廈門房價「腰斬」，將引全國暴跌？

廈門是一座去了就不想回的城市。

這是許多去過廈門工作或旅遊的人的共識。

心煩的時候 ，你可以靜靜地坐在鼓浪嶼的小咖啡店裡發獃；

想浪漫的時候，你可以牽著戀人的手，沿著綿延海岸線漫步。

即使要健身，你也可以沿著蔚藍色的海岸線，想去哪便游到哪。

寧靜、悠閑和愜意是廈門的本色。

然而，這兩天，寧靜的鷺島卻因一篇《廈門神話破滅：地價腰斬，地王揮淚甩賣！房價下跌上萬元！》的文章被推向風口浪尖，對於廈門房價走勢的擔心和揣測如涌而來。

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這件事之所以如此受關注，有兩個原因：

一個原因在於「腰斬」「暴跌」這些字眼實在聳人聽聞。即便是調控重重加碼的時候，一二線城市實際房價也沒有跌多少。此時廈門房價「暴跌」，難免讓人惴惴不安。

另一個原因在於，廈門雖非熱門二線城市，但是整體經濟發展也很不錯。很多人擔心廈門房價「暴跌」只是一個開始，唯恐蝴蝶效應導致二線乃至全國樓市暴跌。

而事實的真相到底是什麼？

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其實並不難發現，所謂地價腰斬的解讀，其實是以偏概全。

單看數據，地價確實腰斬了沒毛病。然而決定地塊價格的因素很多，包括地塊屬性、位置等。

16年的三宗地塊臨近翔安新城CBD，有地鐵3、4號線交匯，周邊都是商業及辦公類項目。拍地之前由於地塊受關注度較高曾傳出要「限價」的消息，實際拍地當日並無限價，可想而知對於開發商的衝擊有多大。

而今年7月份的三宗地塊地塊屬性差、限制重重。只有一宗地塊因為體量大，被要求可以分三期申請預售和銷售，其他兩宗地塊均要求「競得人一次性申請預售、一次性全部對外公開銷售」。一次性取證銷售，後期漲價基本不可能了。

所以，地價跌了確實是有的，然而斷章取義說地價腰斬並不準確。

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而所謂的房價暴跌，也是誇大其詞。房價對比應該有一個度，拿現在的房價和巔峰時期比房價自然是下降的，但如果我們從廈門上半年數據來看，房價雖有波動，但遠談不上暴跌。

數據來源於房天下

據了解，廈門二手房價格確實稍有回落，但回落幅度較大的主要還是那些非學區劃片、位置偏遠、樓齡10年以上或戶型布局不合理的「次」房源。資質好或帶剛需性質的房源似乎並沒有「促銷大減價」的意思。

「像前埔和湖裡區域的部分房價就是跟風炒起來的，所以跌幅較大可以看作是市場的理性回歸。」 廈門一房產中介承認二手房有議價空間加大的趨勢。但他坦言，周邊配套相對成熟，尤其是名校周邊的學區房，即使是「老破小」，二手房價格也可達8萬元/平方米以上，高於島內中高端盤的一手房均價，議價空間相對也要小得多。

「思北（思明區北部）這塊的二手房降溫現象不是很明顯。」在廈門島內老城區某中介供職的汪盛表示，中山公園附近一帶的房子鑒於學區較好，保值空間大，很多購房者出於孩子讀書的考慮，早就排隊等候，所以房價即便下降1000元-2000元/平方米也是屬於市場正常周期性波動，「並不會對總房款產生很大影響」。

處於廈門「富人區」五緣灣片區的恆禾七尚，目前二手房均價也在8萬元/平方米左右，其中，價格最低的一套單價也要7萬元/平方米。

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島內一手房高位維穩、島內外價格天差地別

相比二手房的浮動，新房價格相對比較穩定。從2014年起，島內思明區和湖裡區均未再有住宅土地出讓，這使得島內現有的新房「物以稀為貴」，新開商品房價格在經歷了前幾年的大漲之後，如今多數在7萬元/平方米上下徘徊，較為穩定。

今年上半年，廈門島內推出的房源多數為大面積戶型，均價在6.5萬元/平方米以上。

「這些樓盤即使降價了也買不起。」不少廈門當地的置業者對於總價在一千萬上下的房子只能「隔岸相望」，遂將置業版圖從島內遷至島外。

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廈門島內、島外不過隔了一座跨海大橋，房價竟相差一倍以上！

所謂島內，即廈門本島，又叫鷺島；而島外，指的就是與本島隔海相望的陸地部分，與福建漳州市、泉州市等地相鄰。

廈門本身的定位就是一個不折不扣的旅遊城市。

在地理位置上，廈門最優質的旅遊資源，也大多集中在廈門本島（即島內）及周邊島嶼。

因此，廈門房價最貴的住宅非環島海景房莫屬，尤其是一些位置好、品質高的海景別墅，近年來單價已飆升至15萬元以上。

其實不只是海灘，就連島內其他區域，也是超高層住宅林立，即使位於廈門島的內部，一些高層住宅內，仍然可以遠眺海景，單價依然可以高達7萬至8萬元。

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廈門房價下跌會形成蝴蝶效應？完全是想太多！

首先，上文已經說過，廈門沒腰斬、沒暴跌。房價地價確實降了，但是基於市場行情的合理下跌。

其次，廈門本身並不足以成為二線乃至全國樓市的信號。

一個是基於廈門本身的地位。廈門並不是典型的強二線城市，所以廈門樓市並不具有代表性。就好比2011年鄂爾多斯的崩盤，除了鄂爾多斯及其周邊地區，全國樓市穩如泰山。

另外一個原因在於廈門整年度房價表現並沒有異常情況。房價雖有反覆，但基本都處於一個相對平穩期。

表格來源於中國房價行情

最後，廈門本身有其特殊性，這一點其他城市無法參考。廈門房價之所以達到4萬多，是因為城市聚集了大量外地投資客及福建周邊人群，本地購房人群只有極少部分，加上島內面積有限，土地供應量並不大，所以房價才日漸走高。

如果你有意投資廈門，建議2018年下半年多觀察市場動向，對比挑選項目，然後等這輪迴調末尾，再行動。

但是如果你只打算購置天津本地房產的話，那麼可以鬆一口氣了。

廈門樓市是外地人群撐起來的，因此廈門對於限購這些政策更加敏感，樓市也更容易受政策影響出現波動。而天津，無論是從城市定位還是置業客群來說，都與廈門有著千差萬別，所以，廈門的樓市，可以說對於天津沒有參考性。

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