注意！這四大指標出現房價不跌不行！以廈門為例

原創：

張銀銀

槓桿遊戲

撰文|張銀銀

桿友未知生物推薦容祖兒的「空港」：這首歌改變了我之前對容祖兒只知道唱情歌的形象。（ps:歡迎桿友們點第二天的歌，或將自己的歌發給我們，可以寫句簡短的話，我們會將音樂下面原文附上）

最近廈門很火。不是房地產熱，而是因為房價有下跌。

甚至在部分媒體的報道里，廈門樓市深陷降價漩渦:整棟打折，開發商虧也要賣。當然，也有人對此有不同意見。

總的來說，廈門房價依舊是非常高的。但房價下跌了，也是事實。

一個城市房價會不會漲，有很多共識的標準，比如貨幣政策、調控政策、人口增量指標、產業和經濟增長情況、投資情況……

但如何預判一個城市房價跌，則很難說。槓桿遊戲一直在思考這個問題。因為此次媒體聚焦，我認真看了下廈門的一些數據。

就此確實發現一些有趣的指標，今天和各位桿友分享。

1、頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量。槓桿遊戲查閱廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》了解到，2017年廈門市商住用地成交30宗，總建面159.0萬平米。

而同期，2017年，廈門市商品房銷售357.9萬平米，其中住宅銷售152.2萬平米，佔比42%。

如上數據，2017年廈門新增的商住用地可建的房屋面積，已經比當年的住宅銷售面積要高。這說明，未來的供應基本有保障。

2、銷售明顯下滑。廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》披露，2017年，廈門商品住宅銷售面積152.2萬平米，同比下滑51%。

注意這個數字，降幅之驚人。如果某位桿友發現自己所在城市，住宅銷售滑坡明顯，你說開發商或地方會不想辦法嗎？

3、房地產銷售金額比房地產投資還低。廈門中原研究中心的數據顯示，2017全年，廈門商品房銷售額749億元，創近5年來新低。

而廈門2017年統計公報披露，當年廈門房地產開發投資879.86億元，增長14.9%。當然，很多朋友想說，投資金額部分未來才會變成銷售，但每一年都有投資，銷售-投資都是滾動的。所以，這還是很說明問題。

譬如，如上圖所示，2016年廈門房地產銷售額1012億元。而2016年廈門統計公報顯示，當年廈門房地產投資765.80億元。行情好的時候，都是銷售比投資多的。因為銷售立竿見影，而投資是有一定滯後的。

如果一個城市房地產投資金額比銷售額還多了，你說開發商急不急。投資的錢大部分都是有成本融資而來，必須快速周轉、回款！

4、土地出讓金接近當年商品房銷售額的60%。財務上，一個公司或者政府負債率40-60%一般認為較為合適。廈門國土房管局《廈門房地產市場2017年第四期》披露，2017年廈門土地出讓金424.1億元，同比下降13.8%。

如上所述，2017年廈門商品房銷售額749億元。據此，槓桿遊戲算出，廈門2017年土地出讓金佔到當年商品房銷售額度的56.62%。

而2016年時，廈門土地出讓金491.9億元。如上所述，2016年廈門房地產銷售額1012億元。土地出讓金佔到當年商品房銷售額度48.61%。

可見，廈門2017年土地出讓金占當年商品房銷售額的比重，上升得比較明顯。除了土地成本，房子還有資金成本、建安成本等，您說土地出讓金占當年商品房銷售金額比重過高，開發商開心否？

而上文，槓桿遊戲分析過，2017年廈門新增宅地可建面積，是高於2017年銷量的——無論從土地成本，還是從未來可供應面積上說，開發商資金和銷售都會有壓力。

說直白一點就是，如果銷售速度或者金額上不去，未來死幾家公司不是沒可能。

小結：目前來說，上面要求房價必須遏制，調控不準放鬆。如何拉動銷售的總量和總金額，成了一個問題。變相放鬆調控，可能要被問責；漲價，暫時沒有空間，也要被問責。

那麼，降價-促銷-回款，可能是部分資金壓力大開發商的唯一選擇。

綜上所述，各位桿友如果想判斷自己所在城市，或者投資標的地房價跌不跌。可以試一試槓桿遊戲今天總結的幾個指標：

1.頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量；

2.銷售明顯下滑，比如超過20%、30%，甚至更高；

3.房地產銷售金額比房地產投資還低；

4.土地出讓金占當年商品房銷售額比重較高，比如接近或超過60%。

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