廈門樓市調控見效：二季度成交回暖，價格下跌10％
8月初，「廈門樓市崩盤」被市場熱議，有自媒體報道稱「相比2017年3月高峰期，島內每平方米已經下降了1萬-1.5萬元，島外下跌6000-1萬元」。澎湃新聞走訪了解到，經過一年多的調控收緊，廈門島內島外的二手房價的確有所回落，島內每平方米降幅約5000元左右，島外則在兩三千元，根據房子的新舊程度、面積大小和配套則有所區別。
「說廈門樓市崩盤的都太可笑了，上個月二手住宅成交了快1800套，這個量說明市場很活躍。」廈門一名從事房產經紀的工作人員說。
舉例來說，6月30日掛出來的、位於廈門島內思明區文興東二里，一套2室1廳1衛的67.39平方米的樓梯房掛牌價310萬元，單價約4.6萬元。「去年下半年這樣的房子，大概是335萬元。」廈門鏈家一名工作人員介紹。也就是說，去年這樣的房子掛牌單價4.8萬元多。
在廈門丹霞房產，同一個街道的福滿山莊小區，一套3房2廳2衛2陽台的電梯房，面積129.33平方米，單價約43300元，掛牌總價560萬元。這家機構的工作人員說「今年小區的掛牌價差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右，剛需性的房子面積小一些更好出手。」
二季度市場回暖
由於是工作日，記者下午走訪的多家中介機構內，諮詢的人較少，晚飯後，去中介機構了解房源信息的人明顯多一些，但工作人員並不忙碌。
「去年樓市火爆，新小區比老舊小區漲得多，現在泡沫多擠一些，也很正常。有些地段配套好的話，房價也有沒跌的；有的樓盤周邊配套沒起來，商場招商不是很好的，每平方米跌了1萬元的也有。至於新盤，政府有限價規定，不好比較。」廈門一家房地產中介的工作人員說。
廈門市島外集美區，位於杏林灣商務中心附近的蓮花新城三期毛坯二手房，房主急出手的掛牌價約2.7萬元/平方米。蓮花新城三期2016年交房，當時單價近2萬元。2017年12月，記者在某房地產中介的網站上看到，蓮花新城的毛坯二手房的掛牌價從3.2萬元到4萬元的都有。
「這就好比，漲了1萬元，跌了2000元，你說是漲了還是跌？」島外同安區一樓盤銷售中心的一名銷售人員說，「我們這個項目前兩個月都能賣幾個億。位置差的項目，一個月賣兩三套的也有，還是看地段和配套。」
該樓盤位於環東海域的灣區——濱海西大道與通福路交叉西北側，今年3月高層項目第一次開盤，共900多套房源，去年開盤銷售的是別墅的部分。這名銷售人員說，周邊配套已是在建工程，包括地鐵6號線，「配套百分之八九十是在2021年交付，6號線在這個項目附近有2個站。因為濱海大道限速，我從島內開過來大約40分鐘。6月我們賣了2.3億元，7月賣了2.6億元，你可以看到市場已經回暖了。」
記者在廈門市國土資源和房產管理局主辦的廈門網上房地產網站上看到，該樓盤目前已領取了3次預售證，共批准了1291套可售房源。目前在售的是83-89平方米的戶型，總價在260萬-290萬元，均價3.3萬元/平方米。
廈門網上房地產上的數據顯示，2018年一季度，廈門市新建商品住宅的供銷比（批准預售量除以銷售量）為1.30，二季度為0.78。
圖表來源：廈門網上房地產
根據諸葛找房數據研究院的統計數據，2017年3月，廈門二手住宅掛牌均價為42120元。今年1-7月，廈門二手住宅掛牌均價分別為50908 元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。
以更能反映市場行情的二手房來說，雖然掛牌價不是最後的成交價，但可以看出，與2017年3月高峰期相比，價格差仍有較大空間。
精準調控，支持剛需改善需求
二季度的成交回暖，與廈門對需求的放開不無關係。
在走訪過程中，有多名中介工作人員表示，非廈門戶籍購房者可以補繳社保或個稅，每年可以補繳6個月。廈門市政務服務中心國土房產綜合服務廳工作人員向記者確認，這一政策是今年3月之後開始實行的，在購房之日前4年內繳滿3年社保，每年可補繳6個月。
廈門現行的針對購房者的房地產樓市調控政策包括限購、限售、差別化信貸等。此前，廈門對非戶籍人士限購1套180平方米及以下的商品住房，但需在購房之日前4年內逐月連續繳納3年以上個人所得稅或社會保險證明。
此外，上述工作人員廈門市自5月起成年單身人士，擁有住房產權份額累計未超過50%的（含50%，共有人為直系親屬），可以另購1套商品住房。此前，2017年3月25日起廈門施行的樓市調控政策要求 「戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房」。
有分析認為，這是廈門精準調控，支持首套改善需求的針對性政策，並不意味著對樓市調控的放鬆。諸葛找房數據研究院首席分析師陳雷表示，由於2016年廈門樓市過度火熱，造成房價短期內暴漲，所以在2017年廈門調控政策不斷加碼後，房價出現回調跡象。但是為了避免在回調過程中引起市場的恐慌造成大量投資離場，進而引發市場的惡化。因此要在市場回調較大時通過刺激需求來穩定市場下行趨勢。歸根結底還是為了維持房地產市場的穩定，防止其「大漲大落」。
廈門網上房地產數據顯示，從分面積段交易情況看，新建商品房中120-144平方米的房源最為暢銷，共成交1486套，成交面積為19.4萬平方米，佔總成交面積的33%；100-120平方米的房源次之，佔總成交面積的15%。二手住宅則是中小戶型產品為交易主流，100平方米以下戶型交易4259套，佔比61%，其中60平方米以下戶型交易套數最高，達到1234套，佔比18%。
廈門網上房地產7月30日發布的機構觀點認為，上半年廈門樓市經歷了由冷轉暖的發展態勢。一季度受春季傳統淡季影響，樓市漸休，表現平淡；二手住宅受2017年末交易稅費上調預期影響提前透支市場需求，交易量出現明顯下滑，市場處於觀望狀態。進入二季度，市場開始回溫，一二手住房銷售量均有所上浮。
從上半年廈門購房人群分布看，新建商品房的本地客群購房面積為46.3萬平方米，佔總成交面積的79%，同比上漲6%。本地購房客群上浮，佔比近八成；投資客群不斷減少，剛需及改善型客群理性入市。
今年7月2日，廈門印發《關於進一步加強精準調控 穩定房地產市場的實施意見》，提出進一步加強精準調控，支持「職住一致」的剛需，堅決遏制投機炒房，穩定市場預期，穩控房價；全市劃分思明與湖裡、海滄與集美、同安與翔安等三個調控片區實施精準控價，確保全市新建商品住房控價目標的完成。實現2018年度全市新建商品住房銷售均價不上漲。
此外，根據市場供需情況，廈門適時推行新開樓盤商品住房公證搖號、公開銷售工作，對社會關注度高、蓄客量大於房源量的項目，房地產開發企業要採取公證搖號開盤銷售。並結合「培育和發展住房租賃市場試點」「利用集體建設用地建設租賃住房試點」工作，多主體供給租賃住房，2018～2020年新建各類租賃住房佔新增住房供應總量的比例不低於30％。
廈門網上房地產表示，今年以來，廈門正持續推進因城施策、分類調控，並抓緊建立健全房地產調控長效機制。與此同時，廈門還通過完善分類措施，按照「滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房」的原則，進行精準施策，預計後期廈門房地產市場將繼續保持穩定發展態勢。
