2018樓市大危大機之年 沒有人能置身事外
「所有試圖置身這場投資泡沫之外的人，都將成為受傷者」如果你錯過了2015年房價暴漲，這句話是血的教訓。
當然大家更關心的是2018接下來會怎樣？我只想說，泡沫沒破，今年是大危大機之年。換句話說，大部分人求自保，極少數賭徒要麼於亂世中改變命運，要麼加速崩塌。
一.近期樓市信號密集釋放，草木皆兵。
最近嚴格的樓市調控聲音振聾發聵，各種冷水潑了一盆又一盆，一會廈門崩盤了，一會江北核心區地價降了，但一會又8000人奔波在售樓處排隊了，有人問我，樓市看不懂，幾個意思？還能買不？
不知道你看懂沒有，說調控放鬆是萬萬不能的，哪怕有一丁點的輿論和民意，都會被立即打臉。
1.7月23日 高層發出聲音：貨幣更寬鬆！財政更積極！有人天真的放聲呼喊：放水了，放水了，放水了。調控要轉向了。
2.沒過幾天，7月31日，中共中央政治局召開會議：大家都記住了這一句「堅決遏制房價上漲」，之前喊放水的人心裡默念：涼了涼了，樓市這下涼了。
3.緊接著8月7日，住建部召開重要會議：對樓市調控不力的城市堅決問責。房價調控已經跟地方政績有了聯繫。「完了完了，誰說調控會放鬆的，都滾蛋，一點大局觀都沒有。」
4.最驚弓之鳥的是，上海房貸利率下調到9折消息的24小時變臉。8月9日，上海工行、農行同日下調上海首套房利率折扣的消息正被刷屏，到了晚上就反轉了。銀行們嘴上說著「沒有沒有沒有，不敢不敢不敢。」多少上海買房人已經要罵娘了，煮熟的鴨子飛了，好好的福利在全國人民朋友圈熱鬧了一天，說沒就沒了。
所有被解讀成樓市調控放鬆的消息，徹底泡湯，是唯一結局。
那麼樓市真的涼了？字面上是的。
但是「堅決遏制房價上漲」的那份文件上，還有一句話別忘了：「財政政策要在擴大內需和結構構調整上發揮更重要的作用。」
降低槓桿和調整結構，同時進行，會出亂子的，2014年和2018年的口號都是一樣的。當下降槓桿，讓錢太緊，加之調結構，無異於催命符。擴大內需，拉動消費，當然最最立竿見影的還是大基建的投入。更積極的財政政策，更寬鬆的貨幣政策，會有副作用。所以必須喊話。難聽的話都說過了，該做的事還是要做的。
調控會繼續，放水也在所難免，不矛盾。比如，企業限購，南京跟上。
二 2018年樓市接下來會發生什麼？
猶太人說過,人有三件事是藏不住的：咳嗽,貧窮,還有愛情。事實上還有一件事，自圓其說，也是一個偽命題。
別聽他說了什麼，就看看他做了什麼。來看一篇報道《央媒：中國盛行房地產工具論再走老路將加劇各產業失衡矛盾》
標題前半句承認了以前老拿地產當夜壺。後半句是萬萬不能釋放絲毫調控放鬆的原因。字裡行間卻是赤裸裸的樓市真相。
原文：「在從緊調控下，熱點城市房價絕對值仍處高位，部分需求向三四線城市轉移引發當地房價過快上漲。高房價已不僅僅是經濟問題，更是社會問題。
倘若此時放鬆調控，不僅之前調控成績付諸東流，而且房價報復性反彈會引發難以估量的社會效應。三是著力化解房地產市場風險可為經濟轉型升級提供更厚實的「安全墊」。
經濟轉型升級內涵之一就是擺脫房地產依賴症和土地財政模式。這需降低房地產部門社會資源佔有率，理清房地產金融體系，有效實現房地產市場「軟著陸」。」
1.這是現狀：「部分需求向三四線城市轉移引發當地房價過快上漲」
放眼整個中國，凡是過去4-5千的房價，大多數過萬了，大江南北，無論是東北三省還是雲南廣西。一帶一路衍生出的周邊城市靠賣規劃概念，就已經讓很多人開始做發財夢。
經濟不是不景氣嗎？為什麼還有這麼多韭菜？無論如何，財富需要重新分配。一直如此。
2.這是關鍵：「房價報復性反彈會引發難以估量的社會效應房價是社會問題。」
這個定性，讓地方政府動彈不得，儘管內心希望穩步上漲，但是控制數量控制規模控制數據，嚴格執行限購限賣，樓市兩級化，限價熱盤買不到，萎了。高價新盤沒人買，橫了。
兩級分化，今年搖號盤比去年概率更低，因為低於二手房，有明顯套利空間的樓盤一個個開，幾千人搶房，像宏圖這種3000多人報名，一家樓盤就凍結90個億的情況，還會愈演愈烈，因為購買力一直被積壓，而樓盤越來越少。
3.這是解決方案：「擺脫房地產依賴症和土地財政模式。這需降低房地產部門社會資源佔有率，理清房地產金融體系。」
嗯關於土地財政的依賴程度我覺得還是搬點數據給大家看看。
智谷趨勢統計：2015-2017年南京的土地財政依賴程度是極高的。南京已經修好的10條地鐵，還有10條同時在建的地鐵，錢從哪裡來的？所以，土地財政才是城市發展的基石，不是妖怪。
再來看一組最近21世紀經濟報道統計的最新數據。
從上圖可以總結出：
1、絕大多數地方政府的財政運轉，仍主要依靠賣地收入；
2、城市級別越低的城市，依賴度越高。例如杭州雖然賣地收入第一，但土地財政依賴度並不是最高的。土地財政依賴度高的反倒是湖州、眉山、菏澤、阜陽、許昌這些三四線城市。
主要是因為，三四線城市經濟結構單一、產業鏈條簡單所致。長此以往，未來對土地財政的依賴度會更高。
當一個土地財政依賴度高的城市同時爆發以下特徵時，說明開發商處於觀望狀態，入市意願較為低迷，土地市場有步入下滑的徵兆。
地王遲遲未動工或捂盤
土地出現流拍或者溢價率走低
據365淘房統計，2016年以來，南京有31幅地價1.5-2萬/平的土地沒上市。2015年以來，32個地價超2萬的項目尚未開盤。
2018年上半年出讓的62幅地塊，僅有7幅地塊超萬元。沒錯，至今為止南京的土拍鮮有地價超過2萬的。也出現過流拍。南京土地市場的確在降溫。
接下來，我們就來說說這場江北核心區的土拍，地是好地，拿了就賺了，1萬7是理性價格，買了區域二手房3萬5以上的業主，慌的一逼。降溫是正常的，之前太瘋狂。換言之，南京很多高價地不值那個價，2016年衝動拿地的血脈噴張的，又不是一個兩個，很多人抱著要死一起死的心態，2018年，我勸你堅強點。
地產暴利時代
隨著高地價和高成本融資而消亡。
為什麼全國各地土拍都在熄火？
房地產公司最重要的兩個部門是什麼？
是拿地和拿錢的。
拿最便宜的地，拿利息最低的貸款，這才是遊戲玩下去的前提，2016年拿下拿高價地的，註定在2018年很難盈利。
三 南京樓市的危機
「廈門已經崩了，下一個就是南京」，這位哥們得意洋洋地指著一行字：南京江北新區的核心區土拍地價僅1萬7，你說南京是不是涼了？
有個朋友問我，想把華潤國社小戶型賣了當首付，買河西南大平層，他擔心江北不漲了，同時河西又不再限價了。這場土拍動搖了他對江北核心區的信心了。
我查了下，華潤國社小戶型二手房和河西南的新房價格都是3.5萬/平。其實早前1萬5買江北的，現在如果能在3萬5左右賣了買河西大平層，這是最佳時間差了。江北價值已經兌現了100％甚至更多，以小換大，再以3萬5的價格買河西，總價升值速度遠遠高於江北新區。
方案1——2021年，2015年1.5萬買的100平華潤國際社區，預計漲到4.5萬，賺3萬/平，6年賺了300萬。
方案2——2021年，2018年3.5萬買的150平的河西南，預計漲到7萬，賺3.5萬/平，3年賺了525萬。
綜上，你也能看出我的預測前提都是，南京房價會上漲。南京限價如此嚴重，基本沒有降價空間了，要說降價只能是二手房降價，而這取決於房東的市場信心。
2.7萬的高新和3萬的麒麟，買房人會告訴他們，究竟需不需要降價跑量。淳化盤已經服軟，高價盤有足夠牛逼的產品，讓買房人買單，我就服了。南京人，其實不差錢，能不能給點有誠意的作品？
危，機，大部分人看到危險，只有極少數人看到逆襲的機會。
大風險：吹過的牛逼一點沒兌現的 為夢想這下真要窒息了
上市量交易量都嚴重萎縮，橫盤的是大多數。南京的高價地項目，高於周邊的房價，地段現狀不匹配，寡靠規劃想賣高價的，這類產品風險很大，難啊難，缺少衝動的購買熱情，缺少投資客的大手筆買入刺激，肯研究產品的，會突出重圍。
當我更深接觸到地產圈，我明顯感覺到從上到下瀰漫著對行業前景的擔憂，用央媒的話，經濟不景氣拿地產來刺激的老路子不能再走了，但是新路子還沒通。
大機會：搶人搶地就是搶錢
對於開發商而言，低潮時候買地招人，性價比最高。2014年很多房企裁員，唯有中梁和恆大是在那一年招了大量的人才，而後在2015－2017年突飛猛進。今年也會是裁員年，有實力和遠見的房企正在大量招人。這一年來，同區域拿下更便宜地塊的各家開發商，恭喜了。只是苦了那些2萬多3萬多的高價地。
對於買房人而言，有人說這兩年是你買到的房子質量將是最差的，因為限價，有些垃圾股，轉眼變潛力股，這樣的雞肋到底要不要？舉個例子，翠屏城，從純投資角度，如果不覺得浪費房票，如果手頭資金少，願意接受5年以上投資周期的的，買唄。
不過奧西的一些3萬多的樓盤也是前車之鑒，同樣是河西的樓盤，萬科銀城中海都往6萬蹦，而沒有學區又沒有品牌口碑的樓盤報價才3-4萬，雖然會隨著整個樓市水漲船高，但是進入到二手房市場，價格將是最實在的。遠郊盤，小投入小收益。
結語：
從1978到2018年，改革開放40年了，如今中國地產圈的前三強，都興起於1998年左右，中國商品房市場真正的發展不過20年，躺著賺錢的吃的是人口紅利，老齡化和少子化是全球性問題，會越來越明顯感受到。
樓市模式以前我們學香港，現在我們學新加坡，仍在摸索中。被妖魔化的房地產，什麼都變了，什麼都沒變，規則變了，牌桌上對手一直沒變，誰是莊家誰說了算。我想階段性節點又到了，但是說地產末日到來的，不是蠢就是壞。沒有人能置身事外，這泡沫還早著。
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