東京民宿新法將民宿投資扼殺與搖籃，東京房產投資再無價值窪地？

東京新青年

沒有人比我們更了解日本

《日本民宿新法》的正式上線。

2018年6月15日伊始，

產生了一系列面向民宿業的約束法規，

致使直接傷害民宿經營者的

利益和事業前景

如果要合法合規的全年運營民宿，那麼就需要取得旅館業經營牌照。雖投資門檻需相應提高，但同時也增加了營業利潤、降低管理成本。

受2020年東京奧運會的影響，日本政府堅持以「旅遊興邦」，為日本時下第一大的經濟促進計劃。現階段因大量遊客湧入東京，東京酒店如不提前一個月預定，普遍是「一房難求」的狀態。所以旅館業普遍未來發展預期良好。

投資旅館業未來的發展前景：

一. 市場環境

1）東京民宿大範圍停業，造成普通旅館價格上漲！

隨這6月15日東京民宿新法出台，自6月15日起擁有民宿資格證才有權利在airbnb、booking等民宿搜索平台上登載入住信息，在市面上現有經營的民宿中95%以上都為無證經營狀態。

為什麼95%的民宿都無法取得民宿資格證？

因為東京民宿多是在普通居民樓中經營，會對周邊住戶正常生活產生影響，所以物業公司不允許居民樓內經營民宿。因此無法得到物業的許可。造成申請不到民宿資格證的窘境。

伴隨民宿的退場，接下來會有更多的旅館來填補廉價住宿市場。

以上為東京法務局官網 6月15日新民宿法的實施通知

2）下圖為世界各大旅遊城市酒店與廉價住宿的出售價格對比，

日本市場的價格差一目了然。廉價住宿售價上漲趨勢明顯。

數據來自世界最大住宿銷售平台（airbnb）

3）旅遊業的興盛

上圖來自於日本觀光局 赴日旅遊人數呈逐年上升趨勢

隨著持多次往返簽證的遊客和代購數量的激增，選擇廉價住宿設施的顧客群體數量穩步上升。這種價格實惠、可自主烹調等生活感十足的旅館將會更容易讓消費者接受和喜歡。

旅館項目提案

目前市面上出售中的旅館價格普遍偏高，其原因不外乎可選擇的數量少，而且買主多，所以優質房源特別搶手。

為了得到優質且性價比高的物業，我們通過大量的資源，才從中找到在價格上很有競爭力的理想物業，並將其在原有基礎上改造為普遍低於市麵價格的優質旅館。

建築年：1992年（新耐震基準）

現狀：辦公室、住宅

朝向：南向

土地面積：108.46㎡

建築面積：438.77㎡

現掛牌售價：29,800萬日元（1809.62萬元人民幣）

預估成交價格：27,000萬日元（1639.6萬元人民幣）

61.54萬日元/㎡（4萬人民幣/㎡ ）

預計裝修改造支出：3,000萬日元-5,000萬日元

總投資預算：30,000萬日元 – 32,000萬日元

構造：地上五層地下一層

交通：上野車站徒步5分鐘

台東區東上野2丁目

位置介紹

上野車站

以上為上野車站主要線路圖

以及到達主要交通樞紐的時間列表

上野公園 徒步距離：8分鐘

上野 阿美橫町商店街 徒步距離：4分鐘

上野丸井百貨 徒步距離：5分鐘

上野西郷綜合飲食城 徒步距離：7分鐘

國立西洋美術館 徒步距離：12分鐘

東京文化會館 徒步距離：11分鐘

台東區區政府 徒步距離：6分鐘

上野的交通十分便利，從這裡可以直接乘坐電車快線，直達羽田和成田國際機場。而且這裡的人文氣氛濃厚，生活感十足。有多個文化底蘊濃厚且歷史悠久的美術館和博物館，這裡的上野公園也是魯迅筆下「藤野先生」出現的「緋雲」的櫻花聖地，非常壯觀。在阿美橫町可以買到北海道鱈場蟹在內的各種日本物產。

融資（貸款）購入預案

現掛牌交易價格：29,800萬日元（1809.62萬元人民幣）

預估融資金額：18,900萬日元（經銀行確認可貸款金額）

以下全部概算按照預估價格概算

還款年限：15年

融資利率：2.6%（2.5-2.8%因浮動利率與實際可能有差異取中值2.6%）

還款方式普遍為：等額本息

總投資合計：13,308.24萬日元（808萬人民幣）

收益預估

一.毛利潤計算

a.在同一地域房產出租價格的2倍作為民宿毛利潤進行概算。

（一直以來，熱點旅遊地域民宿出租價格的普遍演算法）

（數據來自中介內部網路，為同一地域的租金價格）

b.紅框內是每平米每月的出租價格，取最低值的0.5萬日元/㎡/月

c.我們按照總建築面積的80%，來計算實際房產民宿經營的使用面積。

438.77㎡ * 80%=351㎡（使用面積）

a* b* c=2倍 * 0.5萬日元/㎡/月 * 351㎡=351萬日元/月（毛利潤）

二.日常費用的計算。如果是一般旅館經營，在不同季節的情況下，水、電、煤氣、洗浴用品、常用物品的損耗等費用不盡相同，大約是毛利潤的15%左右。

三.民宿管理公司的管理運營費用是毛利潤的20%。

核算

總支出費用比：20%+15%=35%

每月毛利潤*月加算總支出比=月加算總支出

351萬 * 35%=122.85萬日元/月

每月毛利潤 - 月加算總支出 =351萬日元 – 122.85萬日元 = 228.15萬日元/月（月純利潤）

月純利潤 *12月=年純利潤

預計旅館營業額的純利潤為：2,737.8萬日元/年

日常費用

年純收益=--=2,026.4萬日元（123.05萬人民幣）

純回報率=年純收益/總投資=2,026.4萬日元/13,308.24萬日元=15.2%

年純回報率精算：15.2 %

物業出售原因：賣方2年前購入此處物業，原本準備自行經營旅館，因賣方公司流動性不好，所以在出售手中物業。

更多此項目詳細信息，

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