朋友最近買了房，邀我去他的新家看看，我一進去發現房子好像只有70多平，我就問他這房子是多大的，他說：你可別提這個事情了，房子標註的是89平，實際可居住的只有70平左右，其他的都是公攤面積，這房子太坑了，公攤面積竟然那麼多，買了之後才發現上當了。其實住房都是有公攤面積的，但是這裡面的「水很深」，我們買房時需要多加註意。

什麼是公攤面積？

公攤面積一般指整棟樓公用部分的建築面積。其中主要包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。基本上一層樓中建築面積減去幾戶人家的佔地面積就是公攤面積，常見的就是電梯，樓梯走廊以及電氣設備室等。

買房時我們需要支付面積是包括公攤面積的。很多打著小區的樓梯間寬敞，以及綠化較多等口號宣傳買房，其實這些都是會算到買房者的頭上的。有些新小區，綠化公共設施都很好，有可能180平米的房子實際居住面積120平米，這個公攤面積幾乎佔了全部面積的1/3。

說到公攤面積佔比，就必須提到公攤係數這個名詞，公攤係數指的是公攤面積除以實際可使用面積。比如上文提到的公攤60平的房子，它的公攤係數就是60/（180-60）=0.5，遠大於普通住宅的公攤係數。一般的住宅公攤係數在0.18—1.25之間，商業用房的一般在0.3—0.4之間，商業用房公攤面積較大是因為商場里經常要設置更大的通道和更多的顧客休息區以及公共廁所和消防通道等等。

公攤面積套路有多深？

正常情況下我們用到的電梯、樓道和安全通道等設施，是公用的，存在公攤費也是合理的。但是卻有一些開發商想方設法在公攤面積上動手腳。

比如在公攤面積數據上造假，由於房產銷售前由測繪公司進行實地測量，假如他們相互勾結，估計把每套房的公攤面積做大一點，買房者也覺察不到。現在房價那麼高，每戶多一點，整幢樓就會多出更多，也是一筆大的資金。

也有把公攤面積有私自出售的，由於公攤區域劃分沒有統一的標準，上一秒把校消防應急場所劃成公攤面積，下一秒可能就把該位置劃成車位出售了，住戶還是一臉懵逼的。也有一部分物業會把屬於公攤面積的午夜房、電梯間等佔用出租，這些原本都計算在公攤里的，屬於大家共有的資產，現在卻被佔用。

公攤面積這件事如何處理比較好？

公攤面積是真實存在的，小了住戶體驗不好，大了住戶需要付付更多的資金。由於現在出台的政策上並沒有對公攤面積佔比的強制性規定，只有開發商和業主約定，所以就會出現公攤面積造假和佔用的情況。

目前想要解決這些就需要做到交易信息的透明，在購房的時候開發商應該公開具體的公攤內容，比如都是有哪些設施佔了公攤面積，讓購房者可以判斷這個是否符合自己的需求。現在個別城市也在積極探索新的房屋計價模式，比如參考國外的一些方式：按照套內建築面積計價，和公攤面積分開計價，產權證上也寫明各項佔地面積大小，這樣更具有現實意義，也是未來發展的一個方向。

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