徹底變天！中國樓市開始重大轉向！

樓市發展模式出現重大轉向信號！

8月4日，深圳市人民政府正式下發了關於《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應和保障體系的意見》。

作為一線城市的深圳歷來是中國改革重要之前沿陣地，深圳這次住房制度改革雖有試點的意思，但是基本反應出了決策層對於住房發展的輪廓勾畫，接下來中國樓市發展模式將迎來新篇章，深圳《意見》的發布標誌著中國樓市發展模式開始了重大轉向！

中國樓市過去的模式

從深圳這次《意見》的全名能看出些端倪，白紙黑字寫的很明白，深化住房制度改革。改革就是要變化，變得和以前的模式不同。過去中國房地產的發展模式學習的對象是香港。一言蔽之，香港主要是以商品房供應為主。香港供應房子類型層次非常分明，公屋—居屋—夾屋—私屋，香港是擁有保障房的，香港地區的住房保障制度的探索始於上世紀中葉，期間先後興建用於出租的公屋和直接出售的居屋。為什麼說香港是以商品房供應為主吶，這是因為香港地區堅持房屋供應以私人機構為主導，房屋政策不應妨礙私人房地產業的發展，因此香港地區的保障住房以租賃的公屋為主，自有產權的居屋覆蓋面有限、定價較高且供應服從於私宅市場。甚至在2003年到2010年之間停止了保障類型住房居屋的供應。從2011年開始又開始了提供新居屋計劃。從中國樓市過去的發展來看，主要學習的香港模式，即以商品房為主導的住房體系。

中國樓市的新模式

觀察樓市要有更寬闊的視野和更大的格局，比樓市更大更長遠的目標是城市化。城市化是中國以後發展的必由之路。之前的文章分析過，樓市的政策都將圍繞城市化制定。既然城市化已成定局，那麼一定要解決進入城市中所有居民住的問題。住的問題比較複雜，涉及高中低各種收入人群住房問題。而過去以商品房為主的供應模式顯然不能顧全大局般的解決所有住的問題。因此需要新模式的誕生。而從深圳這次《意見》的相關規定看，最新請的老師是新加坡模式。

這是深圳住房供應類型的圖表，非常清楚，在人才住房和安居型商品房兩類的保障性供應上，加在一起的份額是40%。這類保障性住房的學習對象就是新加坡。新加坡不是第一次做中國老師了，在1994年房改啟動之時，中國試圖效仿新加坡建立「經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系」，但後來因為種種原因，最終走向了依靠土地財政的發展模式。新加坡模式被無限期擱置。沒想到多年之後新加坡模式在深圳被重新喚醒！

新加坡政府為百姓建造的保障性住房，叫「組屋」。儘管叫法不同與深圳的安居商品房和人才住房大同小異。由於以價格低廉的土地為基礎，為百姓建造房屋。所以土地便宜，房價也不高，政府就把這種廉價房子賣給老百姓，大概新加坡一套「組屋」的房價大約是家庭年收入的4到5倍，為了讓居民擁有居所，國家對購房者予以補助。目前大部分的新加坡居民住在政府提供的「組屋」里，「組屋」5年內不可在市場出售，但可以退還給政府。「組屋」在購買5年之後可以出售，但政府將按照市場商品房價格徵稅，以作為政府當年補助的回報。

「組屋」的相關規定的內容是深圳的一個模板，來看深圳是怎麼規定的：出售的人才住房和安居住房在一定的年限內封閉流轉，封閉流轉期間，需要轉讓的，應該向符合條件的申購對象轉讓，或由政府按規定回購。購房人在購房之日起，在深圳累積繳納社保15年，或者年滿60歲且購房滿10年，符合相關規定條件的，經政府批准可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定的增值收益。

雖然不是完全一樣，但是大致的思路和出發點大同小異。都是具有保障性質的住房，政府提供一定的優惠，在封閉時間內流轉，達到一定年限和條件可以上市流通。但是前提要交給政府一定的費用。提醒大家，深圳的公共租賃住房也可以理解為是香港模式，香港的公屋與公共租賃住房承擔的功能相似。香港模式與新加坡模式根本的區別在於：在保障房方面，香港是以公屋這種用於租賃的住房為主要供應方式，而新加坡是以組屋這種用於出售住房為主要供應方式。還有目前積極推進的共有產權房，也有新加坡模式的影子。不過這次深圳的《意見》沒有提共產房，但是其它的文件中，深圳市已明確是試點城市之一。

中國的樓市政策具有絕對的中國特色，雖有學習，但是不會完全生硬的照搬。這裡融進了很多的智慧。所以完全理解為徹底學習新加坡模式是不對的。考慮的太片面，中國的國情要遠比面積和人口更小的城市國家新加坡複雜太多，儘管兩國有許多相似的地方。

中國樓市僅僅是學習新加坡模式嗎

從中國在人口凈流入城市發展租購併舉的戰略來看，大力培育和發展租賃市場，是學的德國模式。而德國租賃市場的發達有其自有的特殊的原因。包括我們的戶籍制度與德國也完全不同。所以學習德國的關鍵點是學習他們對租賃市場的嚴格規範，以及租賃市場的規模。與學習新加坡一樣，也不會完全的照抄。同時在區域發展上，中國也在向日本的都市圈模式努力。但是我們的都市圈戰略有自己的考慮，原則是取其精華，去其糟粕。所以未來中國樓市模式是結合自己的條件，集合很多成功國家優點的全新模式。

寫在最後：

早在租購併舉出來不久，就不斷開始提醒樓市的玩法要變了，這次深圳的樓市新政又是一標誌事件，遊戲規則既然要變，就要適應新規則，沒有人想成為第一批被遊戲淘汰的人。遊戲一旦啟動，總要有贏家和輸家。你做好準備了嗎？

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責編｜伯林

校對｜甘雨

部分圖片來源網路

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