慌了！開發商都已悄悄離場 投機者仍在對賭！

來源：米宅（MizhaiPlus），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點。

1

近日，太原本年度「史詩級」土拍。8宗土地，起拍總價130億，信心滿滿。

8宗土地，宗宗黃金位置，周邊一手新房1.2萬起，樓面起價3800。8宗土地，宗宗15%以上基礎溢價，利潤滿滿。

大佬們胳肢窩裡夾著小皮包，頭髮梳成成功模樣。恆大、華潤、富力、萬科、碧桂園作為種子選手坐在第一排，恆實、辰興等本地地頭蛇選手坐在第二排。

基礎溢價率超高15%的土地拍賣，正常節奏應該是，先相互寒暄，再冷漠舉牌。

報價牌後藏著的是通紅的臉和怦怦的心。

實際開拍後，華潤和金茂象徵性的舉牌，但出價不達底價，其他房企無人報名，8宗土地，宗宗流拍。

開局轟轟烈烈，收場潦潦草草。

太原做自媒體的朋友跟我說，半個月前，他們已經備好了土拍搶地的爆款稿。開篇黑字大標題，讓人心生驚怖：

「世紀大土拍」。

2

一個月前，蘇州也有3宗土地流拍。

其中一宗，兩次上架，總價下跌3億，樓麵價下調2000，依然再次流拍。

另一宗，主城區、地鐵口，起拍樓麵價1.5萬，流拍。兩年前的這裡，魯能振臂一呼，以2.6萬的樓麵價，搶下一宗區域地王。

此時此刻的魯能表示慌得一批，不僅不敢報價，還把案名換了。

4個月前，上海內環的翠湖天地搖號開盤，港星大佬們把自己打扮成普通模樣，混進人流中，上演與民同樂的幸福戲碼。

短短3個月後，同樣是上海內環。楊浦區純住宅用地，流拍。

著名「空軍」楊紅旭先生，發了個微博，大概意思是，上海內環土地流拍，也真是「活久見」。

上海1宗、徐州2宗、寧波2宗、蘇州3宗、許昌5宗、合肥6宗、太原8宗……上半年，中國土地流拍超800宗。

信心潰敗是一場傳染病，在房企心中蔓延。

3

我們不敢拿地，其一是信心，其二是沒錢，主要還是沒錢。

上周跟一個供職於20強房企投拓部的朋友吃飯，他跟我說了上面這句話。

他們把最近的新政，稱為限漲令。

之前，支撐房地產運營的基礎邏輯就是預期。

開發商拿地，賭的是隨行就市，地價高，房價就貴的開發預期；購房者買房，賭的是房價必然上漲，買入即是低價的看漲預期。

限漲令下，一切預期均被擊碎。

兩年前，南京土拍。京奧港以2.2萬的樓麵價拿下區域地王，周邊精裝房價2.1萬。如今，區域限價2.5萬，扛著是死，賣了更是死，精裝改毛坯、停工又復工、復工又收購。

兩年前，蘇州土拍。仁恆以3.8萬的樓麵價拿下姑蘇地王，之後，區域限價4萬，項目荒草叢生。

1600萬一畝的土地，拓荒成為5塊一小時的臨時停車場。

事實告訴我們，靠信仰搞開發的年月里，預期碎了，信心就崩了。

擊潰信心的，除了預期，還有錢。

3個月前，融信拿到一筆融資，資金成本11%。有人專門寫了篇稿子嘲笑融信，真窮瘋了，11%的錢都敢借。

上個月，房企年中數據披露，上半年平均融資利率超過15%。

全國圈地搞小鎮的華夏幸福，在上個月出讓了自己19.7%的股權，換來了130億。

原來都是佃戶，你在這裝什麼富農。

一年前，孫宏斌在房企年中會上說，一兩年後，在座的各位，很多都會後悔兩件事，地拿貴了，錢不夠了。

一年後的今天，這句話振聾發聵。

4

開發商勒緊腰帶，艱難度日。

投資者卻仍在夾縫中奮進，對賭行情。

一周前，有個潮汕的朋友，要跨越中國，跑去瀋陽買房，沖著的是房價5000塊的投資價值。

潮汕大哥抵達瀋陽的第三天，瀋陽限購升級，住建部把整治房地產的專項會議，直接搬到了瀋陽。

潮汕大哥說，這回徹底明白了什麼叫「調控的精準化打擊」。

在籌備返鄉的過程中，潮汕大哥遇上了一個來自全國的購房小團隊。當一個孤獨落寞的投機者，遇上了一群全國多軍。

之後的一切，在乾柴烈火中，顯得水到渠成。

這群人，從限購的瀋陽殺到了不限購的大連甘井子。

讓一個喝著功夫茶，吃著大海鮮的潮汕人，跑到以「洗浴、燒烤、二人轉」著稱的東北去流竄搶房，足以證明一件事：

上一波行情最大的遺禍就是，讓投機者的對賭房價之心不死。

5

這兩個月的房地產市場，兵荒馬亂之餘，絲絲入扣。

回顧過去的3年行情，民眾的表層信心來自於兩個方面：

地價和二手房價。

最初是地價，最初的搶地潮和地王潮引發了搶房潮和房價潮。一場跳躍式波及全國的大行情從地價開始，最終蔓延表現在房價之上。

而地價跳漲的表層，又源自於開發商的錢來的太容易。

那麼，就讓開發商沒錢。

限購後的第二波行情，源動力來自於限價的一二手房價倒掛，利潤空間被赤裸裸擺在民眾面前。

預期被硬邦邦的提前兌現，人性最本質的貪婪慾望被徹底激發。

那麼，就遏制房價上漲，扼殺所有預期。

假如，我們現在梳理當下的政策調控和市場變動情況，我們會理清楚這樣一條邏輯：

金融監管，開發商沒錢拍地，地價下跌，土地流拍。

以地價推房價的邏輯鏈條斷裂，民眾預期開始受損。

總目標出現，遏制房價上漲，一手房不準漲，二手房或挺或慫。

以二手房推房價的邏輯鏈條同樣斷裂，民眾預期再次受損。

雙向疊加反饋。

摧毀了地價預期和二手房價預期，也就基本解決了上波行情的最大遺禍：

損預期，除心魔。

只是，我有另一種擔憂。

當下的土拍，政府不敢拍，房企沒錢買，上半年流拍800宗，下半年呢。土地流拍的背後，帶有供應量的下滑。

另外，深圳模式確立。土地規模的六成以上被分割給保障性住房。深圳模式的背後，帶著商品房的稀缺。

那麼，兩年後的商品住宅供應量會怎樣？

6

這幾天，潮汕大哥在大連甘井子看好了房。

我給潮汕大哥講了一個真事兒：

2015年股災前夕，上海同一天有兩個新聞採訪。

一個家庭婦女去銀行給股票開戶，興高采烈。

隔壁跳廣場舞的馬大姐炒股能炒到把兒子送出國，自己也來開戶炒股，雖然沒兒子，但是想出國。

一對夫妻去樓市買房，同樣興高采烈。

從股市賺了錢，剛剛套了現，買套房，有兒子，以後用。

半年後，股災來臨，房價上漲。

世間之事，總是如此。

當有人掀桌子離場時，總有人擠破頭剛進場。

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