上海樓市也涼了！真相是…

來源：槓桿遊戲（ZhangYinyin0903）；作者：張銀銀

房價的走勢越來越有趣。

一方面公眾感覺房價一直在漲。另一方面，開發商似乎也不滿意。最新報道說，全國近800塊地沒賣出去，上海內環也流拍……

與此同時，剛剛結束的最高層會議說，堅決遏制房價上漲。

兩個信息放一起看，這似乎在暗示，房價要跌，開發商要麼子彈有限了，要麼未雨綢繆。是這樣嗎？

1、流拍率並未出現明顯異常。

如很多人都注意到的，這次不是遏制房價過快上漲，是直接不準上漲！如果這個說法屬實、可以兌現，那麼很好理解，為什麼大量土地流拍。

問題是，不準漲的意思才出來2天。而流拍則是日常都會發生的事情。

不僅如此，整體上說，上半年，我國賣地還是很嗨。中指院的數據顯示，今年前半年僅300城市出讓金就已經高達1.96萬億元，同比增長近3成。

有趣的是，成交為50243萬平米，增幅為27%，也是約3成。如果對照去年同期的情況，會發現，這個流拍比例並沒有什麼異常。

2018上半年全國推出59791萬平米土地，成交50243萬平米，流拍率為15.97%。

2017年同期，推出45967萬平米，成交38196萬平米，流拍率為16.91%。

如果非要說流拍率，槓桿遊戲的計算表明，至少從成交面積上說，今年流拍率還低一點。當然，流拍的區域和結構，可能有些異常。但無論如何，不能隨便說中央不讓房價漲了，所以土地大量流拍。這完全是一派胡言。

2、房價漲幅其實在增加。

國統局數據顯示，2016年，樓市銷售增量漲幅最高潮時，當年1-6月，我國商品房銷售面積64302萬平米，同比增長27.9%。銷售額48682億元，增長42.1%。

可以算出，當時我國商品房均價7570.84元/平米。

而到了2017上半年，我國商品房銷售面積74662萬平米，同比增長16.1%。銷售額59152億元，增長21.5%。

可以算出，2017上半年，我國商品房均價7922.64元/平米，漲幅為4.6%。

2018年1-6月，我國商品房銷售面積77143萬平米，同比增長3.3%。銷售額66945億元，增長13.2%。

可以算出，商品房平均價格8678.04元/平米，漲幅為9.5%。

最嚴厲調控2年後，反倒房價漲幅增加了。你說中央不急啊，所以要求從遏制過快上漲，變為遏制房價上漲。

3、地價漲幅確實在放緩，但總歸還是以超過10%在漲。

國統局數據顯示，2016年1-6月，房企土地購置面積9502萬平米，同比下降3.0%。當時的土地成交價款3159億元，增長10.2%。

可以算出，當時我國商品房土地均價3324.56/平米（非樓麵價）。

到了2017上半年，我國房企土地購置面積10341萬平米，同比增長8.8%。土地成交價款4376億元，增長38.5%。

可以算出，2017上半年，我國商品房土地均價4231.70元/平米（非樓麵價），漲幅為27.29%。

2018上半年，房企土地購置面積11085萬平米，同比增長7.2%。土地成交價款5265億元，增長20.3%。

可以算出，2018上半年，我國商品房土地均價4749.66元/平米（非樓麵價），漲幅為12.24%。漲幅確實在放緩，但終歸還是以超過10%在漲。

4、房企負債率攀升至十多年來最高點。

上文第二部分數據顯示，我國商品房銷售增幅2016上半年為27.9%，2017為16.1%，到了2018年上半年則為3.3%。

別看很多城市搶房新聞不斷，但槓桿遊戲陳列的上述數據表明，地產銷售增長實際已經接近停滯。

原因很簡單：一是部分城市的推盤量在控制；二是限購，具備購房資質的群體被控制；三是所謂長效機制，一些租賃、保障性質住房增加。

銷售量增速明顯下降同時，Wind數據顯示，房企資產負債率不斷上行，已經達到了2005年以來的最高點。

截至2018年一季度末，房企上市公司整體負債率繼續小幅上升，達到79.42%，較2017年年報的79.08%繼續上漲。房地產行業資產負債率位居申萬28個一級行業中第三位，僅次於銀行和非銀金融。

5、如果房價不準漲只有一條路？

上面的各組數據表明，房地產要正常運轉，房企不出問題，且不大漲，幾乎只有一條路：

房價不怎麼漲，但銷售得穩定。因為地價繼續在緩慢上漲，供給在增加。所以，房子要有錢賺、不債務危機，必須保證銷售回款效率。

反之，如果銷售下滑，市場自然會認為下跌不可避免，進入橫盤期，接著下滑不可避免。回顧2013-2015年的行情，即是如此。若此，是否可以承受？是否有這個決心？

所以如何保證銷售穩健？那就得靠「計劃經濟」，要繼續製造局部緊張，放盤節奏精準，讓投機之外的群體繼續看多，願意掏錢購房。

但問題是，這個玩法，還能持續多久？而且需要貨幣、調控、棚改、國內外其他形勢等多方配合，難度不小。

6、真遏制房價，對房企和地方政府有壓力。

如筆者上述分析，各大城市的限購、限售，實際影響了銷售。現在價格又越管越嚴，開發商急啊！地方政府也急啊！

而那邊廂，地方政府還等著錢用。債務本身不少，現在又說要努力搞基建，不要錢啊？未來還債需要的錢越來越多！

國際形勢卻又不容樂觀。

所以，堅決遏制房價上漲，到底遏制多久，能不能真的遏制，或者遏制了資金又去幹嘛？我們真的拭目以待！

其實，繼續漲還是橫盤到跌，其實就是一剎那。

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