洛杉磯最貴地塊叫價10億美元誰人接手？|環域居

新聞 08-14

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這處居高臨下的山頂地塊被稱作"The Mountain"，總面積達157英畝，要價10億美元。MATTHEW MOMBERGER, JUWAN LI / PACIFIC UNION INTERNATIONAL

作者 BECKIE STRUM

洛杉磯有史以來最為昂貴的地塊於上周掛牌上市，叫價10億美元，提供了一個不可多得的豪宅項目開發機遇。但業內人士表示，為了讓投資有所回報，開發商不僅需要雄厚的財力，還要做到精打細算。

這處居高臨下的山頂地塊被稱作"The Mountain"，位於洛杉磯縣數一數二的90210郵編區，總面積達157英畝（約63.5萬平方米）。多位開發商和當地房地產專家指出，要想將這塊土地打造成一個只有億萬富翁才能負擔得起的超級豪宅社區，有幾種可行的辦法。但根據目前的分區規劃和城市記錄，前幾次不成功的嘗試揭示了其中存在的巨大困難。

您駕車沿著Tower Grove Drive行駛，直至看到一排排米色外牆的現代別墅（售價在400萬到600萬美元不等）。穿過別墅盡頭的大門，經由一條兩側均可欣賞陡峭峽谷和迷人風光的私人道路繼續向前，就能進入一條綠樹成蔭的小道，最終便可抵達山頂。在這片平整開闊的土地上，您很容易聯想到一個由極盡奢華的頂級住宅組成的高檔社區。

整個土地被細分成17個地塊，其中只有六個地塊被劃為住宅用地。根據物業記錄，在這片157英畝的土地，建設開發用地約為26英畝（約10.5萬平方米），僅佔總面積的16%。

房地產投資商、加州大學洛杉磯分校教授保羅?哈比比(Paul Habibi)表示，即便是在最樂觀的假設情況下，這個開發項目的住宅物業必須以打破全市紀錄的超高價格進行出售，才能為開發商帶來可觀的投資回報。

哈比比說："開發商可以試圖變更這塊土地的區劃。目前，有很多方法能夠改變規劃條例。"他補充道，雖然手握17個地塊，但為了收回土地成本，開發商仍需在法律允許的範圍內，儘可能地修建符合規定的大面積住宅。

他指出，按照這一假設，開發商可能會打造17套面積達5萬平方英尺（約4650平方米）的超級豪宅，並搭配頂級設施、傢具和裝潢，而每平方英尺的建造成本預計為1000美元。

據其估算，對於開發商而言，每套住宅的成本將達到5000萬美元。如果考慮土地費用和建造費用，整個開發項目的預算將高達18億5000萬美元。粗略地計算一下，這意味著每套豪宅的售價必須遠超1億美元才能獲利。

哈比比說："雖然開發商想要獲得可觀的利潤，但問題是能找到17位願意豪擲1億多美元購房的富豪買家嗎？"

他補充道，"一方面，你建造了一個由上億美元豪宅組成的高檔住宅區；另一方面，這樣的超級豪宅又多達17套，要想消化全部房源可謂難上加難。"

截至目前，洛杉磯的最高售價紀錄為1億1000萬美元，於今年4月份誕生。

來自公眾輿論的壓力

對於是在這塊土地上修建一個豪華住宅區，還是打造一座無與倫比的私人莊園，前幾位業主進行過多番嘗試。

根據城市規劃委員會提供的文件，上世紀90年代初，當時的土地所有者、電視製片人兼主持人梅夫·格里芬(Merv Griffin)曾向市政提交了在此建造6套獨戶住宅的計劃。該計劃獲得了批准，但條件是必須在項目周圍的陡峭荒山上修建公共步行道。

然而，該計劃最終未能實施。後來，格里芬將土地出售給了康寶萊已故創始人馬克·休斯(Mark Hughes)。休斯隨即於1998年向市政府提交了文件，申請修建一座面積達4萬5000平方英尺（約4185平方米）古典風格豪宅，並附帶一個高65呎（約19米）的穹頂。

在1998年9月舉行的項目公開聽證會上，數十名當地居民對其發表了反對意見。根據會議紀要，他們抱怨這處超級豪宅的面積過大，違反了旨在防止"豪宅化"的山地適用條例。

總之，這些城市記錄突顯出下一位業主將要面臨的一個難以逾越的障礙，即來自洛杉磯當地民眾的輿論壓力，而且與20年前相比，他們現在可能對"豪宅化"更加敏感。

休斯來不及實施他的計劃便於2000年逝世。在他逝世後，這塊土地以2375萬美元轉售，由現任所有者、慈善家Victorino Noval之子Victor Franco Noval管理的公司接手。

負責銷售這塊土地的太平洋聯合國際地產(Pacific Union International)著名經紀人Aaron Kirman表示，考慮到開發商所要克服的種種來自財務和政府方面的困難，這塊土地很有可能被一位有意修建一座私人宅邸的超級富豪收入囊中。

Kirman在一封郵件中告訴環域居，"這處名為『The Mountain 』的優質地塊可俯瞰比弗利公園(Beverly Park)，迄今為止這座公園仍被認為是比弗利山莊首屈一指的黃金地段。"

他補充道，"在這塊土地上，買家有機會建造世界上最為獨特、最不受限制的開發項目。此外，所建住宅的高度可達48呎（約14米），比現行規定還要高出12呎（約3.6米）。總之，這是一次絕無僅有的投資機會，您可以將絕佳的視野、私密的環境和平整的土地一網打盡。"

房地產公司The Agency負責人Billy Rose從一位經紀人成功轉型為開發商。他曾實地考察過該物業，按照他的構想，這塊土地最終可能由來自灣區的六位志同道合的億萬富翁購得，或是被一個擁有多位億萬富翁的大家族買下。

Rose說："他們可以建造一個超豪華的封閉式社區。"

他補充道，"在古羅馬和古希臘時代，這就好比領主在自己的山上建造私人城堡一樣。對於那些財力雄厚的超級富豪而言，這無疑是一個不錯的選擇。"

億元級別的豪宅市場

過去幾年裡，洛杉磯房地產市場驚喜連連。2016年，休·海夫納(Hugh Hefner)的"花花公子豪宅"以1億美元成交，成為該市第一筆上億美元的房地產交易。今年4月，硬石餐廳餐廳創始人彼得?莫頓(Peter Morton)以1億1000萬美元的價格出售了其位於馬裡布(Malibu)的海濱豪宅，再度刷新全市的最高售價紀錄。

此後，洛杉磯的豪宅開發商展開了一場大規模競賽，試圖將這一紀錄翻番。先是高端物業開發商布魯斯·馬科夫斯基(Bruce Makowsky)開價2億5000萬美元，為其在貝萊爾地區打造的一處超級大宅尋找買主，該物業附帶直升機停機坪和糖果背景牆等一眾豪華設施。

這處超級豪宅由房地產代理公司Nest Seekers International經紀人Shawn Elliott負責銷售，目前售價已降至1億8800萬美元。Elliott表示，他曾在六、七年前與"The Mountain"的所有者有過一次會面。

他說："其中一位業主走進了我位於紐約的辦公室，並告訴我他是那塊位於比弗利山莊的土地的主人。當時，他打算以三、四億美元的價格出售土地。"

Elliott稱，"The Mountain"是洛杉磯最優質的一塊土地，而且該市的住宅價格已大幅上漲，因此該物業的售價自然水漲船高。

他表示，從比弗利山莊華爾道夫酒店(Waldorf Astoria Hotel)的屋頂望去，你能觀賞到土地的全貌。

他說："這塊山頂土地非常平坦乾淨，令人讚嘆不已，而且它的面積是迪士尼樂園的兩倍。總之，該物業堪稱精品中的精品。但即便如此，我不認為它會以10億美元的價格成交。"

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