堅決遏制房價上漲就意味著房價崩潰嗎？
上月末，廟堂高人匯聚一堂，對我國當前的經濟形勢進行了預判，並提出「堅決遏制房價上漲」這一共識結論。至此，很多媒體都在解讀，很多人覺得我國房價從此開始崩潰之路，剛需之族或者貧困人口終於等到了房價大跌的機會，可以買得起房子了。事實情況真的是這樣嗎？
之前zf對房價的定調是「堅決遏制房價過快上漲」，這次把「過快」二字刪掉，說明了高層對高房價的認識與之前完全不同，這次下定了決心要「按住」房價了。可是zf是萬能的嗎？能否與經濟規律作鬥爭呢？房價會不會跟著大家的預期就會大跌了呢？
下面「立成說投資」簡單談談對我國房價走勢的一些看法，供讀者朋友們參考。這些看法不作為投資建議，僅作為拋磚引玉用。
在談這個問題之前，首先談談討論這個問題的邏輯框架：在市場經濟條件下，商品的價格到底與哪些因素有關？1）與供求關係相關；2）與貨幣價值相關；3）與商品本身的價值有關。
一，房產的供求關係
根據很多相關數據統計，說我國房產已經相對過剩了，很多城市空置率非常高。不少四五線城市正是如此，有些地方更是鬼城一片。但是也有一些城市的房產供給不足，庫存量極少，一有新房投入市場後，會被迅速搶購一空。
這到底是什麼原因造成的？與城市的人口流入有關。大多數城市的邊界是確定的，土地資源也是有限的，如果一個城市的人口在未來是凈流入的，不斷增加的，那麼這個城市房價肯定是有強大的支撐點的，因為購買的剛性需求源源不斷。但是若這個城市的人口在未來是呈現不斷流出的趨勢，無論這個城市的房價在短期內如何堅挺，長期來看，一定是處於下跌趨勢。
買房產，就是買一個城市的未來！一個城市到底有無前途？歸根結底，與這個城市的產業結構和人才布局有密切關係，與這個城市是否把握住時代發展大勢更有強相關關係。深圳這座城市就是典型的例子，在短短几十年里，從一個不起眼的小漁村演變成為享譽國際的大都市，房價的漲幅也是首屈一指的，給那些長線做多的投資者帶來了豐厚的投資回報。
買房產與買股票不一樣的邏輯在哪裡？買房產，一定要去布局人口多的地方，就算現在人口不多，但在未來人口一定是越來越多的城市。買股票，一定要在人少，人氣渙散的時候買，因為這個時候才有便宜貨。房產與股票最大的不同在於房產不會像股票那樣天天有個變化極大的報價系統，其走勢相對更穩定，更符合人性的弱點。
二、貨幣價值的未來走勢
套用地產大亨潘石屹的話來說，房地產的三分之一屬於實體經濟，但三分之二屬於金融。因此，地產價格的長期走勢與金融有著十分密切的關係。這裡的金融就是指貨幣的價值。
在很多時候，與其說物價上漲，不如說貨幣在貶值。貨幣越來越貶值，通脹日益嚴重加劇，這怎能叫房價不上漲呢？就是政府短期控制了房價，但是房價的長期走勢一定是無法控制的，因為這違背了經濟學規律和邏輯。
自1990年以來，我國的M2從一個很小的基數上漲到當前的180萬億，是我國當前GDP總量的2倍有餘，可以這麼說，我國的貨幣是嚴重超發的，但是超發的貨幣效率極低，對GDP的貢獻呈現邊際效應遞減趨勢。
到目前為止，只有少數核心城市的房價跑贏了M2走勢，大多數城市的房價的走勢都是跑輸了貨幣發行量的走勢的，但即使如此，房價仍然在上漲。很多人買房子賺錢了，這其實和個人能力沒有太大關係，因為房價在被動上漲，是被逼無奈的往上走。
我國的貨幣M2還會繼續超發下去，按照這個邏輯，房價理論上只會繼續走高，當然了，這會因城市的不同其走勢會不一致，但是總體趨勢一定是往上的，人口不斷流出的城市除外。期待房價短期大跌暴跌的邏輯很可能站不住腳。
三，房產本身的價值
房產的價值會與房產所處的位置、地段、開發商品牌、功能屬性等不同而不同。房產是一個資源聚合體，買房產與買資源從本質上講沒有什麼不同。比如有些房產有牛氣衝天的稀缺學區概念，其價格就可能會一飛衝天，市場需求量大，價格也自然會水漲船高。
老百姓的投資渠道非常狹窄，有點閑錢的老百姓除了會在銀行買點理財產品之外，大多數人還是傾向於買房，就算是不為自己買，還會給自己的兒子或者孫子買。買房成為了很多普通百姓投資最大的信仰。這無疑加大了房產的投資性需求，而房產的供給往往是有限度的，需求增加，房產價格自然就會上漲。
小結：
綜上所述，國家控制房價的走勢，根本目的在於保護房價，而不是為了讓房價崩潰。在當前的階段，中美貿易戰愈演愈烈，我國無論如何是沒有動力，更沒有膽量去刺破地產泡沫的，一旦泡沫刺破，在新經濟未轉型成功的前提下，很可能會造成金融系統崩潰的風險，這肯定是管理層不願意看到的。
為什麼說控制房價的目的在於保護房價呢？因為如果徹底放開房價的走勢，按照我國百姓這種市場炒作的瘋狂程度，一定會在極短的時間裡把房價炒到一個峰值，直到沒有增量資金接盤為止。這樣的話，zf一定沒有能力去控制這個房價了，房價在很長時間裡一定是單邊下跌的，這段市場會產生極大的負面影響。
房地產信息全國聯網基本完成，這是為房產稅作鋪墊的。如果一味的打壓房價，房產稅就沒有收取的根基了，很多人也就不會持有房產，到時候zf收稅的目標一定會落空。
當前，房價相對處在高位，而我國貨幣仍然在不斷超發，zf短期按住了房價，但是超發的貨幣一定要找一個資金池去吸納，這樣才能控制通貨膨脹率。未來zf會選什麼樣的貨幣池子作為房產的替代品呢？「立成說投資」認為只有股市才能承擔這一歷史使命。
我國股市目前估值處於歷史低位，人氣渙散，價值窪地十分明顯，很多優質公司的價格非常低，有著非常明顯的投資價值。財富如水，水往低處流，因此，國家在未來很可能會拉抬股市，讓股市發揮賺錢效應，讓市場上更多的鈔票流進股市，這樣海量的貨幣就不會跑進樓市，房價就會得到控制，通脹預期也會得到有效的管控，這是一舉多得的事情。
行文至此，有房產剛性需求的朋友，可以在這兩年樓市價格不大幅度走高甚至有下跌趨勢的情況下，在自己喜歡的城市裡布局地產投資買房，核心城市是首選。有閑置資金的朋友，可以大膽的入市買優質企業的股權，以年為單位持有，假以時日，一定會獲得不錯的投資回報。把握歷史性投資機遇！
最後，歡迎那些閱讀了《聰明投資課——一個獨立投資人的心路歷程》的讀者來信分享讀書心得體會和投資感悟，祝大家投資順利！
TAG:立成說投資 |