地價腰斬，樓市被傳「崩盤」，這座城市的房價透支程度全國最高！

近日，沉寂許久的廈門樓市再度成為熱門。據自媒體文章，廈門島內房價每平米已經下降了1萬-1.5萬/平米，島外下跌6000-1萬元/平米，地價已經回到2萬以下，相比2016年頂峰接近腰斬。隨後事件發酵，後經重多媒體傳播，事件逐漸被傳成全國房價收入比、房價租金比都排名前列的廈門「樓市崩盤」。

不過，自2016年8月廈門宣布執行樓市調控以來，歷經3次升級。同許多房價過高的一、二線城市一樣，調控政策帶來了市場的降溫。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進接受《華夏時報》記者採訪時表示，廈門樓市確實有降溫現象。但目前只不過是價格的調整，市場信心沒變，周期性的調整並不代表市場的崩潰。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對記者指出，廈門的房價目前下降不多，但未來有有可能向廊坊看齊。隨著2017年以來政府對住房投資投機的嚴控，廈門房價的下跌成為必然，未來預計將有更多房價虛高的同類城市如珠海、三亞等，房價面臨理性回歸。

樓市低谷期，開發商降價賣房

據易居研究院智庫中心數據，2018年廈門6個區當中新建商品住宅價格四跌二漲，跌幅最大的思明區2017年均價55427元/平米，是全島各區中最高的，而2018年前7個月單價下跌一萬，只有45547元/平米。跌幅第二名是湖裡區，下跌8000元/平米左右後價格反超思明區，列全島第一。海滄區和集美區價格也略有下降，而同安區和翔安區價格微漲了4000元/平米和2000/平米。

房價下跌的同時，成交量也有所萎縮。易居研究院發布的百城住宅庫存報告顯示，自2016年11月開始，廈門新建商品住宅成交量下降到8萬平方米，之後大部分時間成交量都沒有超過10萬平方米。

不過隨著價格的降低，一手樓盤的庫存逐漸在減少。例如海滄區的海投湖海莊園，年初開盤的價格是3.6萬元，目前售價為3.3萬元。「現在57平米的小戶型已經賣完了。」《華夏時報》記者致電售樓處時，一名銷售人員表示。

二手房方面，根據安居客網站，廈門二手房在2017年5月達到頂點48690元/平米後，幾乎一路走低，到今年5月份跌破45000元/平米，而後開始回升。

這種市場冷卻的趨勢也傳導到土地市場。廈門土地拍賣的高潮在2016年8月26日出現，島外6幅商住地塊中5幅超過3萬，最高達到3.8萬/平米。然而兩年之後，2018年7月2日，同安區和翔安區新拍出的5幅地塊中有4幅價格低於2萬，重回「1」字時代。

限購-解封-限購的輪迴

在上一輪樓市周期中，廈門是漲幅最高的城市之一。住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組的大數據房價指數顯示，從房價絕對水平看，2018年6月，廈門二手房單價中位數是38616元/建築平方米，居全國第4位。前3位分別是北京、深圳和上海，其中北京達達59138元/建築平方米，第5位是杭州。

從房價定基指數看，廈門本輪房價的「高峰」出現在2017年5月。從2010年開始為期4年的限購期，2015年1月初廈門全島放開限購，不少樓盤價格在短期內飛漲到近5萬，僅次於北上廣深這些一線城市。

不過，2016年9月份調控開始，廈門重新恢復限購，在10月5日以及2017年3月24日、28日又升級調控，最終形成了史上最嚴格的「四限」政策。限購方面，本地戶籍成年人限購1套住房，居民家庭限購2套住房；非本地戶籍居民家庭需前4年內在廈門逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明才可購買1套住房；限售方面，新購住房需取得產權證後滿2年方可上市交易。同時，實施「認房又認貸」的差別化住房信貸政策，新房和土地出讓也都限價。

到2017年中，廈門樓市上漲的腳步停止了。「這樣嚴厲的政策下，外地需求基本沒法購房了。」鄒琳華表示，與北上廣深等高房價城市相比，廈門人口規模相對較小，剛需相對不足，高房價主要靠外來投資投機需求支撐。和廈門房價同等級的城市，人口大都在2000萬上下。

潮水退去，誰在裸泳？

廈門環境、氣候宜人，是一個風景優美的旅遊城市，但除了旅遊業以外，能夠真正支撐的產業卻很難見到，人均可支配收入方面，廈門2018年上半年為26600元左右，與南京相近，不及杭州的33867元和深圳的29799元；而且，島內面積狹小，土地供給也缺乏彈性，這些原因導致高房價收入比成為了當地樓市的標籤。

中房智庫研究院發布的《2017年全國35個重點城市房價收入比報告》顯示，廈門2017年房價收入比為25.15，列全國第五位，排在前列的除了一線城市北上深以外，只有同樣是「炒房」重地的三亞。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的2018年1月大數據房價租金比中，廈門以1100高居榜首，幾乎是北京的一倍。

而在易居研究院發布的「全國40城房價透支程度排行榜」中，房價透支程度前三名的城市是廈門、天津和石家莊，其中廈門的房價透支程度最高，對比第二名的天津得分高出近70%。這一數據主要是根據當期房價收入比的偏離方向得出，反映出樓市的泡沫已經偏高。

嚴躍進也指出，此前廈門房價上漲態勢比較明顯，下跌基本說明調控政策到位了，價格下跌是好事，擠掉了價格泡沫，這方面是值得肯定的。不過並不等於「崩盤」，房價泡沫擠掉是價格虛高的部分減少了，然後市場交易依然存在。從廈門市場來說，購房需求依然強勁，只是限購太嚴厲了。若是後續限購也取消了，價格也跌了，但交易依然很低，這個時候可以認為有一定的崩盤跡象。短期一兩個月的價格下跌，還是得理解為價格的調整。

責任編輯：李明徽；主編：陳岩鵬

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