開發商的七種死法

來源：地產觀察（dcgc2013），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點。

美國加州大學曾經做過一個統計，在五百年前全世界成立、現在仍然以同樣名字存活的組織只剩下85個，而且有70個是大學。企業的生命大都非常短暫。

還有人統計，包括道瓊斯指數在內的大型企業，只有四分之一的企業生命超過了50年，大部分企業在創辦的十年內都會死亡，能活過二三十年的企業很少。

同樣，以「匠人精神」著稱的日本企業，2017年百年老店老企業停業、關閉數量達382家，創下了歷史之最。

前兩天和朋友聊天，有一個討論很有趣：這一輪P2P大面積的倒塌，竟然和樓市有關。

原因是這兩年的限價，導致新房二手房嚴重倒掛，很大一部分城市的價差已經達到了10%—20%，這種巨大的套利空間讓很多人把錢都要抽出來放到樓市裡去，如果搖到號，就能穩賺幾十萬上百萬，很多人選擇把錢抽出來放到樓市裡去，於是就產生了微妙的連鎖反應，P2P就被樓市無情絞殺了。

但是如果樓市從各種渠道抽不到血，會有什麼樣的後果？

中國紀錄在冊的房企大概有十萬多家，但還在運營的有多少家？還在開發房地產的還有多少家？恐怕名存實亡的企業已有大半，而在形勢不容樂觀的現在，曾有專家預言將會有80%的房企死掉。這些已經陣亡或即將陣亡的企業，要以什麼姿態倒下？

1

死於拿地

買地蓋房賣是開發商的基本邏輯，然而隨著城市發展進程的變化，土地逐漸變成了稀缺資源， 擁有土地就讓房企們擁有了更多的想像空間，也相當於未來還有生存的空間。房企們也因為拿地分化成了兩極：擁有大量土地儲備的房企，和拿不到地的房企。

拿不到地的房企當然已經是先死了。

然而拿不對地的房企也很危險。一個項目的成敗，有個4321原則。拿地研判佔了40%，設計規劃佔30%，銷售策劃佔了20%，市場機會佔了10%，也就是說，地拿錯了，或者在錯誤的時間拿了地，那就算設計、銷售、策劃推廣做得再好，市場機會每次都能捕捉到，整盤做完，也就勉強及格，賺錢是不用想了，不賠就算不錯了。

而對於一些企業來說，一個項目不賠錢，還拖延了現金流，就很危險！甚至因為在市場好的時候很多房企在拚命拿地，出現了一大波地王潮，相應的，還會再出一波退地潮。

簡單來說，地拿錯了，就玩砸了！

2

死於速度

在資金密集、融資成本普遍很高的房地產行業，如果開發速度太慢，就是一種罪過。開發速度慢的企業，雖然有些房企會因為周期變慢吃到了土地增值的紅利，擴張慢、開發慢卻是絕大部分房企都在規避的問題。

大部分房企都在提升周轉速度。項目每拖一天，就相當於燒掉了一輛奧迪A6，這樣的地越來越多。

我們來算一筆賬：一個項目的投資回報率=利潤率×周轉率×槓桿率。如果利潤率和槓桿率是固定的情況下，周轉率成了提升回報率的關鍵因素。

比如一個項目除掉槓桿費用後的利潤率是20%，如果用2年收回（周轉率是0.5倍），年化回報率就是10%，如果用3年收回（周轉率是0.33倍），那麼回報率就降到6.67%了。甚至周轉速度變快的時候，你使用的槓桿也會縮短，節省的都是成本。

所以，所有的房企都在死命追求速度。

在某董事局主席楊老闆看來，房企的「高周轉是戰無不勝的法寶」，甚至某房產摘牌後1.65個月動工、5.2個月開盤的速度在他看來也實在太慢了。

然而無論是開發太快還是擴張太快，速度過快勢必會帶來很多惡果：你無法兼顧質量和細節，你都不敢回頭看看你都開發了些什麼東西。

雖然有業內人士稱「高周轉」模式是當前房地產業的必然選擇，但是所謂的高周轉是前快後慢，拿地之後快速開工和銷售、快資金回籠，相當於設計前置，打造好的產品線，後期工程慢慢施工。高周轉並不是讓施工的工期縮短，是快速銷售拿到錢可以推動施工的質量，並不是影響品質，施工期該多長還是多長，就是前快後慢。

所以這個時候應該時刻警醒，聽聽恆隆地產董事長陳啟宗的話，雖然他的觀點過於偏激：

如果住宅房地產商完全是一個量和速度的發展，只拼銷售額的量不拼質是不對的。所以在房地產行業裡面出現了很多「瘋子」，在房地產商朋友中我也見到有相當多的「瘋子」，因為只有量的比賽，只有速度的比賽，你不是瘋子就不容易致勝，所以在過往幾十年有了很多瘋子出現。

有朋友問我，香港過去幾十年的瘋子，現在到哪裡去了？沒有了，沒有一個能存活下來的，絕大部分破產了，有一部分進了監牢。所以瘋子的前途大半就是這兩個，一個是進監牢，一個是破產。

3

死於標準化

從什麼時候開始，國內一線房企都開始「標準化」產品了，無論是萬科還是碧桂園恆大，到處可以看到「千城一面」的景象。

為什麼房企都熱衷於標準化？

恆大許主席曾說：「我們相信，產品線種類越少，標準化程度越高，集中採購、招標才有實際意義，才能降低成本，實現規模效益。」

於是房企們都制定了標準化開發模式：制定幾個產品系列，給每一個產品系列定個標準，繼而推行標準化的連鎖、複製開發。因為每個產品線下所有項目的產品統一，那麼設計、管理和營銷模式也可以是統一的。這對於房企的擴張和發展，當然是非常有益的。

然而，當所有的產品都標準化的時候，我們卻發現，房地產更加不愛創新了。

但當你把南方的戶型生搬硬套到北方，會發現會有多大的差異：北方人不愛東西向客廳、更重視南北通透、更重視朝南開間數……

所有的產品研發都疲於日夜加班機械地複製粘貼在出「白圖」，忽略了購房者的需求，我們可以說，標準化抹殺了創新。

現在的市場，不再和黃金時代的剛需剛改相同，而是要回歸以客戶為中心的價值導向設計，產品創新，很重要。

4

死於多元化

可能任何一個企業家都有「多元化衝動」，畢竟，什麼來錢快就都想來一把。在房地產越來越規範，越來越不好玩的今天，不少地產商會以多元化作為出路。

比如你是一家房地企業，突然去賣礦泉水了，又比如一家房地產企業，突然炒起了大消費、大科技的概念，甚至還有開發商突然去餵豬了……

不把雞蛋放在一個籃子里，似乎很掙錢，殊不知所有的雞蛋在同一輛車上。看起來是分散風險，然而如果你想做企業多元化，你必須找到業務能夠互相互補，分享風險。比如有些房企在做的多元化，是金融管理、技術輸出、產品多元。

不然你多元化能達到什麼目的呢？多元化企業一定要做到穩定現金流，如果做不到這一步，資金鏈隨時可能斷裂。

有的時候，把所有精力、人力、物力、財力，全聚焦到一點上去，也許更能成功。

5

死於短視

曾經在陪朋友去看房時收到他的感慨：中國的大多數開發商缺乏務實精神。絕大多數房企賣房子還是在浮於表面：形式大於內容，「賣相」壓倒一切。

似乎在太多開發商都好像在混娛樂圈，把心思用在走穴玩營銷炒噱頭上面去了：給你造一個美輪美奐賣完就拆的樣板區，來幾句「改變區域格局、提升城市形象、老子就是城市第一」的廣告語，嗓門兒一個比一個大，心氣兒一個比一個高。

然而，房子賣完，立即維權，所有承諾，一個不見。

如果都稍稍看長遠一點，主席都提醒我們「房子是用來住的」，把房子建得像宣傳一樣就可以了。但大部分房企的目標都在利潤上，為了利潤損失品質，就相當於過把癮就死。

當業主還沒入住就開始信任缺失，品牌崩塌，很多房企的生命周期基本上就是一個項目的拿地、立項、設計、施工、銷售周期。售樓處撤銷之日，就是企業死亡之時。開發商們只盯著兩三年間的事情，對更遠的未來極為漠視。這種短見而且沒有價值觀的房企，死了也好。

6

死於官僚

一家房地產公司，擁有拓展、投資、研發、設計、工程、營銷、財務、運營、HR等部門，每個部門都有一堆規章制度和責任權力。

一個項目的成功，離不開拓展部的拿地，研發部門對產品的定位、設計與工程的把控、財務的支持、運營的協調、最終營銷部門找到客戶把房子賣出去。

然而恕我直言，多數中小房企責權不清晰，溝通不順暢。很多人每天的工作就是在內部溝通協調，但很多部門又都在踢皮球，每天把工作耗費在無效溝通上這種狀態感覺比R了狗都難過！有多少企業都死在了內耗上！

關鍵是，天天吐槽的加班很多都是和內部的機制有關係，這個話題我們下次可以談談。

7

死於融資

世界上只有一種病——窮病。看完以上六條，現在告訴你上面都是假的，如果開發商有錢，上面的問題都不是問題。

如果沒錢也融不到錢，鐵定死。

看看各地城市的發展，國家和社會都不會否認開發商的這麼多年的貢獻和意義，但居安思危，回歸公司理想和地產開發商商的真正價值，健康穩步發展，才是所有百姓和地產從業者的幸事及價值所在。

畢竟，厚德才能載物！

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