那些千辛萬苦搖到號的「幸運兒」 現在為什麼後悔了？
作者丨糍瓊 主播丨佳爺
文章約2732字，閱讀時長9分鐘左右
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人類在道德文化方面最高級的階段，就是當我們認識到應當用理智控制思想時。
——達爾文
前不久，佳爺房談走訪成都，恰逢多個樓盤千位業主集體維權，要求開發商「返還公攤部分精裝費用」以及「開放樣板間」，一時間各種消息和視頻照片傳遍網路。這不禁讓筆者想起，距離上一次來成都不到半年的時間，當時這樣盛宴是出現在售樓處排隊報名搖號的現場。
自2016年底被列入16個重點調控城市，成都一邊經歷著限價監管、公正搖號，一邊吸引人才落戶、剛需優先，這座曾經秉承「及時行樂」精神的城市顯得不再那麼悠然自得。面對優質土地供應充足、樓麵價格節節攀升、限購政策不斷加碼，持票待觀的購房者愈發謹慎，而捂盤不開也成為開發商之間不言而喻的默契，更不用提2018上半年成都慘淡的土地拍賣成交額。
眼前這個逐漸冷靜下來的市場，看上去是走向了房價趨於穩定的康庄大道。但前有北上廣深等一線城市現身說法，後有長沙、西安、武漢等二線城市比追趕超，究竟是下一輪狂歡的序曲，還是房價飛漲的終篇？手握房票的購房者又該何去何從？
筆者今年多次走訪成都，與年初樓市的高歌猛進不同，現如今售樓處再難看到人滿為患的盛況。
從萬人瘋搶，到「別讓這4個購房者跑了」
今年3月初，位於成都市東二環外的招商中央華城開盤，416套房源引來近5萬人參與搖號，中籤率不足1%。3月31日出台剛需搖號優先政策後，位於錦江區三聖鄉的龍湖天璞名邸作為「成都剛需第一搖」，普通購房者中籤率低至0.66%，剛需中籤率也不過4%。
然而，花無百日紅。5.15限購加碼後，分區調控、家庭為單位、一次只能參與一個商品房項目的登記搖號選房，加上按照棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通家庭順序搖號選房，最大限度的鎖定房票，遏制投機行為。
隨之而來的是成都剛需搖號平均中籤率升至52.17%，普通搖號平均中籤率也達到了40.81%，其中主城普通搖號平均中籤率也有12.2%，還出現了多個搖中率100%的樓盤（數據來自銳理數據）。更有個別項目出現了162套房源4人報名搖號、87套房源2人搖號的極端情況。
在這個酷熱的夏天，成都樓市終於迎來降溫。
5.15新政後成都部分樓盤中籤率
麵粉比麵包貴的時候，誰來買單？
筆者在與成都開發商的交談中了解到，目前大成都住宅存量、去化周期都處在低位。中心城區+天新新區的庫存去化周期約13.5個月，近郊、遠郊分別為7個月和8.6個月。前些年房企低價購入的土地，在市場的瘋狂搶購中幾乎已經售罄離場。
而為了守住相關部門2016年10月立下的成都房價紅線，即一刀切的13000元/平米（清水價）的新房預售價格，導致近兩年的地王和眾多高價地遲遲不肯入市，房企的拿地熱情也今非昔比。這條隱形的紅線遠低於許多項目原本申報的備案價格，甚至低於它們的拿地樓麵價。當麵粉比麵包貴的時候，誰來買單不言而喻。
2017年成都主流板塊樓麵價均破萬
資金鏈相對緊張的開發商，不願繼續捂盤累加財務成本，只好在銷售時通過裝修費用彌補利潤空間。目前成都在售項目的精裝修價格在每平米3000元以上，而據業內人士透露，實際的裝修成本大概只有500-800元。文章開頭提到的集體維權事件便是由此而起，而這也絕非個別現象。這條維權之路，一線城市的購房者早已走過，未來其他熱點二線城市，恐怕也將追隨成都的步伐。
另一方面，雖然守住房價紅線的大方向不會改變，但隨著5月誕生的天府新區蔚藍卡地亞花園城項目清水價達到17500元/平米，一刀切的限價實施方式，或許有望在未來靈活轉變，因地制宜。
房價數據背後，除了價格倒掛還有什麼？
先來看看成都最新的房價統計數據。
7月新房均價 11535 元/m2，環比上月下降13.95% 。
7月二手房均價 14102 元/m2，環比上月上漲7.54% ，同比去年同期上漲41.13% 。
（以上數據來源安居客）
總體上來看，成都新房和二手房的價格倒掛可謂是一目了然。買到一套新房的資產價值提升，幾乎可以抵上一個普通家庭幾年甚至十幾年的收入總和。這也是促使購房者一度失去理智，明知有「精裝修」陷阱依然鬥志昂揚去搶房的根本原因。
但如果從區域數據的角度深入剖析，就會發現今年上半年以來，中心城區及天府新區的新房價格基本保持在穩定狀態，漲幅較大的區域主要集中在近郊和遠郊。而核心城區的新房成交量明顯低於周邊地區，呈現「中空「特徵，成交價格則由核心城區向周邊輻射遞減。
筆者在這裡想要指出的是，綜合考慮以上因素，「新房均價環比下降「並不能直接得出房價整體下跌的結論，還有區位因素對均價權重的影響。而二手房價格雖然持續上漲，但看看成交量就不難發現，有價無市的現象正在這裡逐漸蔓延。
理性思考，珍惜房票
2018上半年，成都主城11宗土地拍賣成交中，有3宗為底價成交，溢價率最高的地塊也不過46%，遠低於去年動輒超過100%的溢價率。
5.15新政執行後的6月，成都開盤平均認購率下降為79%，除主城區認購率仍為100%以外，其他區域均有不同程度下降，尤其是遠郊已經由原來的96%降為69%。（數據來自銳理數據）
開發商謹慎拿地，購房者精心選房。成都樓市這一場「高燒」退去，各路人馬終於得以用理智控制思想，但理智並不意味著房價的暴跌。此時讓人不禁想起，那封被公認為「5.15限購升級」的助推信：
「尊敬的范書記：您好！我是一名碩士，成都戶籍的創業者。我在成華區有一套73平米的房子，一家四口在住。2017年，在成都樓市最火的時候，我把家庭的資金用作創業，而沒有加入買房大軍。為的就是能實現自己的理想，為成都做出貢獻。但是我發現，現在回過頭去，想改善家庭的居住環境，已經是不太可能了。」
成都的今天，是北上廣深的昨天。作為一個人口凈流入、GDP持續增長的新一線城市代表，市場「供不應求」的狀態短期內不會發生根本性改變，購房者想要迎來樓市的買方市場暫無可能。但隨著保障性住房、長租公寓等多樣化產品的呼之欲出，「住有所居」在這座極具包容性的城市裡將逐步實現，而尚未完全釋放的人口紅利將吸引更多的優秀人才到此，經濟發展才是城市進步的根本動力。
對於真正有自住需求的購房者，根據相關信息統計，8月份預計有26個項目入市，中心城區處於「捂盤」狀態的不少優質項目也會在下半年陸續開盤，開發商加緊回籠資金的動作是可以看出的。在這種市場狀況下，每一位購房者的房票都是稀缺資源，開發商「搶客」之戰已經悄然拉開帷幕。珍惜手中的房票、按需挑選才是正確之舉，畢竟買房對於普通家庭來說可謂是人生大事。
而同樣的劇情還在武漢、長沙等地陸續上演，但願這些城市的理智覺醒之日不要來得太晚。
天府新區某售樓處，競品項目為搶客辦起「移動售樓處」
結束語
隨著新一線城市的逐步發展，「佳爺房談」工作室也將在今年下半年陸續走進成都、武漢、長沙、杭州等城市，力求幫助更多的購房者買到稱心如意的房子。我們也將在這些城市長期招募，如果您或者您身邊的朋友與我們秉持相同的信念，歡迎聯繫我們溝通交流。
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