如何搞定銀行流水
買房是件大事。
除了搞定首付款外，還得跟銀行打交道，拿下貸款。
其中，流水是申請房貸必不可少的一步。
1.
申請房貸時，除了收入證明，銀行更主要是通過流水來判斷借款人的還款能力。
一般來說，借款人的每月收入要達到月供的2倍以上。
在當前房價下，一套一線城市的剛需房價格在400萬左右。
按照30%的首付，基準利率上浮10%，貸款30年的標準，每個月的月供大概是2萬塊錢。
想走這套房子的貸款，借款人月收入至少要4萬，而且要從銀行流水上體現出來。
舉個反面例子。
我一個朋友前段時間在北京買房，第一次房貸申請就被拒了。
他平均月收入是5萬左右，但工資收入只有1.5萬，剩餘部分主要是公司分紅；
加上資金分布在不同投資渠道里，銀行卡里的結餘處於很低的狀態。
也就是說，他實際上雖然有還款能力，但銀行流水顯示出的卻不是這麼一回事。
被銀行拒貸也是意料之中。
很多人買房的人，尤其是在一線買房的人，都是這種情況 ：
收入構成比較複雜，工資只佔收入的一小部分，分紅、股權、理財收益等才是大頭。
資金利用率高，大部分資金都在投資或理財項目里，銀行活期結餘極低。
這樣的人如果打算買房，要至少提前半年開始「養」流水。
2.
要「養」好流水，首先要知道被銀行認可的流水是什麼樣子的。
簡單來說，可以用三個詞概括：收入穩定、留存充裕、沒有污點。
收入穩定，即每個月都會有一筆時間和金額穩定的到賬，如果來源顯示「工資」則更優。
「工資」是被銀行認為最穩定的收入，工薪階級尤其是體制內的工作者，是最受銀行喜歡的貸款客戶。
污點一般是指有很多貸款機構的轉賬或者還款劃賬。
比如最近盛行的各種消費貸，如果貸款記錄太多，可能會被銀行認為負債率過高，從而影響房貸的申請。
房貸和車貸除外。
留存充裕可以簡單理解為進的多、出的少。
假設一個人每個月10號都能到賬5萬元工資，滿足了「收入穩定」這一點；
也沒有任何除了房貸和車貸以外的其他貸款/還款記錄；
但是每次工資到賬之後，他就立即轉出到餘額寶，以便獲取比銀行活期更高一點的收益 — 我相信很多人都經常這麼做。
但在銀行的打分邏輯里，這種「過路財神」式的流水會被看作是「刷」出來的。
過賬流水是無效流水，極有可能會被拒。
3.
搞清楚了銀行的喜好，照著它的標準「養」流水就好了。
穩定收入：
帶「工資」標籤的流水是最好的。
如果沒有工資收入或者金額不夠，則可以提前半年，每個月固定時間向卡里轉賬一筆固定金額，做成「類工資」性質的收入。
每月轉入的總金額加上原有的工資，不低於月供的2倍。
如果預期半年以後房價還會漲，則要在流水上多給出一點空間，避免到買房的時候才發現之前養的流水額度不夠。
留存充裕：
支出部分是要有的，一張只進不出的卡在銀行看來太過刻意。
但支出部分需要謹慎，注意避免產生上文說到的「過賬流水」，也盡量不要在每月固定時間取走卡里的全部資金。
前者是無效流水，後者則會被銀行會認為借款人已經有了固定的大額開支，影響還款能力的評估。
總支出最好不要超過總存入的一半。
沒有污點：這個就不用說了，愛惜羽毛，人人有責。
下面是一個示例：
其中有零有整的19908.35是工資，每月10號入賬；
30000元是自己操作的轉賬，每月15號入賬；
減去支出以後，這六個月的留存是200138.2元。
這樣的流水，無論哪個銀行都喜歡。
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