威海人先別高興，房價不漲不代表你不用花更多的錢

近日，購房者們還沒有從中央「堅決遏制房價上漲」的興奮中恢復過來，各大媒體又接連報道了公攤面積存在巨大貓膩的問題。

7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

據中國房地產報報道，有業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

看到這個消息，小編突然想到，威海的精裝修樓盤也是按建築面積計算的！

要弄清楚這個問題，我們首先來搞清楚幾個概念。

1

公攤面積

根據2000年開始實施的《房產測量規範》，分攤的公用建築面積有：

1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。

2、共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。

水平投影主要涉及到陽台，如圖：

這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由你買單。

2

建築面積

是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建築面積，則是各層建築面積之和。

一般房產廣告都會提到「得房率」這個詞，它是這樣計算的：

得房率=100%-公攤率

公攤率=公攤面積/建築面積

3

套內面積

指建築面積去除公攤面積後的餘額。

4

使用面積

指住宅建築各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去牆、柱等建築構件所佔有的水平面積（即結構面積）。指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。

打開房本，「專有建築面積」就是「使用面積」，上面有「分攤建築面積」，但並沒有明示，公攤面積都在哪些地方。不能明示，是因為這其中存在著太多的貓膩：

1

做大公攤多賺錢

使用面積是業主輕易就能夠計算出來的，但是公攤面積就完全由開發商說了算。

假設某小區共4000戶，以均價1萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平米的公攤面積，那麼整個樓盤就可多賺400萬元。

2

停車位

現在，威海基本上每個小區都存在車位問題，業主因為車位跟物業頻生爭執，問題的關鍵就在於，停車位的信息都掌握在開發商手中，開發商不公開信息，業主連自己使用的車位是人防車位還是產權車位都不知道，還有的小區將消防應急區域化作車位，本來已經收了消防區域的公攤費用，轉身又來收停車位費用。但是，由於信息的不透明，業主完全無能為力。

3

廣告費

算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這麼做。

小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或後期物業公司接管後出售廣告位謀利，應該向業主交錢。

為公攤付精裝費合理嗎

作為業主來說，為走廊、門廳、物業用房這些公攤面積交付和房價同等的費用已經很難接受，還要為其「精裝」，心裡自然更難接受。

但是現在，公攤問題沒有明確的法律規範，在我國，只有重慶市民買了多大的房子就花了多少錢，因為只有重慶頒布了地方法規，規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。在其他地方，這都是一塊灰色地帶。

但是，隨著房產稅的推行，這個問題必然將再次提起，畢竟，要不要為公攤面積繳納房產稅，這也是一個問題。

其實，對公攤面積的計算和管理，都是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。要不然，推行重慶的做法，按照實際使用面積來計算房價，也是可以的。

信息來源：中國新聞網

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