農民出身，20年豪賭房地產，全國第一大「地主」還剩多少籌碼？

每次有新的高管入職碧桂園，楊國強都會推薦兩本書，其中一本就是沃爾瑪創始人山姆·沃爾頓的自傳《富甲美國》。

沃爾瑪薄利多銷的策略一直是楊國強所追求的，即便是比超市商品貴幾千倍的房產，他也表示「就算每平方米房子只能賺100塊錢，我也願意干」。

然而建築並不是流水線複製的小商品，過快的生產速度所帶來的問題之一，便是安全隱患。過去兩個月，碧桂園上海、六安等地項目接連發生安全事故，造成7人身亡，這家號稱宇宙第一的房企深陷輿論漩渦。

8月3日，碧桂園在順德總部召開全國媒體見面會，集中回應各界的問題，碧桂園董事長楊國強、總裁莫斌，以及負責運營、財務、設計的集團高管均參加。

然而即便是這樣一場極其嚴肅的媒體見面會，卻被曝出碧桂園為到場的媒體人準備了香奈兒禮品加厚厚的一份紅包，想要收買人心。

一問三不知

楊國強稱自己是「天下最笨的人」？

相比於總裁莫斌就安全事故問題現場鞠躬道歉，碧桂園董事局主席楊國強的發言令人心寒，他將一場重大事故媒體問責會變成了自家的表彰盛宴，言語中是對自己、碧桂園以往成績的肯定。

碧桂園總裁莫斌現場鞠躬道歉

面對記者的質疑，楊國強先是將自身置於事故之外，「最近半年我主要的精力做農業和機器人。我希望莫總今後出現一次處分一個，所有的事情都要安全嚴格地做好，不能有任何理由。」

接著又老生常談起自己的農民出身與成功後回報社會的心，「16年前，我捐了一半的錢做了國華紀念中學，幫助了二三千名的學生。過去八年，碧桂園努力為社會做了一些事情。」

楊國強對於創業史和社會活動滔滔不絕，談到企業經營問題的關鍵時卻三緘其口，給出一連串不知道。「我不知道，我不知道，我真的不知道！我每天都在忙，為了使社會做得更好而忙，你覺得我是不是最笨？我本來可以去亞馬遜漂流，我可以跟大哥去珠穆朗瑪峰爬山，我可以做很多很多。」

慈善何時起成了錯誤的擋箭牌？

楊國強的確做了不少助學、慈善、扶貧，這些都無可厚非，但面對安全事故，他的發言既沒有解決問題的誠意，也沒有直接表達對逝去生命的尊重。

一句「我是天下最笨的人」，將楊國強再一次推上輿論的風口，而事實上作為千億富豪，他不僅不笨，還是趁著改革開放浪潮實現階級跨越、最先富裕起來的人。

從最初順德第二建築公司的底層工人，到1980年做包工頭，再到1989年成為鎮政府旗下建築公司——北滘建築工程公司的法定代表人兼經理，楊國強憑藉著自己的才智賺到了第一桶金。

1993年，他和幾個合伙人出資3395萬元，收購了北滘建築工程公司，正式開始了私營化運作。同年，楊國強低價買下順德碧江及桂山交界的大片荒地，興建4000套別墅和洋房，並以「碧桂園」命名，進軍房地產。

堅持二十年做多房地產

昔日農民成行業最大「賭徒」？

光腳走天下，楊國強是個有雄心的人。既然做了地產，他不僅要做中國第一，還要做世界第一。

敢賭是楊國強做大做強的方式，他最喜歡舉的例子是自己借「高利貸」的故事：早年，在北京某銀行借了5000萬，利息高達30%，在借款時，銀行只給了3500萬，預付利息1500萬銀行提前扣了。即便這樣，我需要錢也得借，那一年我賺了6000萬，把銀行借款的5000萬全還了，還凈賺1000萬。

碧桂園的高收入，來源於它的低價政策，1998年中國取消福利分房，地產的黃金時代到來。次年已經初具規模的碧桂園低調進入廣州，「用生產商品的方式來蓋房子」。

千禧年春節，廣州碧桂園開盤，以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜。超低價格使其創造了70棟樓兩個多月銷售一空的奇蹟。

2001年，碧桂園鳳凰城項目公開銷售。楊國強繼續打著「價廉物美」的大旗，以「50萬元就可以住別墅」的口號大賣別墅。儘管樓盤當時離廣州市區有近1個小時車程，但開盤當日，眾多客戶趨之若鶩，曾有一分鐘銷售一套別墅、一天之內創造了銷售額7.5億元的銷售神話，至今這一紀錄仍無開發商可以打破。對此，業內形容為「像賣白菜一樣賣房子」。

2007年4月20日,隨著碧桂園在香港聯交所正式上市,「潛伏」了十數年的順德地產大鱷楊國強終於無所遁形,以高達4500萬平米的土地儲備量和一度超越1300億人民幣的個人身價,一躍成為中國大陸最大的「地主」和最富有的人。

2012年，碧桂園開始海外布局，在馬來西亞新山市最南端，楊國強看中了一片區域，瞄準一橋之隔的新加坡打造「森林城市」，斥巨資發起填海造陸工程。

按前期規劃，「森林城市」佔地約3萬畝，約合20平方公里；綜合容積率為4，可開發建築面積達8000萬平方米；每平方米售價約2萬元，可實現收入1.5萬億元。

楊國強希望，一旦「森林城市」成功，就把這個模式複製到全世界每個國家，屆時國外收入與國內收入比達到1:1，為此他賭上了公司一半以上的人才物力。

為了將「森林城市」的房子賣出去，碧桂園豪擲近20億元做營銷，是地產營銷史上最大規模的宣傳，同時發動所有的碧桂園員工進行全民營銷。

2014年以後國家大力推進二三線城市棚戶區改造的貨幣化安置，政策對地產銷售的強力拉動。楊國強再一次趁勢押注，打破自己長期設定的70%凈負債率的比例紅線，拿出自己10%的股份讓渡給平安保險，獲得約63億港幣的資金用於房地產發展。

接連而來的兩個大賭注，讓當時公司財務負責人都有點撐不住。碧桂園的前CFO吳建斌在2015年7月在關於價值管理的會議中，勸楊國強不要輕易擴容。

楊國強卻生氣，「今天看到新三板、中小企業市盈率這麼高，那是虛的。我認為還是要把房產業務做大，我是主席，就按我說的辦。」

他堅信房地產仍然大有希望，賭注越下越大。

「高周轉」的碧桂園

楊國強還剩多少籌碼？

從財富的增長來看，近三年來碧桂園的數據無疑是節節高長，2016年銷售額突破3000億元關口，2017年銷售額達到5508億元居全球地產公司第一，2018年上半年實現合同銷售額4124.9億元，同比增長42.8%。

然而高增長的背後，是碧桂園的蒙眼狂奔。今年一季度，碧桂園拿到195個項目，其中二三線城市的有146個，楊國強把房地產做成麥當勞，一直強調速度至上。

在這樣的理念下，碧桂園全民銷售，企業文化近似於傳銷，漳州御江府項目集體召開誓師大會：15天衝刺4000萬，使命必達，全力以赴。

房地產行業是典型的資金密集型行業，去槓桿的環境下，融資政策收緊，房企融資變得困難，「高周轉」是行業內普遍採用的方式。

大部分開發商拿地後不會囤地，而是以最快的速度開發售賣，不僅提高了單位時間內資金的利用率，也保證了市場足夠的供應量，使房價不會高的離譜。

而資產負債率接近90%的碧桂園，「高周轉」更是以幾倍加速的方式進行，為了加快短期資金回籠，碧桂園不得不壓縮開發周期，拿地後四個月開盤，五個月資金回籠，六個月資金回正。

如此趕工的狀態下， 碧桂園多處施工現場發生了安全事故。 6月24日，碧桂園上海奉賢項目售樓處模架坍塌，造成1死9傷；7月12日，碧桂園杭州蕭山項目地基裂痕，路面塌方，殃及旁邊居民樓；7月26日，安徽六安市金安區碧桂園城市之光建築工地發生一處圍牆和活動板房坍塌，造成6死3傷。

建築工地一線工人出身的楊國強，怎會不知道高強度作業、趕工期存在的隱患與危險？

然而巨大的市場與利潤使他無暇顧及於此，他的口音里還留著鄉音的淳樸，眼神卻早已充滿了商業的考量。

碧桂園如此，其他房企又何嘗不是如此？

7月31日，中央政治局會議提出，堅決遏制房價上漲，各地房地產政策也相繼加快制定出台，房價也充滿了不確定性。很顯然，盤開得越早越有可能賺到錢，各大地產開發商都在緊鑼密鼓的趕工，爭先恐後地收割最後一波紅利。

這場悲劇最直接的受害者無疑是事故中不幸身亡的工人，而最終的接盤俠只能是普通百姓。誰會想到自己窮其一生購得的房產竟是35天就搭起的格子間？施工現場安全隱患眾多，怎能保證趕工建好的房屋有一天不會坍塌？

天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。古語說得不錯，商人多涼薄，而房地產作為近20年國內經濟發展最大的贏家，在暴利之外，是否該沉下心來做真正宜居的住宅，讓百姓安居樂業？

碧桂園事件是一聲警鐘，敲醒了千萬個碧桂園們，願那句「希望社會因我們的存在而變得更加美好」的宣傳語不再是官網空蕩蕩的作秀，而成為大樓里真實的一磚一瓦，一柱一梁。

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