節節敗退的戰爭，正在消失的樓市接盤俠
人口，是一切經濟活動的基礎。具體到房地產行業，「長期看人口、中期看土地、短期看金融」已成為共識。
近年來，關於人口老齡化、生育意願降低、非核心城市人口凈流出的報道時常見諸報端，各方對青年人口佔比大幅下降帶來的經濟社會發展問題的焦慮從未停止。適齡人口減少，房地產需求降低，將會影響到地方政府的土地財政收入，制約區域經濟的發展。
簡而言之，消失的接盤俠，是當前樓市最大的擔憂之一。
2008-2017年中國人口總量及增速
數據來源：國家統計局
未富先老，高房價誰來買單
國際慣例認為，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%，即意味著這個國家或地區的人口進入了老齡化社會。
當65歲及以上老年人佔比到14%，進入深度老齡化，20%以上為超老齡化。照此推算，中國從2001年已開始步入老齡化社會，正在深度老齡化的過程中。
2008-2017年中國60歲以上人口數量及佔比
數據來源：公開資料整理
截止2017年，中國65歲以上老年人口已達1.6億，老齡化人口佔比約11.5%。有機構預測，到2050年老齡化人口佔比將達3.6億，屆時每4個人就有1個65歲以上的老人。
聯合國《世界人口展望（2017修訂版）》預計中國將在2034年前後進入超級老齡化社會，2050年達26.3%，到2060年後逐漸穩定在30%左右的水平。
2008-2017年中國65歲以上人口數量及增長率
數據來源：國家統計局
數據顯示，2008年到2017年十年間，中國60歲以上人口的比例從12%攀升至17.3%，65歲以上人口數量保持著年3%以上的增長率，2017年增長率達歷史最高點5.52%。
考慮到上世紀70年代末開始的計劃生育和人均壽命的延長，在未來的10-20年，老年人口數量將持續增長，人口佔比也將持續攀升。
從地域分布來看，中國老齡化最嚴重的省份主要分布在西南、東北和北上蘇杭一帶。老齡化體現的並不是單一常住人口的變化，與人口的流動也有密切關係。
西南和東北共同的特徵有兩個：一個是計劃生育嚴格執行，一個是青年勞動力輸出大省。北上蘇杭經濟發達，生活醫療條件相對較好，能為老年人生活提供相對完善的保障。
2017年老齡化最嚴重的省份TOP10
2017年老齡化最輕微的省份TOP10
晚婚少子，樓市庫存誰來接盤
和老齡化一樣趨勢難逆的，還有青年男女初婚年齡的一再延遲。數據顯示，中國男女的平均結婚年齡，從上世紀70年代的21歲左右延遲到21世紀的27歲左右。
在江蘇、上海等經濟發達地區，初婚年齡更是在32歲以上。物質條件的改善、受教育年限的延長、房價持續走高、人們對精神自由的追求等，使得中國男女不僅習慣於晚婚，對婚姻的態度也越來越慎重和開放。
民政部近期發布的結婚大數據顯示：2018年一季度全國登記結婚301.7萬對，比5年前下降近3成，離婚登記97.4萬對，比5年前多出4成有餘。回顧2013-2018年間民政部發布的婚姻數據，我們會發現一個穩定的趨勢：結婚的越來越少，離婚的越來越多。
在中國非婚生子女不合法的大背景下，在婚人口數量，一定程度上會對總體生育率產生影響。
2013-2018年第一季度結婚和離婚人數對比
數據來源：民政部官網
僅看生育數據，一樣不容樂觀。國家統計局數據顯示，2017年我國出生人口是1723萬人，比2016年下降63萬人。
其中一孩只有724萬，二胎佔比超過半數。在2022年前後，中國仍處在第三波嬰兒潮（1987年）尾端人口進入工作的窗口期。但就最近十年新生人口長期維持在1600-1700萬量級的趨勢判斷，未來的人口形勢不容樂觀。
2008-2017年中國新生人口數量及增速
數據來源：國家統計局
待第三波嬰兒潮就業窗口期過去，少子化帶來的問題將更加凸顯。據估算，00後比80後少了約7200萬人。
第六次人口普查的數據顯示，在東三省、內蒙古、京津冀、長三角、長江中游地區，均存在著不同程度青少年人口佔比偏低的問題。
2017年年初至今的搶人大戰，對象只是存量人口，如果中國長期維持超低生育率，未來可能會出現「無人可搶」。
第六次人口普查中國分縣0-14歲人口佔比示意圖
（圖片來源於網路）
三四線樓市面臨「人荒」
受戶籍制度改革、鼓勵農民工返鄉創業等政策因素和經濟周期波動的臨時性影響，近年來中國人口流動放緩，人口繼續向城市群聚集，部分二線城市和三四線城市人口外流，在沿海、沿江、鐵路沿線地區人口聚集度仍然在進一步加大。
中國人口流動示意圖（圖片來源於網路）
從國際經驗來看，人口向大城市和大都市圈集聚是人口遷移的一般規律，特別是在城市化中後期。
近年來，杭州、南京等新一線城市表現活躍，「搶人大戰」將促進新千萬級城市的加速形成。落戶得購房指標、購房享折扣補貼等搶人政策在一定程度上相當於變相鬆綁房地產限購政策。
新一線城市在成為搶人贏家的同時，也成了樓市最大的贏家。
2017年全國各地區人口流入排名
數據來源：各地統計局
人口流動，有進就有出。與新一線形成鮮明對比的，是三四線城市的人荒。
數據顯示，1991-2000年、2001-2010年、2011-2016年三個時段，三四線合計人口年均增速分別為0.68%、0.31%、0.45%，遠低於同期全國人口平均增速的1.04%、0.57%、0.51%。
人口的持續凈流出，再疊加棚改政策的收緊，勢必會衝擊三四線脆弱的樓市。
2018年以來，中央和地方相繼出台多項政策，堅決抑制投機炒房。多輪調控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現成果，尤其是二手房市場，出現了實質性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進發布樓市新規，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產違法亂象。業內預測，市場交易流動性在高壓政策下持續收緊，房價上漲預期顯著減弱。與此同時，房企在三四線城市的拿地熱情正在降低，而產業結構單一以及人口持續流出，將成為三四線城市房地產市場的風險因素。另外，受政策影響，房地產融資環境趨嚴。目前，各大型房企開始拓展多元化融資渠道，其中ABS融資成為重要渠道之一。
業內人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向實體經濟，振興產業，從而對現有的房價體系形成支撐。
「堅決遏制房價上漲」，7月31日，中央政治局表態樓市調控，本次表述與2017年3月政府工作報告中提出的「遏制房價過快上漲」相比少了"過快"二字，多了「堅決」二字。如此細微的表述差別，成為樓市新一輪調控的分水嶺。
8月7日，住建部召開房地產座談會，落實中央精神，強調房價調控不力的城市將被問責。
從地方、城市層面來看，7月31日，深圳發布一線樓市最嚴新政，打響第一槍。8月8日，成都、杭州相繼跟進發布樓市新規，重點打擊投機炒房行為，整頓房地產違法亂象。
多輪調控之下，房價虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現低迷，尤其是二手房市場，出現了實質性下跌。
業內人士指出，樓市預期在改變，多城房價將進入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房價上漲，但也不能暴跌。隨著房價泡沫的擠出，政策希望資金流向實體經濟，振興產業，從而對現有的房價體系形成支撐。
全面封堵樓市投機
2018年以來，我國貨幣政策一直處於微調狀態，年初以來的三次定向降准，結合MLF實現流動性投放，貨幣寬鬆預期增強。
為防止央行最新釋放的5000億流動性資金流入樓市，以及防範房地產泡沫擴大的風險，中央提出堅決遏制房價上漲。
此前，房地產多輪調控出現邊際遞減效應。國家統計局數據顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價格指數已經連續37個月環比均上漲，一線城市由於限價政策執行力度較嚴，房價漲幅相對較小，最高環比漲幅0.63%。
受2018年以來人才搶奪戰的影響，多個二線城市房價上漲的勢頭凸顯。據行業統計，二線城市近5個月環比漲幅持續上揚，2018年6月環比漲幅高達1.4%。
業內人士認為，中央表態反映出政府對房價調控態度堅決，堅決不允許資金放水進入房地產行業。同時可以疏通貨幣流動性至實體經濟，修複信用環境，對沖經濟下行風險。
分析人士認為，中央表態後，樓市調控進入深水區，地方政策將不斷加碼趨嚴。
7月31日，面對不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業購房，新購商務公寓5年限售，新購住宅3年限售，離婚再購房人群限貸等新政，狙擊投機投資，封堵樓市流動性。
多位業內人士預計，這種狙擊投機投資的行動，將會繼續向各個城市蔓延，不僅針對個人買房調控，多個城市也出台約束企業購房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。
暫停企事業單位買住房有可能繼續向多個城市蔓延，對於供需結構緊張的城市來說，有助於緩解這一壓力。已經在深圳、上海、杭州、長沙、西安實施的限制企業購房措施，將大概率複製到更多城市。
除此之外，住建部也在30城市展開巡查，各種隨機檢查成為7月樓市調控的最主要特點。
8月8日，杭州八部門聯合整治房地產市場，重點打擊投機炒房、虛假信息發布及房企和中介的違法違規行為；同日，成都市11部門聯合開展房地產市場秩序專項整治行動。
分析人士預計，下半年樓市調控力度將全面超過上半年。預計樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，市場平穩將在政策推動下逐漸出現。
房價調整進行時
調控一輪輪襲來之際，作為過去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門，近期因房價、地價下跌引發關注。
據行業數據顯示，廈門新建住宅價格依然處於歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點環比下調了14%；地價的溢價率也非常明顯出現了下調。
另一個風向標北京，由於新房供應偏低，成交集中在二手房市場。行業數據顯示，上半年二手房成交佔比均佔5/6，6月份二手房成交量雖然略有下降，但仍居於高位。就價格來看，上半年二手房價格趨於穩定，但6月份在限價房的衝擊下，二手房價格小幅下滑。
行業報告顯示，上半年環京區域和環深區域房價相對來說有下跌，這和此類城市政策相對嚴厲等因素有關，利好房價泡沫的減少。
不過，專家認為這些只是個案，目前全國房價下調的城市仍很少，只有部分區域。他認為，這些城市之前房價漲幅過快、過高，超過了市場的需求。
《80城房價收入比偏離度研究》中，有54個城市偏離度為正。專家稱，54城房價存在大小不一的泡沫。
另一方面，調控嚴格，信貸政策收緊，商品房的限價和提供限價的政策性住房，使得市場對住房的定價和預期出現變化。
據了解，市場交易流動性在高壓政策下持續收緊，房價上漲預期顯著減弱。
專家稱，調控下房價確實跌了一點，部分企業經營面臨壓力。比如很多實業企業本把資金投入到樓市，如果樓市下跌，會牽連到此類實體產業。
從根本上來說，若實體產業表現不好，短期和中長期都會對房地產市場造成影響。短期內，樓市流動性被封堵，很多城市尤其是東南沿海一些和貿易有關的產業為主的城市，對樓市的支持力度會減少。而從中長期看，實體經濟不好，收入下降，居民住房消費也會不振。
專家認為，未來房價將進入盤整期。向下的作用力在於政策強抑房價不漲，住建部等部門的房地產督查，而向上的作用力在於高端樓盤預售證發放節奏是在加快的，這些都會對房價形成阻礙或拉動作用。
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