。

當然，這也意味著，廣東的商業地產，將面臨梯次發展勢頭。事實上，與其他一些區域單極化發展格局相比，廣東地區的多極化趨勢更明顯，其均衡化的趨勢和動能更足。但整體上，就其他地區而言，這種趨勢將難以改變，隨著地區發展的再平衡，商業地產同樣將有所作為。毫無疑問，商業地產還有美好明天。

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