碧桂園「五星期的家」里，也藏著最真實的中國

碧桂園是宇宙級大房企，成為受眾最廣的「三億人都在買的開發商」。在碧桂園眼中，三四五六線城市的韭菜，一望無際，必須要快馬加鞭，高周轉磨快了鐮刀。

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文/金融八卦女主創

碧桂園日前發文成立「碧桂園集團安全生產委員會」，並確定每年7月26日為「碧桂園安全生產日」。

因為風口浪尖上的碧桂園，不停在出事。連楊國強先生也表示，不知道是為什麼。

8月1日下午14:30分左右，江蘇啟東碧桂園中邦上海城二期工地內，濃煙滾滾，一正在施工的建築樓頂發生火災。

碧桂園的樓，除了會起火，還會塌樓。

4月7日，廣西崇左碧桂園項目二期一工地發生坍塌，致1死1傷。

6月24日，上海奉賢區碧桂園在建小區工地發生模架坍塌事故，致1死9傷。

7月2日，位於河南省安陽市中華路的碧桂園在建工地發生火災。

7月12日，碧桂園杭州蕭山項目地基裂痕，路面塌方，讓緊鄰項目的一棟三層小樓成了危房。

7月19日，河南省淅川碧桂園工地發生火災。

7月26日23時40分許，金安區碧桂園·城市之光建築工地發生一處圍牆和活動板房坍塌，導致6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重。

碧桂園在地產行業內，是以「高周轉」出名的宇宙級房企。

但是注意了，這「高周轉」，是針對三四五六線城市的。

look！碧桂園著名的通宵出圖文件：

在三四五線城市，拿地的當天就要出圖，第二天就要快速開工，3個月內就要開盤幹完，伴隨著一系列內部文件的出台，碧桂園嚴格執行456獎懲戰略。

大家在看圖的時候，不要忽視了下面的說明——以上獎懲針對三四線城市好房子項目，一二線會參照此方案另行商定實施辦法。

碧桂園到底在三四五線城市拿了多少地？

碧桂園成為宇宙級房企，高周轉的前提是地囤得多。

碧桂園的囤地，是集中在三四五六線城市的。

財報數據顯示，截止到2018年二季度，碧桂園土地儲備總量為約2.82億平方米，2017年歸屬股東的新獲取土地預期建築面積為10145萬平米。從拿地數量方面進行跨年度縱向對比，2017年碧桂園採取了更加積極的拿地策略，2017年合計拿地881宗，較2016年增加了468宗，增幅高達113%。

三四五六線城市的剛需，被碧桂園瞄準了。

在房產大潮第一波的時候，人們是要房不要錢。

等到經歷了開發商修建的回遷房各種漏水，沒物管，亂搭亂建之後，第二代拆遷者是要錢不要房。手裡厚厚的一疊票子，自己想買哪裡買哪裡。

城鎮危房舊房的改造已經由2014年6%的貨幣化安置率一路飆升到2018年一季度的80%，甚至在部分地區這個數據實現了100%全覆蓋。

在棚改的政策驅使下，三四線城市的「房二代」們，一邊面對的是被收走的老房子，另一邊面對的是被注入的巨資。

在被動失去房源的情況下，對於拆遷戶來說，房子就成了剛需，手中的資金就是房市的需求容積，隨著棚改範圍擴大，剛需上升，再加上房企和消費者恐慌心理的一波助攻，以宜居、養老為賣點，吸引三四線城市周邊的省會城市投資客湧入，形成逆輻射效應。

由此，越來越多的人力和熱錢湧入三四線樓市，碧桂園從北上廣深市場退一步，看中了三四五線城市的這波韭菜。

天下武功，唯快不破。碧桂園割韭菜，也是要在三四五六線城市求一個快字：在中央提出一系列穩房價的政策下，一線城市房價冰凍，二線城市房價淡定，三四線城市的癲狂就顯得格外引人注目。

前幾日，中央政治局會議傳達出堅決遏制房價上漲的精神，短短几個字縱比去年的遏制房價過快上漲，顯得驚心動魄。無論快慢，都要堅決破除非自然性增長空間，是中央下達的決定。

在此情形下，棚改貨幣化的貸款審批許可權，已經逐漸在2018年二季度開始後總體收緊至國開行總行層面，僅留下部分地區依據具體形勢做特殊處理。棚改貨幣化降溫，意味著三四線城市需求即將回歸理智。

再加上，由於經濟發展不夠成熟，就業環境相對落後，三四線城市的人口凈流出明顯，且這一勢頭將持續，在這種環境下，棚改貨幣化帶來的三四線城市房價節節上升，兔子尾巴長不了。

所以，宇宙房企碧桂園，盤算的是三四五線城市的韭菜收割戰，以高周轉帶動高成交量，趁著三四線城市房價還沒涼涼，高位拋出才是正解。

碧桂園的思路，在這裡和拼多多相遇了。

知道中國有多少人月收入在3000以下嗎？

知道有多少人買不起立白嗎？

所以我們賣立日給他們啊！

這是八億人口的市場！

知道中國有多少人祖祖輩輩都在三四五六線城市生活嗎？

知道他們的子女在一線城市打工賺了錢，就要為他們葉落歸根的上一代買房嗎？

知道他們不懂戶型，不懂建築質量，只看大品牌嗎？

碧桂園是宇宙級大房企，成為受眾最廣的「三億人都在買的開發商」。在碧桂園眼中，三四五六線城市的韭菜，一望無際，必須要快馬加鞭，高周轉磨快了鐮刀。

在專屬於三四線城市的極致高周轉策略下，碧桂園真的會在三四線城市給你一個五星級的家嗎？

嚴格的綠黃紅燈考核制度

馬上開工就綠燈，開不了黃燈，延誤多少天就紅燈，免職就行，直截了當。

還有霸氣側漏的「3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用」。

碧桂園還發布了與高周轉匹配的激勵和懲罰措施，主要針對三四五線城市的項目總經理。如：項目摘牌到開工超過40天即撤職、開工工期大於7個月，項目總撤職。

更早之前，碧桂園「從拿地到示範區30天開放」的速度，不能通宵出圖的設計師，不能一天修出一層樓的建築商，都在耳朵里灌滿了甲方爸爸的聲音：「你看看人家碧桂園！」

所以，報建要快，要跳起來做，不能拖。

出圖要快，建修要快，銷售要快。

任何部門都要為高周轉讓路，強大的利益驅使一台寶馬車要開出保時捷速度。

全車上下零件熱血沸騰，雞血足足的極限運轉，咆哮著，咆哮著沖向目標。

還要看紅綠燈嗎？還需要看道路限速嗎？還有規則不可以突破嗎？

還要啰啰嗦嗦的，添堵的監理幹嘛！就因為國家法律硬性要求要監理嗎？

早在2014年，碧桂園已經做出了一個「艱難的決定」：項目監理要自己做。

一個工地上通常有三方：甲方、監理和施工方。

甲方是開發商。

監理是裁判員，代表未來業主盯著，求快求省，不能偷工不能減料。

施工方是球員，要快要省，被抓住了認罰，沒抓住就算贏。

據媒體報道，當時楊主席算了一筆賬，如果一年開發1000萬平米的，監理費按10元/平米收取，那如果所有監理都自己來做，碧桂園將多出1億利潤。

「那些請來的監理就是混日子，素質低下，整個行業都看不起他們，憑什麼每年從我們這兒拿走一個億。」更重要的是，楊主席發現，如果碧桂園自己做監理，可以大大提高項目進度——進度是碧桂園項目管理的靈魂。

地產行業內公開的秘密，可能工程質量太五星級了。監理這個角色，逐漸名存實亡。這叫「自監」，有些叫做「監理一體」。碧桂園的土建工程師們通常都兼職做監理。

有高債務壓力，有同心共享的高周轉動力，再把監理（裁判）攆下台，自己干裁判。

楊國強說，一切為高周轉讓路。

於是就有了碧桂園速度。

碧桂園速度說，不要讓監理拿一個億！

於是就有了業主為這省下的一個億買單。

八妹自己的親粉絲，也有中招的碧桂園業主。

不怕你價格貴，就怕你質量渣

在中部地區某地級市，碧桂園別墅項目自入駐以來，已經在該市取得了較大的市場佔有率，在別墅市場，碧桂園屬於先行者和主要玩家。

一位在省會城市國有企業工作的A女士，就受到周邊地級市碧桂園別墅項目的吸引，來到該市看房。該市一直是省會城市輻射圈的中央城市，在地理位置上有天然的優勢，可以說是省會城市後花園，本身就風景宜人。

A來到該市的碧桂園別墅項目，考察發現，碧桂園景觀做得十分到位，別墅群排列考究，環藝設計精緻，綠化也讓人賞心悅目。雖然價格上還有一定的商討空間，但是基於好的景觀，和對碧桂園大房企的信任，稍作考慮，也簽了下來。

房屋實際交付後不足半年，該房屋就出現牆壁滲水的問題，當時以為是自己使用不善，造成的人為損耗，沒想到問題批量產生，這才維權。更可怕的是，房屋滲水只是小事，同一批別墅，有的還出現了基地不穩的問題。

高周轉周轉到開盤為止，物管可不會高周轉

八妹採訪過南方某省的三四線城市外地經營生意的B先生。他同樣榮回故里，購入了碧桂園商品房。

交房不到半年，27層的高樓，竟然出現了屋頂掉瓦的現象，半年之內掉了兩次。找到物業交涉，也因為流程周轉，拖了接近兩個月才有實質性的回復和處理。碧桂園的庫存高周轉，可是物業服務效率卻周轉不靈。

八妹採訪的北方某三四線城市C先生，真實拍的圖片，密集恐懼症看了都要犯病，C先生購買了當地碧桂園均價一萬元左右的商品房樓盤。

當他帶著喜悅的心情回到家，手舞足蹈之間發現了樓道裡面掉瓷磚的事情，一晚上就掉了十一塊，作為密集恐懼症患者的我，也是帶著雞皮疙瘩在寫這件事。

更可怕的是，用手一敲，樓道牆壁空心感十足。客戶集體維權找到物業，物業又開始了議論程序性地推諉，事情持續了一個半月還在解決中。

這一切的質量問題，都是碧桂園高周轉的多米諾骨牌。

一台所有零件超負荷運轉，咆哮著跑出保時捷速度的寶馬，不會散架嗎？

水泥需要時間才能凝固，基坑需要時間才能封蓋，設計需要時間才能琢磨，白加黑的高周轉，周轉出了宇宙房企，周轉不出來合格產品。

一位選擇了碧輝園三四線城市項目的上海外企工作人員D先生，說出了心裡話：

「碧桂園在三四線城市拿地上有一定的優勢，地段相較於其他的開發商來說，比較和我的心意。我買這套房子，是給母親回故鄉養老使用，母親年紀也大了，老年人也不想等那麼久，碧桂園宣傳也很到位，加上碧桂園以豪宅做噱頭來滿足我們的虛榮心，跟駐紮在三四線城市的地方企業比，想想還是碧桂園是輻射全國的大企業，於是只好選擇了碧桂園。」

碧桂園速度的塌樓+起火的工地，終於釀造出全國各地+馬來西亞的投訴潮。BUT，who care?

江蘇太倉、河南鄭州、四川瀘州、安徽阜陽、浙江杭州......甚至遙遠的馬來西亞，都出現了碧桂園業主不滿房子質量，拉著大橫幅討說法。

有曝光就有反曝光。

碧桂園的危機公關手段也堪稱嫻熟。

碧桂園舉辦了知名媒體走進碧桂園的活動。

活動行程安排地舒適而貼心，專門有負責人持續跟進，要打好這場輿論戰，給媒體的照顧果然必不可少。

除了細緻的活動安排，闊氣的伴手禮，跟宇宙級房企的level相稱。

這樣的規格，明眼人一看就知道已經嚴重超過正常的媒體接待標準，疑似「收買」媒體，強勢為自己控評洗白的野心，很快就暴露在公眾面前。

此時此刻，莫先生的鞠躬再真摯，碧桂園的道歉再誠懇，發布會上的承諾、反思和解釋再響亮，是不是也顯得有幾分好笑。

所謂：天下最笨楊國強，不知妻美劉強東，普通家境馬化騰，悔創阿里傑克馬。

八妹走訪過的碧桂園，廣告的攻勢那叫個鋪天蓋地。

先修樣板區，景觀高大上的營銷手段，碧桂園能在三四線城市傲視群雄，除了以精緻的景觀吸引客戶，還配有符合客戶心理預期的宣發手段，在宣傳字眼上，很能找准三四線城市客戶好面子的痛點，加上自己的品牌效應，從宣發上帶給三四線城市客戶購房的地位象徵和心理滿足。

廣告轟炸力度大，為求萬人空巷的搶購，而加油添醋，接下來就是比五星級的坑更大的坑了，在河北邯鄲出現的碧桂園天璽事件——

要麼是配套設施的不足亟待完善，要麼是房屋質量本身的問題。

除了邯鄲，全國各地都曾經爆發上規模的群體性維權事件。

業主找不到物業，投訴不了企業，轉而向媒體求助。

據媒體公開的統計數據顯示，目前涉及負面樓盤包括：河北邯鄲、河北邢台、廣東韶關、廣東台山、廣東雲浮、安徽亳州、安徽六安、安徽蕪湖、安徽安慶、安徽阜陽、江西宜春、江蘇寶應、江蘇無錫、江蘇如東、江蘇太倉、江蘇靖江、浙江杭州郊區、浙江溫州、山東青島、湖南邵陽、湖北武漢郊區、湖北宜都、河南鄭州、福建永春、福建泉州、福建三明、四川南充。

三四五六線城市的韭菜鬧騰得再厲害，看碧桂園用金額巨大的廣告費+香奈兒一一封口。

拼多多瞄準廣大中低收入消費者，沒有錯。

錯在價廉物不美，銷售山寨，惡意模仿品牌。

碧桂園把房子賣給三四五線城市，沒有錯。

錯在任意壓縮工期，製造五星期的家。

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