中洲香蜜湖舊改「慌」了，花式動員求籤約

日前，福田區城市更新局給僵持13年的華泰小區下了最後通牒——如近期仍無法達成共識，將考慮調出計劃。3公里外的中洲「慌」了，「請珍惜『舊改』末班車，政策不等人，時間不等人。」

「全市舊改項目補償標準最優越」的龍溪花園，何以至此？

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政策不等人，珍惜舊改末班車

「您簽約，與舊改更近一步；您不簽，與棚改更近一步。」

早在2017年8月，樂居就在香蜜湖龍溪花園內看到，項目主導開發商中洲花式拉橫幅，「提醒」業主登記舊改意願——「政策不等人，時間不等人，就高不就低，放心來簽約。」

福田龍溪花園是深圳市2010年首批8箇舊住宅改造小區之一，其他7個分別是南山鶴塘小區、南苑新村；福田華泰小區；羅湖金鑽豪園、木頭龍小區；鹽田海濤花園、橋東片區。

7月23日，福田區城市更新局給華泰小區下了最後通牒——「如近期仍無法與全部住戶達成簽約補償共識，我局將按有關規定，考慮將該項目調出城市更新計劃。」

3公里外的中洲「慌」了。

「請珍惜『舊改』末班車，政策不等人，時間不等人。」樂居走訪發現，龍溪花園小區內樓體、公告欄、路燈，鼓勵業主簽約的橫幅鋪天蓋地。最為矚目的當屬華泰小區的最後通牒。

管理處公告欄里，「華泰小區舊改或將被清退調出更新改造計劃」被大寫加粗，後綴是三個驚嘆號。「這是繼《意見》實施以來的政策延續，也對龍溪花園舊改項目敲響警鐘。故請尚未簽約的業主從大局出發，抓緊簽約，再沒有比現在更好的簽約條件了。」文末，中洲情真意切，「懇請業主明鑒！」

上述《意見》即《深圳市福田區城市更新局關於進一步推動福田區城市更新工作的若干意見》，由深圳市福田區城市更新局於2018年6月29日發布，7月10日起施行。

根據《意見》，已列入城市更新單元計劃的舊住宅區，確定長期未有任何進展的，可按程序調出計劃，且已取得的相關批複文件即時失效，3年內不得再申報更新單元計劃。

龍溪花園舊改辦公室門前標語，「保全舊改，加快簽約」

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房價暴漲數輪，8年簽約78%

龍溪花園，位於深圳傳統豪宅片區福田香蜜湖街道農林路，毗鄰香榭里花園、香域中央花園、東海花園等豪宅。在深圳高級中學的加持下，學區內住宅，不論新舊，房價「高燒不退」。

2010年3月，深圳市規劃國土委啟動89個城市更新項目，龍溪花園位列其中。打著「拆遷」概念的老房子，房價一夜暴漲。

來自廣州日報的報道顯示，2009年年初，龍溪花園均價約1.1萬/平。次年納入舊改計劃後，一間90平的三室兩廳，單價飆到3萬/平，總價270萬。拆遷光環籠罩下，龍溪花園成為中介熱推項目，而拆遷戶普遍惜售，房價水漲船高。

2014年12月，一網友在房網論壇發帖稱，龍溪花園改造效果圖看上去高大上，「這房子要是建好了，單價不得5萬+啊。」

當然，這位網友的設想還是保守了。今天，香蜜湖片區二手房均價約11.4萬/平。舊改意願還在徵集，樓齡二十餘年的龍溪花園房價已輕鬆突破10萬+。鏈家APP顯示，一套最新掛盤房源，面積102.3平，總價1530萬，單價約149560元/平。

10萬+的「豪宅」

房價一天一個樣，舊改一年一個樣。

龍溪花園建於上世紀90年代初，一共38棟近600戶。項目更新拆除用地面積61455.3平，計容積率建築面積225370平，容積率4.57，提供住宅21.05萬平（含保障房2.25萬平）。

中洲方面稱，龍溪花園是全市舊改項目中補償標準最優越的項目，「這充分體現了中洲的極大誠意。」截至目前，深圳城市更新項目中，拆賠比最高的是南園新村。當時，「行業龍頭」與「舊改王」展開拉鋸，「勁爆讓利」，開出1:1.4的賠償標準。

對於開發商釋放的誠意，部分業主並不買單。龍溪花園以3-5層的小洋房為主，容積率小、樓間距大，居住體驗好。「老幹部在裡頭種菜種花種果樹，頤養天年，好不自得，」一業主表示。

帶花園的三層小樓

樂居從項目舊改辦公室獲悉，截至8月2日，龍溪花園簽約率78%。

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退出機制不完善，沉沒成本誰擔？

「調出計劃已經不是一個新事物了，」深圳市城市更新房地產諮詢服務有限公司總經理宋留強回憶，早在2013年，深圳就已針對部分長期無進展的舊改項目做過一次清理，「當時用的詞叫『清退』。如果嚴格執行，很多長期推不動的項目都在清退之列。」

最近一次大規模清退，發生在去年。

2017年4月，深圳市規劃國土委印發《關於規範城市更新實施工作若干問題的處理意見（一）》（以下簡稱《處理意見》），提出各區應加大城市更新單元計劃清理的力度，形成倒逼機制，促進項目實施。

《處理意見》要求，對於70個歷史遺留項目及納入2010年結轉和實施計劃等原先由各區申報的更新單元，各區應梳理進展情況，對於長期無法推進、實施存在困難的更新單元，應在2017年6月底前進行清理，調出計劃。

宋留強認為，清退能否得到嚴格執行仍存疑。「華泰項目的調出，在我記憶里應該都有3次了。多次表態而沒有執行，也產生審美疲勞。」

「在城市更新運作體系里，原先的設計是一二級聯動，前期的投入要靠二級的開發實現。一二級聯動的周期非常長，至少需要5-8年，動輒8年甚至10年以上。這麼長的周期中，把一二級聯動放在一塊，前期投入靠8年之後的收益變現，這本身就具有非常大的不確定性。」

除去本身的不確定性，舊改項目終止、退出機制的不完善，也導致了巨額的沉沒成本。據南方都市報消息，在木頭龍項目，開發商投入金額高達12億元。「如果尊重市場，就要遵循投入自負、風險自擔的原則。但是，木頭龍的投入成本已經大到成了社會問題，誰來承擔沉沒成本？政府不願意擔，開發商擔不起，老百姓更不願意了。」

值得注意的是，根據福田區城市更新局發布的《關於進一步推動福田區城市更新工作的若干意見》，調出計劃後，舊住宅區如需改造，將優先按照棚戶區政策實施改造。「我始終認為，政府主導和市場主導，不應該是互相排斥的狀況，而應該互相補充，政策不應該是非左即右或者非右即左。」宋留強強調。

蒸魚 | 編輯

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