樓市發生兩件大事，炒房？怕是要涼了
來自：融360說房
近日，發生了兩個重要事情。
一個是中央政治局會議的公報。
一個是深圳升級調控政策。
先來說說這第一個重要會議，它是中央對未來經濟定調的頂級會議，相比之前的國常會等會議重要許多。
會議第一部分主要介紹了當前的經濟形勢：
大致意思就是，目前經濟總體平穩，還處於可以承受的範圍內，跟之前的表述情況類似，沒有什麼特別的東西，我們主要看後面一些措辭的變化。
裡面的「外部環境發生明顯變化」顯然是指中美貿易摩擦，對國內經濟造成了一定影響。
「抓住主要矛盾」，這裡的主要矛盾並沒有明說是什麼，但就目前的形勢來看主要就是外部中美貿易衝突，還有內部的資產泡沫、高房價問題。
重點說下後者，樓市政策的大方向依然是「房住不炒」，要想讓樓市維持穩定、長遠的發展，需要多方協力、配合，短期內要靠調控政策穩定房價，長期就要靠包括租購同權、房地產稅等長效機制。
「保持經濟運行在合理區間」，將GDP維持在6.5%的水平運行是最基本的原則，不能比這個再差了，否則就有可能超出了「合理區間」，就會出問題。
接下來介紹了下半年的工作方向，主要說了六點，前五點是關於經濟、房地產的內容，挑幾個重點信息做解讀。
第一，保持經濟平穩健康發展，堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，提高政策的前瞻性、靈活性、有效性。財政政策要在擴大內需和結構調整上發揮更大作用。要把好貨幣供給總閘門，保持流動性合理充裕。要做好穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期工作。保護在華外資企業合法權益。
就像開頭說的那樣，依然把「穩增長」放在首位，對於財政政策和貨幣政策的表述是「積極的財政政策和穩健的貨幣政策」，這其中去掉了「中性」兩個字，相比之前國常會上的表述，政策信號似乎更緊。
國常會上的表達是這樣的：
積極的財政政策要更積極。穩健的貨幣政策要鬆緊適度。保持適度的社會融資規模和流動性合理充裕，疏通貨幣信貸政策傳導機制。
財政政策沒有說「更積極」，貨幣政策也沒說「鬆緊適度」，重點強調了「把好貨幣總閘」，整體的政策信號更為嚴格了。
第二，把補短板作為當前深化供給側結構性改革的重點任務，加大基礎設施領域補短板的力度，增強創新力、發展新動能，打通去產能的制度梗阻，降低企業成本。要實施好鄉村振興戰略。
這部分可以看做是應對外部貿易矛盾的一種內部手段，也就是擴大內需，房地產這個夜壺不能再用了，得找其他的出路，此前央行放水，銀行要定向給實體經濟領域放款支持，其中就包括對基礎建設的投資、還有高科技領域什麼的，基建的話比如老舊城區水暖、設備改造，高科技比如晶元等核心技術，實現自給自足，這一點在國常會也提到了。
第三，把防範化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，堅定做好去槓桿工作，把握好力度和節奏，協調好各項政策出台時機。要通過機制創新，提高金融服務實體經濟的能力和意願。
去槓桿的目標明確不變，只是不再搞一刀切，強調部門與政策之間的協調，打配合戰。
第五，下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。
第五部分是會議中跟房地產最為密切的信息，有兩點需要注意：
一是使用了「下決心」、「堅持」、「堅決」等字眼，去掉了「房價過快上漲」中的「過快」兩個字，因為國內房價已經很高了，一邊要放水穩定經濟，一邊又要防止資金流向房地產，而且普通老百姓也非常不希望房價繼續漲，就像之前有文章說的那樣，大家都在關心如何買房、還房貸，不去搞建設，不利於經濟穩定發展。所以，這次會議再次明確表態，堅定控制房價的決心，也算是給大家吃了顆定心丸。
二是加快建立長效機制，主要是指房地產稅和租購同權，這一點在2018年上半年國民經濟運行情況發布會上，國統局發言人就提到過。
總的來說，經歷了幾年的上漲，上到一線城市下到三四線城市，不少城市的房價都已處在高位，此次會議是在向市場釋放一種信號：調控要繼續，去槓桿要繼續，想炒房？沒門！
接下來再來說說深圳的事兒。
官方發布的調控升級政策主要包括：
1、暫停企事業單位購房，包括新建商品住房和二手房。
2、商住公寓新供應地，一律只租不售，單位已購公寓，5年內禁止轉讓。
3、個人新購商品住房禁售3年，不包括安居型商品房、人才住房以及已完成網簽的房子。
4、離婚兩年內、有房貸記錄申請房貸的，按二套房政策執行，首付7成；無房貸記錄、且無房的，首付3成；離婚前有一套住房的，首付5成。
上面這幾點可以歸為三類：
1、限購：停止向企業售房。
2、限售：公寓限售5年，住宅限售3年。
3、限假離婚買房。
第一類比較容易理解，有數據顯示，在深圳政策收緊以來，部分手握現金的炒房客通過註冊公司，以公司名義規避限購政策買房，部分熱點項目中以公司名義買房的比例達到20%，這一行為對市場上的剛需造成擠壓，新政的目的一方面是為了查漏補缺，堵住這一缺口，另一方面是提高搖號買房的公平性，凈化市場需求。
第二類限售公寓和住宅，先來說說公寓，有數據顯示，最近5年，深圳市成交的再轉手商辦公寓占成交的比例達到70%，個人和企業參與炒作公寓的現象明顯，該政策一是為了抑制住這部分投機炒作，二是在一定程度上增加租賃市場的房源數量，緩解剛需的住房壓力。
一直不贊成大家買公寓，因為它的政策不確定風險太大，今天你買了公寓，算上等待交房的時間，至少5年不能轉手變現，而且政策出台後，公寓價格跌得比住宅多是大概率事件，簡直就是個大坑。
然後就是住宅限售，此次政策只針對新建商品房，目的是限制住投資需求通過買房短期套現，毫不誇張地講，有些人就算借錢也要買，借錢還貸，現在限售政策一出，投機的時間成本、資金成本變高，對這類炒房客起到震懾作用。另外，由於不涉及存量房，對於現有供給量不會產生太大影響。
第三類限制假離婚買房，沒啥太多可分析的，大概意思是細化了有房貸和無房貸，進一步堵住漏洞。
要說這深圳，從2016年第一次出台限購政策以來，一直在升級政策補漏洞，但是房價卻沒有出現實質性下跌，一方面是因為其作為一線城市的競爭力，另一方面就是深圳寬鬆的落戶政策，深圳戶籍人口只有區區400多萬，人口紅利的弱點盡顯，所以在落戶政策上很難做出讓步，只能一步步升級調控政策，也是挺尷尬的。
政治局會議和深圳實際都在向外界釋放一種信號，再怎麼放水，再怎麼擴大內需，也不會讓資金流向房地產，樓市已發展到一個新階段，需要直面外部和內部的各種問題，至於解決辦法，要邊摸索邊總結才知道。
TAG:365安居 |