北京房租大漲，誰是幕後推手

5月3日，華夏時報發表文章《房租上漲房源銳減 長租公寓「天價」爭房》報道，一則蛋殼和自如兩大長租公寓巨頭天價搶房源的新聞在網路上引起熱議。

一位房主發帖稱

自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，到鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問後，卻被兩方拚命爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

與以往中介公司拚命向房東壓價，對租客提價不同，現在的北京租房市場彷彿「變了天」，租賃企業開始通過高價收購房源，不惜提價50%左右也要拿下房子。而這背後，也一定程度反映出北京租房市場當前房源緊缺的情況。

7月底，《華夏時報》記者走訪了亦庄、回龍觀、管庄等熱點地區，發現除了常規漲價以外，今年租客面臨的更大問題在於房源少，尤其是低價房源成交量大，極為搶手。

華夏時報上面的報道用了一句彷彿「變了天」來形容當下的租房市場，背後的原因不是彷彿「變了天」，而是真的「變了天」！

而北京官方公布的房租同比上漲8%的數字可以說是充滿水分，不僅僅上述報道中的房源房租「變了天」，就是我們俱樂部布局的位於東南五環的萬科城市之光五十平米loft公寓半年前的租金是三千元，而現在的租金是四千元，半年漲幅超過30%，這還是地鐵未開通的情況，而一旦地鐵亦庄火車站開通，房租會再次迎來暴漲。

而最好出租的房源就是小戶型，如果帶獨立衛生間的開間至少都要三千多租金，而大戶型的出租方案就是分割成若干單間，每個單間的租金之和就是大戶型的總租金，上述蛋殼和自如爭奪房源大戰就是這種模式。

而loft公寓由於面積按照單層計算，還贈送一層，必然就是出租市場租金回報率的佼佼者。

不僅是市內，即使在東五環的管庄、常營、草房地區，附近的合租也都要2000元以上，面積較大的接近3000元，帶獨立衛浴的要3000元以上。而單獨的一居，即使是價格較低的開間，4000元以下的也不多。一位中介表示，最近客源充足，租房成交率明顯提高，部分房東選擇在這個時候加價。

據我愛我家集團研究院統計，2018年6月北京住房租賃交易量環比5月增長了1%，同比2017年6月增長了3.1%。月租金均價為4764元/套，環比5月上漲了4.2%，同比2017年6月上漲了8%。

住房大數據聯合實驗室統計的的大數據住房租金定基指數顯示，與2017年12月相比，西安、北京、青島住房租金分別上漲7.48％、6.07％、和4.22％，在約30個樣本城市中佔據前三位。2018年6月，深圳、北京、上海分別以7000、6710及6500元/套/月，是樣本城市住房租金中位數前三位。也就是說，北京房租基數和增速排名均在全國前列。

而北京出現這種租金大幅上漲的同時，房價卻下跌達到20%，這種現象背後的原因就是中央提出「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，中央大力提倡租售同權租售並舉住房制度讓租房跟買房的感覺幾乎相同。

在這種定位發布後，我及時提出房產投資風格轉向的判斷，就是投資房產從租金跟房價成反比徹底轉變為租金跟房價成正比，高租金房產迎來了歷史性良機。

過去一年間，長租公寓市場火熱，相關資產證券化開始加速，類REITs、CMBS接連獲批，全國TOP30房企已有三成以上涉足長租公寓，而拿到雄厚資本的企業也開始搶灘市場。比如我們俱樂部的萬科城市之光大部分房源被途家斯維登公寓包租，天津北辰帶學區loft也被途家斯維登包租，房山綠地精裝公寓項目正在談無人酒店包租。這都標誌著優質房源被資本獵獲的趨勢。

在租金方面，據云房數據研究中心統計，截至目前，北京範圍內共擁有85家左右長租品牌公寓，多數溢價率在1.5以上，平均溢價率在1.7—2.0之間，即長租公寓平要比周邊普通住宅的平均租金高出將近2倍。

搶房的現象實際上說明了一點，即長租公寓平台實際上都需要先有房源，然後再有客源。尤其是在北京流動人口多的產業中心地鐵口的位置，好的房源會有較強的市場認可度，因此會出現爭搶房源的現象。

從這個角度看，這種爭奪背後其實是資本混戰的現象，在拿房成本較高的基礎上，很明顯未來租金肯定會上漲。也就是說，這些資本現在拿房的價格很高，但是未來隨著房租不斷上漲，未來房租會遠遠超過現在房租，後期的利潤點就是房租上漲的必然結果。所以，資本收房都是簽長期租約，就是賭未來房租大漲。這點就跟開發商在市場好的時候敢於高價拿地的道理完全一樣，賭的就是未來房價上漲。

文章來源：美房網投資俱樂部（meifang-club），轉載已獲得授權

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