重磅！首套房利率突然調低，樓市還會有「金九銀十」嗎？
樓市重磅消息不斷。據統計，今年上半年，全國各地出台近200次的房地產調控舉措。「穩房價」成為當前樓市調控大趨勢。
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來源：Vsat資訊
樓市重磅消息不斷。據統計，今年上半年，全國各地出台近200次的房地產調控舉措。「穩房價」成為當前樓市調控大趨勢。
8月9日，中國工商銀行和中國農業銀行調整上海（樓盤）首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好。
工行、農行調整上海首套房貸利率至9折
8月9日，中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房利率維持基準利率上浮10%不變。
據了解，工行上海分行4月26日之前執行的是首套房利率九折，即利率為4.41%；4月26日之後進行調整，此日之後出預售證的新樓盤和簽約的二手房一律執行首套房95折，即利率為4.655%；8月9日上午，工行再度變更首套房利率政策，重回9折。在同日，同樣作此變動的還有農行上海分行。
「缺單子，」一位工行上分的房貸經理如此描述近幾個月來的感受，「手裡頭的幾個小中介這兩個月都給客戶推薦了建行，客戶一定要9折，而建行一直執行的是首套房9折。」
除了建行之外，中行的首套房利率近幾個月也維持9折未曾上調。
上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。此外，在融360監測的35個城市中，首套房貸款平均利率中7月最低值為上海5.16%，最高值為武漢6.35%，全國首套房平均利率為5.67%。
7月，在融360監測的30家銀行中，上海首套房方面，首套房貸款最低利率折扣仍為9折，目前共5家銀行分（支）行可以申請9-9.5折優惠；10家銀行執行基準利率；1家銀行執行基準上浮5%；8家銀行執行基準上浮10%；2家銀行執行基準上浮15%；另有4家銀行執行基準上浮20%。二套房方面，平均利率為5.57%，19家銀行執行基準上浮10%。
首套房貸利率連漲19個月
2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來連續19個月上漲，購房者成本繼續增加。
具體來看，2018年7月，全國首套房貸款平均利率為5.67%，相當於基準利率1.157倍，環比6月上升0.53%；同比去年7月首套房貸款平均利率4.99%，上升13.63%。
上海是全國一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。在融360監測的35個城市中，首套房貸款平均利率中，2018年7月，全國首套房平均利率最低的城市前十分別為上海5.16%、廈門5.39%、昆明5.39%、烏魯木齊5.39%、福州.41%、大連5.44%、北京5.47%、太原5.49%、長春5.55%、廣州5.55%。最高值為武漢6.35%。
調控力度再次升級
7月，首套房貸款利率執行基準利率及以上的銀行佔比為94.76%，打消了之前市場對央行釋放流動性，在短期內導致房貸利率降低的猜測。
這與決策層及相關部門對「房住不炒」的新型住房制度的推進密不可分。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年1-7月，全國主要城市調控次數達260次。而在7月單月，全國樓市調控密集程度再次刷新歷史記錄。相關部門在合計超過60個城市發布了超過70次各類型房地產調控政策。
其中，最引人注目的，莫過於7月31日深圳發布的《關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》。這份被稱為 「深四條」的文件，不僅規定暫停公司買房，公寓限售5年，新供應土地上公寓只租不售，還在規定住宅限售3年，不追溯的同時，對離婚2年內申請住房商業貸款或公積金貸款的購房者，首付款比例不低於70%。
這也使得深圳成為調控最嚴厲的一線城市。融360統計顯示，7月，在北上廣深四個一線城市中，深圳的首套房房貸利率最高，達到5.6%。此舉或將進一步拉大深圳與其他三城在該數據上的差距。
而在同一日決策層把去年3月寫入政府工作報告的「遏制房價過快增長」升級為「堅決遏制房價增長」後，嚴控樓市的導向將再度升級。而這也打消了市場的僥倖念頭，據知情人士向《金融時報》記者透露，本月某沿海熱門城市的土地拍賣中，開發商紛紛保持觀望態度，最後導致流拍。
同時，專家和業內人士表示，在決策層對「因城施策」方針的指引下，房貸利率或將在不同類型的城市出現分化。相比需求更大的一線和受棚改政策影響顯著的三線城市，近期受政策調控影響較大的二線城市房貸利率下調的可能性更大。這也意味著，當前二線城市利率持續上漲的局面或將終結。
上市公司近萬億房產要"涼涼"?
數據顯示, 截止發稿，A股共有3535家上市公司，根據上市公司公布的今年一季度數據，共有1658家持有投資性房地產資產，佔比46.90%，總市值為9904.74億元。
上市公司中持有投資性房地產資產市值最高的為美凱龍，市值為720.2億元，投資性房地產資產佔總資產比值為70.31%，從比例來看，比值為上市公司第二名。該公司為國內家居流通行業的龍頭企業，紅星美凱龍家居集團股份有限公司（以下簡稱：紅星美凱龍）先後登陸香港證券市場和上海A股市場。
紅星美凱龍披露一季度數據來看，各方面業績都較亮眼，公司實現營業收入28.89億元人民幣，同比增長25%。歸屬母公司所有者的凈利潤為11.82億，同比增長31%。不過，在投資活動產生的現金流金額近10年均為負。
紅星美凱龍定位為「第二開發商」，紅星美凱龍家居集團股份有限公司副總裁、上海紅星美凱龍住建集采有限公司總裁張賢解釋為，在全國各地的房產項目的後毛坯房階段，提供品牌、諮詢、設計、營銷，包括裝修、供材、售後的一攬子服務方案。
投資性房地產資產佔總資產比值最高的為ST山水，比值為86.09%。ST山水投資性房地產資產為4.55億，總資產近5.28億。ST山水一季度數據顯示，歸屬母公司股東的凈利潤為133.70萬元，同比增123.84%，營業總收入為3302.20%，同比增850.14%，而去年虧損2548.33萬元，營業總收入為1448.29萬元。近日，ST山水發布了多個高管離職消息，此前，ST山水一直被債務糾紛、保殼、資產查封、無實控人、主業不明等問題困擾，其依賴被查封資產收取租金的「無主營業務支撐」狀態也受到業內的詬病。
投資性房產資產市值上億的20家上市公司，佔總資產比值超過50%的上市公司共有9家，除了ST山水、美凱龍，還有ST宏盛、中國國貿、海寧皮城、皇庭國際、陽光股份、輕紡城和廣匯物流。
在「房地產造富」時代，購置房產成了很多公司的必選項，除了投資，還可以保殼，關鍵時刻修飾財報。以*ST人樂為例，去年公司將位於長沙的一處成本為1.38億元的物業以4.36億元出售給大股東。此舉直接讓公司扭虧為盈，並成功摘帽，成功更名為「人人樂」。連續虧損兩年，將被戴上ST的帽子的貝因美，在去年年末賣掉囤積的22套房產。
除了保殼，處置房產充業績的公司也不勝枚舉。臨近2018年半年報披露期，多家上市公司在二季度末處置了所持有的房地產資產。據不完全統計，今年共24家上市公司出售了房產。其中6月就有10家上市公司出售了資產，不少公司獲利巨大。
從出售的房產區域看，多數為北京、上海、深圳等一線城市，主要為投資性房地產。以金智科技為例，6月28日公告表示，公司擬以3308.16萬元的價格將北京4套住宅房產的總面積為551.36平方米房產出售給江蘇金智集團有限公司。金智集團為本公司控股股東，本次交易構成關聯交易。鏈家網顯示，金智科技出售的4套住宅房所在小區蓮花池東路甲5號院，6月成交均價為每平米10萬左右。按照該小區目前成交均價10萬元/平方米計算，金智科技此次為折價4成向控股股東出售房產。
此次房產出售預計將使金智科技今年上半年增加凈利潤約1973萬元。根據公司財務部門初步測算，本次房產出售扣除賬面凈值、各類稅費和手續費後，預計將使公司2018年上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤增加約1973萬元（最終以審計機構審計確認後的結果為準），約為公司2017年經審計歸屬於上市公司股東的凈利潤的12.85%。今年一季度，金智科技業績出現下滑。報告期內公司營業收入3.85億元，同比減少29.4%；凈利潤2131.77萬，同比減少37.86%。
分析認為，部分公司通過變更投資性房地產會計計量方式，增加公司賬麵價值。由於會計計量方式從成本法變更為公允價值法，大幅提升了當期利潤和資產規模。業內人士指出，依據《會計準則》，採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。用成本法的好處是計量方式簡單，且不會因房價起伏產生大的波動。因此，多數上市公司採用成本法。在公允價值模式下，房價上漲會帶動業績增長，但房價下跌，業績也會受拖累。
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