氪空間超越WeWork中國無懸念，未來將直接挑戰WeWork

在中國互聯網行業，外資巨頭與本土企業的PK大戰中，無論戰況多激烈，外企必敗無疑，20年間，無一例外。

馬雲說，「揚子鱷長江戰鯊魚，(在中國)，一個外國公司永遠不可能戰勝一個本地企業」。聯合辦公領域大概率會再次驗證這條鐵律。

儘管WeWork中國剛剛拿到了5億美金的融資，但是在業務數據上，它被氪空間甩到了後面，前者的會員數量剛剛超過20000名，而兩個月前，氪空間的工位數就超過了35000名。

現在，氪空間已經把對手設定為了WeWork全球，2020年趕超的小目標，能夠實現嗎？

聯合辦公的中國混戰

聯合辦公中國主戰場的戰況，隨著WeWork2016年的入場，再次升級了。

關鍵戰役有兩場，第一場是模式之爭。第二場，是中外之爭。

在聯合辦公行業，有兩種模式，一是合併、併購、加盟，這種模式的好處在於，在規模上能夠快速領先，典型代表如今年掀起多起併購的優客工場。

但作為聯合辦公的鼻祖，WeWork卻一直堅持自營模式，原因很簡單，企業入駐聯合辦公，一呆至少一年半年，搬遷成本極高，只有自營模式才能保證確定性的辦公設施、辦公環境和辦公服務。

其實，在傳統的商業地產行業，自營模式也漸成主流。作為昔日京城「最賺錢的房地產企業」,SOHO中國已經告別散售模式，轉向物業持有模式，以租代售，原因很簡單，非自營模式下，管理混亂，入駐企業體驗不好。因此，世界500強企業在選擇入駐超甲級寫字樓時，很多都對是否自持統一業權，採取一票否決機制。不獨SOHO中國，萬達、萬科、世茂等等，也都在增加自持運營比例。

在聯合辦公行業，中國的氪空間，也採取了自營模式，後者能夠提供高質量、多維度、確定性的豐富服務。

除了地理上的工位，氪空間為了提高運營效率，每年都會投入大量財務資源和技術資源去更新、維護線上的APP系統。工位以外的其他增值服務，已經給氪空間貢獻了約10%的營收。

這些增值服務，首先，能夠給入駐企業帶來工位之外的更多高性價比的增量服務，其次，則能助力氪空間開拓更多元的互聯網變現模式，降低工位價格，提升競爭力，比如，氪空間給企業和辦公人群一個」共享"的互聯網辦公環境、線上線下社群和延展的聯合服務。

第二場戰爭，則是中外之戰，發生在WeWork中國和氪空間之間。

2016年入場的WeWork中國，剛剛宣布了5億美元B輪融資的好消息。但從業務層面來看，這家外資巨頭的本土化進程並不那麼順利。

根據彭博社的報道，WeWork中國希望到今年年底會員數能夠翻番達到40000名會員，這就意味著當下WeWork中國只有20000萬名會員。

這一速度，被氪空間遠遠甩到了後面。和WeWork中國幾乎同時入場的氪空間，在國內一線城市拓展的速度非常驚人，僅1-4月新簽物業面積就達到15萬平方米。氪空間創始人劉成城透露，目前氪空間每個月新拓展的面積5萬平方米，這一數字比中國WeWork在2017年全年新增的面積都多。

截止到今年5月，氪空間的工位數量已經超過35000名，把WeWork中國遠遠甩到了後面。

本土的氪空間，碾壓WeWork中國的類似案例，已經在中國上演了一幕又一幕，無論是在互聯網時代還是移動互聯網時代，淘寶幹掉了ebay；百度碾壓了谷歌；滴滴合併了優步中國等等，這場勝局來得毫無懸念。

有趣的是，今年年初，氪空間一度曾和WeWork中國進行過合併談判，但談判因雙方價碼差距太大，最終並未達成。

現在，劉成城對於合併WeWork中國已經毫無興趣了，他把WeWork全球定位成了對手。眼界越來越開闊的劉成城看起來底氣十足，「2020年追上WeWork全球的規模」。

氪空間勝算幾何？

到2020年，氪空間4歲，而成立於2010年的WeWork則整整8歲了，4歲氪空間，追上8歲WeWork，靠什麼？

第一，增速兇猛。

按照規劃，氪空間到年底將實現50萬方自營面積的運營，相當於2017年WeWork全球規模的一半。

如果保持目前的兇悍擴張速度，2020年則有望趕超WeWork全球。

「我們在2020年前希望服務50萬家公司或者團隊」，劉成城的賬本很清晰：「假設每個公司6個人，那就是300萬人。按照現在的速度，明年底大概能到150萬方。」

為了保持更生猛的增速，氪空間願意降低毛利率。目前，WeWork的利率大概在30%左右，氪空間過去也曾達到這一水平，但劉成城希望學習小米，把利潤率控制在一定比例「我們希望是10%左右」。

規模效應帶來了邊際成本的大幅降低。氪空間聯合採購之後，工程造價降低20%，傢具採購成本降低40%，縮短交付時間，提升辦公使用效率30%，未來上述成本還將大幅降低。

第二，運營精細化，入住率更高，追求可持續增長。

相比於業內同行，氪空間有兩大特點。

平均單體面積大。氪空間正式開業社區超過40個時，管理總面積突破30萬平方面，以此推算，單體平均面積為7500平方，每個單體辦公區平均大概容納1000個用戶。而優客工場的160個場地，共70萬平方米，以此推算，其單個場地面積僅為4300平方面，平均容納550人。單體面積大，則集約效應更高。

其次，入住率更高。WeWork4月公布的運營數據顯示，2017年其整體入住率為81%。

而氪空間的成熟社區，入住率已經達到95%，運營優勢遠遠優於WeWork。

再從坪效指標來看，過去半年新開業社區的日坪效（每平米營業額）已經突破17元，而氪空間總裁鍾澍預計，新開社區的坪效將超過28元，是傳統甲級寫字樓的近4倍。

因此，氪空間的增長，是高質量的增長，而非大而不強的粗放式增長。

為了實現精細化運營，劉成城對於併購一向極為謹慎，「不能盲目追求規模」，「標的應該符合兩個標準，一是業務模式和我們基本相似，方便整合；二是必須要能看到盈利的可能。」

據官方透露，氪空間目前經過3個月爬坡期的成熟門店，都是盈利狀態。

第三，中國的超級市場。

聯合辦公的數量，其實取決於企業客戶的數量和增量。氪空間的客戶中，既有大企業分散辦公的需求，更多則是中小微企業。

而根據國家工商總局的數據，截至去年7月底，中國小微企業名錄收錄的小微企業已達7328.1萬戶。

目前，聯合辦公行業僅佔中國商業地產的1%，未來五年這一數字有望擴大至15%，也就是說，氪空間至少還有14倍體量的增長潛力。

毫無疑問，中國將是聯合辦公的最大市場，這是氪空間的宏觀優勢。

第四，氪空間的全球化探索。

在中國逐漸站穩腳跟後，氪空間開始進軍全球市場，其出海第一站選擇了香港。

其已與香港地產商華懋寫字樓One Hennessy簽約了租賃協議，這棟太古廣場對面的甲級商廈，把11層到19層共7層、共約83,000平方呎的樓面，租給了氪空間。

年內，氪空間在香港的首個社區將正式開業，預計未來三年公司將在香港地區新開設超過百萬平方呎的聯合辦公社區，覆蓋香港主要的商業區。

而在亞太地區的其他市場，氪空間也正在考察，這意味著，氪空間和WeWork的決戰，明年就將走出國門，開啟「世界大戰」。

所以，揚帆出海的氪空間，其目標從來不是打敗鯊魚的長江揚子鱷，它的野心不止於WeWork中國，而是出海遠征，要在全球化的廣闊藍海中，與WeWork來一場正面對決。

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